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房地產估價師考試經營與管理精講

㈤ 編制竣工檔案

技術資料和竣工圖是開發建設項目的重要技術管理成果，是使

用單位安排生產經營、住戶適應生活的需要。物業管理公司依據竣

工圖紙和技術資料進行管理和進一步改建、擴建。因此，開發項目

竣工后，要認真組織技術資料的整理和竣工圖的繪制工作，編制完

整的竣工檔案，并按規定分別移交給房屋產權所有者和城市檔案

館。

⑴ 技術資料的內容

①前期工作資料：開發項目的可行性研究報告、項目建議書及

批準文件、 勘察資料、規劃文件、設計文件及其變更資料，地下

管線埋設的實際坐標、標高資料，征地拆遷報告及核準圖紙、原狀

錄相或照片資料、征地與拆遷安置的各種許可證和協議書，施工合

同、各種建設事宜的請示報告和批復文件等。

②土建資料：開工報告、建(構)筑物及主要設備基礎的軸線定

位、水準測量及復核記錄、砂漿和混凝土試塊的試驗報告，原材料

檢驗證明、預制構件、加工件和各種鋼筋的出廠合格證和實驗室檢

查合格證，地基基礎施工驗收記錄、 隱蔽工程驗收記錄，分部分

項工程施工驗收記錄、設計變更通知單、工程質量事故報告及處理

結果，施工期間建筑物或構筑物沉降觀測資料，竣工報告及竣工驗

收報告。

③安裝方面的資料：設備安裝記錄，設備、材料的驗收合格證，

管道安裝、試漏、試壓的質量檢查記錄，管道和設備的焊接記錄，

閥門、安全閥試壓記錄，電氣、儀表檢驗及電機絕緣、干燥等檢查

記錄，照明、動力、電訊線路檢查記錄，工程質量事故報告和處理

結果，隱蔽工程驗收單，設計變更及工程資料，竣工驗收單等。

⑵ 繪制竣工圖

開發項目的竣工圖是真實地記錄各種地下、地上建筑物、構筑

物等詳細情況的技術文件，是對工程進行驗收、維護、改建、擴建

的依據。因此開發商應組織、協助和督促承包商和設計單位，認真

負責地把竣工圖編制工作做好?？⒐D必須準確、完整。如果發現

繪制不準或遺漏時，應采取措施修改和補齊。

技術資料齊全，竣工圖準確、完整，符合歸檔條件，這是工程

竣工驗收的條件之一。在竣工驗收之前不能完成的，應在驗收后雙

方商定期限內補齊。繪制竣工圖的做法如下：

①按施工圖施工而無任何變動，則可在施工圖上加蓋"竣工圖"

標志后，直接作為竣工圖。

②結構形式改變、建筑平面改變、項目改變以及其他重大改變，

不宜在原施工圖上修改、補充，要重新繪制竣工圖。

③基礎、地下構筑物、管線、結構、人防工程等，以及設備安

裝等隱蔽部位，都要繪制竣工圖紙。

④竣工圖一定要與實際情況相符，要保證圖紙質量，做到規格

統一、圖面整潔、字跡清楚，一經施工技術負責人簽認，不得任意

涂改。

第五節 租 售 階 段

當建設階段結束后，開發商除了要辦理竣工驗收和政府批準入

住的手續外，往往要看預計的開發成本是否被突破，實際工期較計

劃工期是否有拖延。但開發商此時更為關注的是：在原先預測的期

間內能否以預計的租金或價格水平為項目找到買家或使用者。在很

多情況下，開發商為了分散投資風險，減輕債務融資的壓力，在項

目建設前或建設過程中就通過預租或預售的形式落實了買家或使

用者;但在有些情況下，開發商也有可能在項目完工或接近完工時

才開始市場營銷工作。

一、選擇物業銷售形式

成功的房地產銷售過程一般包括三個階段，一是為使潛在的租

客或購買者了解物業狀況而進行的宣傳、溝通階段;二是就有關價

格或租金及合同條件而進行的談判階段;三是雙方協商一致后的簽

約階段。從房地產市場營銷的具體方式來看，主要分為開發商自行

租售為主和委托物業代理兩種。

㈠ 開發商自行銷售

由于委托物業代理要支付相當于售價1%~3%的傭金，所以有

時開發商愿意自行租售。一般在下述情況下開發商愿采取這樣的營

銷方式：

首先是在大型房地產開發公司，他們往往有自己專門的市場營

銷隊伍和世界或地區性的銷售網絡，他們提供的自我服務有時比委

托物業代理更為有效。例如北京市住總集團每年所開發的數十萬平

方米普通商品住宅，均由其所屬的銷售中心負責銷售工作。

其次是在房地產市場高漲、市場供應短缺，所開發的項目很受

使用者和投資置業人土歡迎，而且開發商預計在項目竣工后很快便

能租售出去的項目。

另外，當開發商所發展的項目已有較明確，甚至是固定的銷售

對象時，也無需再委托物業代理。例如，開發項目在開發前就預租

(售)給某一業主，甚至是由業主先預付部分或全部的建設費用時，

開發商就沒有必要尋求物業代理的幫助了。

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（責任編輯：中大編輯）

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