十一、名義價格和實際價格(重要考點,每年都會以單選、多選、判斷題型出現)
例如,一套建筑面積l00㎡、單價3000元/㎡、總價30萬元的住房,在買賣中的付款方式可能有下列幾種:
(1)要求在成交日期一次性付清。
(2)如果在成交日期一次性付清,則給予一定的折扣,如優惠5%。
(3)以抵押貸款方式支付,如首期支付房價的30%(即9萬元),余款向銀行申請抵押貸款,貸款期限15年,貸款年利率8%,按月等額償還貸款本息。
(4)從成交日期起分期支付,如分三期支付,第一期于成交日期支付l0萬元,第二期于半年內支付10萬元,第三期于一年內支付10萬元。
(5)從成交日期起分期支付,如分三期支付,第一期于成交日期支付10萬元,第二期于半年內支付10萬元,第三期于一年內支付10萬元。采取上述分期支付價款的,買方在支付第二期、第三期價款時,應按照支付第一期價款之日中國人民銀行公布的貸款利率,向賣方支付利息。
(6)約定在成交日期后的某個日期一次性付清,如約定一年內一次性付清。
在上述第一、三、五種付款方式下:名義價格和實際價格相同,單價均為3000元/㎡,總價均為30萬元。
在第二種情況下名義單價為3000元/㎡,名義總價為30萬元;實際單價為3000×(1-5%)=2850(元/㎡),實際總價為28.5萬元。
在第四種情況下:名義單價為3000元/㎡,名義總價為30萬元;實際總價為10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%)=29.28(萬元)(假定年折現率為5%),實際單價為2928元/㎡。
在第六種情況下:名義單價為3000元/㎡,名義總價為30萬元;實際總價為30÷(1+5%)=28.57(萬元)(假定年折現率為5%),實際單價為2857元/㎡。
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