為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師課程，全面的了解房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編輯匯總了2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助！

6.3凈收益

6.3.1房地產(chǎn)收益的種類

運(yùn)用收益法估價(jià)，需要預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益。可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的未來收益主要有4種：①潛在毛收入；②有效毛收入；③凈運(yùn)營收益；④稅前現(xiàn)金流量。

潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置情況下的收入。

有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失后的收入。空置等造成的收入損失是因空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失。

凈運(yùn)營收益通常簡(jiǎn)稱凈收益，是由有效毛收入扣除運(yùn)營費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入。運(yùn)營費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必須支出的費(fèi)用。

稅前現(xiàn)金流量是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額。

6.3.2凈收益測(cè)算的基本

收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營業(yè)兩種。據(jù)此，凈收益的測(cè)算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測(cè)算凈收益，例如存在大量租賃實(shí)例的普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉庫等類房地產(chǎn)；二是基于營業(yè)收入測(cè)算凈收益，例如旅館、療養(yǎng)院、影劇院、娛樂場(chǎng)所、加油站等類房地產(chǎn)。在英國，前一種情況下的收益法被稱為投資法，后一種情況下的收益法被稱為利潤(rùn)法。有些房地產(chǎn)既存在大量租賃實(shí)例又有營業(yè)收入，如商鋪、餐館、農(nóng)地等，在實(shí)際估價(jià)中只要能夠通過租賃收入測(cè)算凈收益的，宜通過租賃收人測(cè)算凈收益來估價(jià)。所以，基于租賃收入測(cè)算凈收益的收益法是收益法的典型形式。

6.3.2.1基于租賃收入測(cè)算凈收益

基于租賃收入測(cè)算凈收益的基本公式為：

凈收益＝潛在毛收入一空置等造成的收入損失一運(yùn)營費(fèi)用＝有效毛收入一運(yùn)營費(fèi)用。

潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用、凈收益通常以年度計(jì)，并假設(shè)在年末發(fā)生。

空置等造成的收入損失一般是以潛在毛收入的某一百分率來計(jì)算。

運(yùn)營費(fèi)用與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，是從估價(jià)角度出發(fā)的，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會(huì)計(jì)上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。

6.3.2.2基于營業(yè)收入測(cè)算凈收益

有些收益性房地產(chǎn)通常不是以租賃方式而是以營業(yè)方式獲取收益的，如旅館、娛樂中心、加油站等。這些收益性房地產(chǎn)的凈收益測(cè)算與基于租賃收入的凈收益測(cè)算，主要有如下兩個(gè)方面的不同：一是潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入，二是要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營者的正常利潤(rùn)。基于租金收入測(cè)算凈收益由于歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益在房地產(chǎn)租金之外，即實(shí)際上已經(jīng)扣除，所以就不再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。

6.3.3幾種收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取

凈收益的具體求取因估價(jià)對(duì)象的收益類型不同而有所不同。

6.3.3.1出租的房地產(chǎn)凈收益求取

出租的房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象，包括出租的住宅、寫字樓、商鋪、停車場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫和等，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。

租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的收入。

出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用是出租人與承租人約定或按慣例由出租人負(fù)擔(dān)的部分。

出租的房地產(chǎn)求取凈收益需要扣除的費(fèi)用。

6.3.3.2營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益求取

營業(yè)的房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)是，房地產(chǎn)所有者同時(shí)又是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤(rùn)沒有分開。

商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料測(cè)算凈收益，凈收益為銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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