2012年土地登記代理人考試于6月16~17日開考，準考證打印工作準備中。為幫助學員更好的參加土地登記代理人考試，特整理土地登記代理人考試科目（土地登記代理實務）相關知識點及試題， 希望對您有所幫助！

綜合分析題

第1題：

某市a商貿公司于2004年3月在該市國土局舉行的公開拍賣會上，競得位于該市中山路**號一地塊的國有土地使用權，并簽訂了土地出讓合同(東土合字[2004]第8號)。宗地情況如下：

地塊編號

規劃用途

宗地面積

建筑面積

受讓價格

使用期限

2004-8

商業

5807m2

24700 m2

4500元/m2

44年

a公司按合同約定繳請了全部土地使用權出讓金，現擬申請辦理土地登記，并委托土地登記代理機構辦理。

問：土地登記代理機構應如何辦理?(應從土地登記類型、申請人、申請時限、申請人應提交的資料及代理結果等方面回答)

第2題：

a股份有限公司，1996年在某工業區以出讓方式取得一宗地的國有土地使用權，用途為工業，面積為13300平方米，地籍號為5-20-30，使用期限為50年，已于1996年3月14日辦理了土地登記。為籌集資金進行技術改造，現a股份有限公司以該宗地土地使用權作為擔保向b銀行申請貸款，雙方簽訂了抵押合同，抵押期限為2年，現擬申請辦理土地登記。

問：應辦理何種類型的土地登記?如何申請?

第3題

a單位于1980年8月經批準取得8500平方米土地建五層商業樓，后由于資金緊張，于次年3月與b單位簽訂協議，雙方約定由b單位出資共同建造，房屋建成后1-2層歸b單位使用，建筑面積16890平方米，3-5層歸a單位使用，建筑面積25335平方米。后雙方按協議分配并使用房屋至今，但一直未申請土地登記。現b單位因企業改制，要求辦理土地登記，但a單位以自己是用地批準文件的主體以及合建協議未約定土地為由，認為該8500平方米土地使用權應當歸屬自己。

問：1、如何確定該宗地土地使用權?說明理由。

2、如果b單位委托土地登記代理機構代理申請該宗地土地登記，該機構應如何辦理?

3、計算b單位的土地使用權面積。

4、填寫下表b單位《土地登記申請書》的部分內容。

申請人

申請登記類型

權屬性質

使用權類型

土地用途

使用權面積

其中

獨用面積

分攤面積

4、1958年，a國有企業根據企業發展的需要，使用了25公頃農民集體所有的土地，后于1972年退還農民集體3公頃。1984年為便于a國有企業職工通行，經當地政府批準，b汽車運輸公司在a國有企業所用的土地范圍內建設車站，用地0.2公頃;建設車站職工住宅樓一幢，用地0.1公頃，建筑面積1500平方米。1999年根據國家的有關規定，b汽車運輸公司職工住房全部進行了住房制度改革，職工c以標準價購得住房一套，面積120平方米，并領取《房屋所有權證》。

問：1、如何確定該土地的所有權?說明理由。

2、如何確定a國有企業、b汽車運輸公司的土地權利?說明理由。

3、職工c辦理土地登記申請應提交那些資料?其土地使用權面積是多少?

一、a商貿公司應申請辦理出讓國有土地使用權設定登記，申請人為 a商貿公司法人及法人代表。申請時限為支付全部土地使用權出讓金后30日內。根據土地登記規則規定，申請人應提交的資料： a商貿公司法人證明、法人代表身份證明和個人身份證明;縣級以上人民政府建設用地批準書;《國有土地使用權出讓合同》既(東土合字[2004]第8號);全部出讓金的支付憑證;有關稅費的支付憑證。委托代理機構應提交土地登記代理委托書及代理人身份證明、土地登記代理人資格證書。土地登記代理人應根據a商貿公司提供的資料進行核實，以確定是否符合登記申請的要求：1、對申請人的審核;2、對出讓合同的審核;3、對使用期限的審核，商業用途的法寶最高出讓年期為40年;4、對土地用途的審核。由土地登記代理人寫土地使用權登記申請書。

向土地部門提交設定登記申請材料，并索取登記資料收件單或收據。由土地登記代理人代領土地證書，并核查土地證書有無存在的問題。

二題答案(請大家指正)

一、設定類型為土地使用權抵押登記。

二、申請人為該股份有限公司和銀行，申請時限為抵押合同簽定后15日內。

三、提交資料

1、土地使用權抵押登記申請書

2、土地使用證書

3、主合同、土地使用權抵押合同及該公司董事會同意抵押該土地的證明

4、土地估價報告及備案資料

5、該公司法人證明、法人代表身份證明及身份證

6、委托代理公司的還應提交委托代理書、代理合同、代理公司法人營業執照、代理人身份證明及代理人執業資格證書

7、其他應該提交的資料及證明

四、權屬審核

1、對申請人的審核

2、對土地使用權的審核

3、對抵押期限的審核

4、對抵押貸款額的審核

5、審核該地是部分抵押還是全部抵押和是否多次抵押

五、注冊登記

1、在土地登記卡上填寫本次抵押登記的情況

2、在土地證書上記事欄填寫土地抵押情況

3、填寫土地他項權利證書發給該銀行

第3題參考答案

1、確定ab單位共有土地使用權。理由：《確權規定》第三十九條以土地使用權為條件與其他單位或個人合建房屋的，根據批準文件、合建協議或者投資數額確定土地使用權。

2、(1)、接洽了解b單位產權情況

(2)、明確委托代理事宜

(3)、收集資料

1、 土地登記申請書、

2、 b單位法人代表身份證明書、

3、土地登記代理委托書及代理人身份證明

4、土地登記代理人資格證書

5、土地部門的建設用地批準書

6、土地紅線圖

7、宗地圖

(4)、核實權屬來源資料(對申請人、用地合法性，用途，面積、使用權類型等的審核)

(5)、向土地管理部門提交設定申請材料。

3、8500/16890+25335*16890=3400平方米

4、填寫下表b單位《土地登記申請書》的部分內容。

申請人

b單位

申請登記類型

劃撥國有土地使用權設定登記

權屬性質

國有土地使用權

使用權類型

劃撥

土地用途

商業用地

使用權面積

3400

其中

獨用面積

分攤面積

3400

4、1958年，a國有企業根據企業發展的需要，使用了25公頃農民集體所有的土地，后于1972年退還農民集體3公頃。1984年為便于a國有企業職工通行，經當地政府批準，b汽車運輸公司在a國有企業所用的土地范圍內建設車站，用地0.2公頃;建設車站職工住宅樓一幢，用地0.1公頃，建筑面積1500平方米。1999年根據國家的有關規定，b汽車運輸公司職工住房全部進行了住房制度改革，職工c以標準價購得住房一套，面積120平方米，并領取《房屋所有權證》。

問：1、如何確定該土地的所有權?說明理由。

2、如何確定a國有企業、b汽車運輸公司的土地權利?說明理由。

3、職工c辦理土地登記申請應提交那些資料?其土地使用權面積是多少?

一、 3公頃為集體土地所有權，22公頃為國家土地所有權。理由：根據《確定土地所有權、使用權若干規定》，連續使用農民集體所有的土地滿二十年的，應視為現使用者所有。

二、 a國有企業為、b汽車運輸公司為劃撥國有土地使用權，理由：“經當地政府批準”。

三、 職工c辦理土地登記申請應提交的資料：職工c的身份證明，原《國有土地使用證》，《房屋產權所有證》，住房制度改革方案及批準書，有關稅費憑證。其土地使用權面積1000/1500*120=80平方米

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