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第六章 土地與房地產(chǎn)管理法律制度

【考點(diǎn)1】土地所有權(quán)

【考點(diǎn)2】耕地保護(hù)制度

1.依法列入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的耕地有：

(1)經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地;

(2)有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實(shí)施改造計(jì)劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田;

(3)蔬菜生產(chǎn)基地;

(4)農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)試驗(yàn)田;

(5)國務(wù)院規(guī)定應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的其他耕地。

各省、自治區(qū)、直轄市劃定的基本農(nóng)田應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80%以上。基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))為單位進(jìn)行劃區(qū)定界。禁止占用基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚

2.已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用耕地：

(1)一年內(nèi)不用又可以耕種和收獲的，應(yīng)由原耕種該幅耕地的集體或者個(gè)人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種;

(2)一年以上未動工建設(shè)的，應(yīng)按省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi);

(3)連續(xù)兩年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的使用權(quán);該幅土地原為農(nóng)村集體所有的，應(yīng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。

3.承包經(jīng)營耕地連續(xù)兩年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)終止承包合同，收回發(fā)包的耕地。

【考點(diǎn)3】建設(shè)用地管理制度

1.建設(shè)用地征收基本農(nóng)田、征收基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃、征收其他土地超過70公頃的，由國務(wù)院批準(zhǔn)，征收上述范圍以外的其他土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國務(wù)院備案。

2.建設(shè)用地的補(bǔ)償和安置

【考點(diǎn)4】房地產(chǎn)開發(fā)用地管理

1.土地使用權(quán)出讓的期限

(1)居住用地70年;

(2)工業(yè)用地50年;

(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;

(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

(5)綜合或其他用地50年。

2.土地使用權(quán)出讓的方式

(1)商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣方式;沒有條件不能采取上述方式的，才可以采取雙方協(xié)議的方式。

(2)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

3.下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：(1)國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;(3)國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地;(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

【考點(diǎn)5】房地產(chǎn)開發(fā)管理

按照合同約定開發(fā)。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿兩年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán);但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。

【考點(diǎn)6】房地產(chǎn)交易管理

1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件

2.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

【考點(diǎn)7】房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理

1.設(shè)定土地權(quán)利登記

(1)一般情況均為 “30日”——一般是合同或批準(zhǔn)等為起點(diǎn)

(2)依法抵押土地使用權(quán)的，出租土地使用權(quán)的“15日”

2.變更土地使用權(quán)登記

(1)一般情況均為“30日”

(2)土地使用權(quán)抵押期間，抵押合同發(fā)生變更的，以及土地使用權(quán)出租期間，租賃合同發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在變更之日起 “15日內(nèi)”申請變更登記。

(3)依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，即因買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等一并轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議簽訂后30日內(nèi)(涉及房產(chǎn)變更的，在房地產(chǎn)變更登記發(fā)證后15日內(nèi))，持轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議、土地稅費(fèi)繳納證明文件和原土地證書等申請變更登記。

3.注銷土地權(quán)利登記

(1)集體所有的土地依法被全部征收或者農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)所屬成員依法轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的;

(2)縣級以上人民政府依法收回國有土地使用權(quán)的;

(3)國有土地使用權(quán)出讓或者租賃期滿，未申請續(xù)期或者續(xù)期申請未獲批準(zhǔn)的;

(4)因自然災(zāi)害等造成土地權(quán)利滅失的;

(5)土地他項(xiàng)權(quán)利終止的。

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