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資產(chǎn)評估師考試資產(chǎn)評估基礎(chǔ)預(yù)習(xí)輔導(dǎo)(35)

第四節(jié)　市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

一、適用范圍

市場法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實例即可應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法應(yīng)用越有效。

而在下列情況下，市場法往往難以適用：

1.沒有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū);

2.某些類型很少見的房地產(chǎn)或交易實例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等;

3.很難成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等;

4.風(fēng)景名勝區(qū)土地;

5.圖書館、體育館、學(xué)校用地等。

二、基本思路

市場法的基本含義是：在求取一宗被估房地產(chǎn)價值時，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等因素修正，得出被估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的價值。

三、計算公式

市場法的基本計算公式是：

P=P’×A×B×C 　(5-11)

式中：

P——被估房地產(chǎn)評估價值;

P’——可比交易實例價值;

A——交易情況修正系數(shù);

B——交易日期修正系數(shù);

C——房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù);

如果土地容積率、土地使用年期單獨修正，則計算公式為：

P=P’×交易情況修正系數(shù)A×交易日期修正系數(shù)B×房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)C×容積率修正系數(shù)×土地年期修正系數(shù) (5-14)

注意：組成房地產(chǎn)狀況因素的各個因子都可以獨立地擴展出來進行單獨修正。

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