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土地登記代理人考試地籍調(diào)查輔導(dǎo)：土地估價(jià)遵循的原則

土地估價(jià)應(yīng)遵循以下原則：

(1)替代原則。土地價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代土地價(jià)格所決定;土地價(jià)格水平是由最了解市場(chǎng)行情的買(mǎi)賣(mài)者按市場(chǎng)交易案例比較后所決定的價(jià)格;土地價(jià)格可通過(guò)比較地塊的條件及使用價(jià)值來(lái)確定。

(2)預(yù)期收益原則。土地價(jià)格受預(yù)期收益形成因素變動(dòng)的影響，因此，估價(jià)者必須了解土地收益情況，并對(duì)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)、政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策規(guī)定對(duì)土地市場(chǎng)的影響進(jìn)行細(xì)致分析，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)土地的收益價(jià)格。

(3)最有效使用原則。土地估價(jià)是以土地的效用最有效發(fā)揮為前提，因此必須確定土地最佳和最有效用途。

(4)報(bào)酬遞增、遞減原則。土地投資同樣遵循經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際效益遞減原則。

(5)需求與供給原則。土地不能實(shí)行完全競(jìng)爭(zhēng)，其價(jià)格有獨(dú)占傾向性，土地供給有限，替代性有限，因此土地價(jià)格主要由土地供給變化決定。

(6)競(jìng)爭(zhēng)和超額利潤(rùn)原則。土地的競(jìng)爭(zhēng)主要在需求者之間進(jìn)行，需求者之間的競(jìng)爭(zhēng)又是在利用土地能獲取平均利潤(rùn)之外的超額利潤(rùn)的情況下發(fā)生的;土地的需求增加、競(jìng)爭(zhēng)加劇，超額利潤(rùn)又會(huì)隨土地需求提高、地價(jià)的上漲而消除。

(7)貢獻(xiàn)原則。是指不動(dòng)產(chǎn)的總收益是土地及建筑物等構(gòu)成因素共同作用的結(jié)果。

(8)變動(dòng)原則。土地價(jià)格的形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，所以土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過(guò)程中形成的。

(9)協(xié)調(diào)原則。土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)，即可判定該地塊是否為最有效使用。

(10)土地優(yōu)先原則。地價(jià)是在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之前優(yōu)先支付的，在土地估價(jià)中應(yīng)堅(jiān)持土地優(yōu)先的原則。

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