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本文主要介紹2012年注冊資產評估師考試《建筑工程評估》第九章 建設工程財務評價與功能評價的知識點精講輔導，希望對您的復習有所幫助!!

第一節(jié)　建設工程財務評價

財務評價是可行性研究階段中的一個重要內容，是當項目未開始，通過財務報表等，計算一些指標，進行分析，該項目是否能盈利、借款到期是否能償還，最終確定該項目從財務角度是否可行。

一、財務評價概述

（一）財務效益和費用識別和計算（熟悉）

1.財務效益

財務效益項目主要為營業(yè)收入。

營業(yè)收入包括銷售產品或提供服務所獲得的收入，其估算的基礎數據，包括產品或服務的數量和價格。

2.財務支出

（1）建設投資

建設投資由工程費用（建筑安裝工程費、設備及工器具購置費）、工程建設其他費用和預備費（基本預備費和漲價預備費）組成。

注意：建設投資不包括建設期貸款利息（與第七章對應的四塊構成）。

（2）流動資金

流動資金指營運期內長期占用并周轉使用的營運資金，不包括營運中需要的臨時性營運資金。

流動資金的估算宜采用分項詳細估算法。

流動資金＝流動資產-流動負債

（3）經營成本

經營成本＝總成本―折舊費―攤銷費―利息支出（用現金支付的成本）

總成本＝外購原材料、燃料及動力＋工資及福利費＋修理費＋折舊費＋攤銷費＋利息支出＋其他費用

（4）稅金

關稅、增值稅、營業(yè)稅、消費稅、所得稅、資源稅、土地增值稅、城市維護建設稅和教育費附加等。

（5）維持運營投資

投入一定固定資產才能維持正常運營。

在現金流量表中作為現金流出。

（二）財務評價指標體系（掌握）

1.按資金時間價值分

2.按指標評價的對象分

二、財務評價報表（熟悉）

掌握要求：表用于計算哪些指標？表中的主要內容。現金流量表、利潤與利潤分配表、借款還本付息表相對重要些。

（一）現金流量表

流出項目的資金稱為現金流出，記為CO，為負現金流量；

流入項目的資金稱為現金流入，記為CI，為正現金流量。

同一時點上的現金流入量與現金流出量的代數和（CI-CO）稱為凈現金流量，記為NCF。

現金流量表是對建設項目計算期內各年的現金流量系統(tǒng)的表格式反映，用以計算各項靜態(tài)和動態(tài)評價指標，進行項目財務盈利能力分析。

按投資計算基礎的不同，現金流量表分為項目投資現金流量表、項目資本金現金流量表和投資各方現金流量表。

1.項目投資現金流量表

用以計算全部投資所得稅前及所得稅后財務內部收益率、財務凈現值及投資回收期等評價指標，考察項目全部投資的盈利能力（融資前）。

現金流入：營業(yè)收入、補貼收入、回收固定資產余值、回收流動資金四項之和。（后兩項在最后一年收回）

現金流出：建設項目投資、流動資金、經營成本和營業(yè)稅金及附加。

注意：①調整所得稅以息稅前利潤為計算基數；

②投資已按一次性支出作為現金流出了，不能再以折舊、攤銷等方式計現金流出；

③以全部投資為計算基礎，不計利息。

2.項目資本金現金流量表

用以計算資本金財務內部收益率等評價指標，考察項目自有資金的盈利能力（融資后）。

流入：項目投資現金流量表；

流出：借款本金償還、利息支付、建設項目投資、流動資金、經營成本和營業(yè)稅金及附加。后4項與項目投資現金流量表相同。

注意：

①所得稅以應納稅額為計算基數；

②償還本金有兩部分：借款還本付息中的本年還本額；流動資金借款本金償還；

③利息包括：流動資金借款利息、長期借款利息。

（二）利潤與利潤分配表

利潤總額＝營業(yè)收入－營業(yè)稅金及附加－總成本費用＋補貼收入

1.用于計算的指標

總投資收益率、資本金凈利潤率。

2.企業(yè)虧損的彌補

企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的稅前利潤等彌補，下一年度利潤不足彌補的，可以在5年內延續(xù)彌補。

5年內不足彌補的，用稅后利潤等彌補。

3.可供分配利潤的分配

當期實現的凈利潤，加上期初未分配利潤（或減去期初未彌補虧損）為可供分配的利潤。

（1）提取法定盈余公積金

以當年凈利潤為基數提取法定盈余公積金；

外商投資項目按有關法律提取的是儲備基金、企業(yè)發(fā)展基金、職工獎勵和福利基金。

法定盈余公積金按照凈利潤的10%提取，法定盈余公積金累計額為公司注冊資金50%以上的，可以不再提取。

（2）應付優(yōu)先股股利（如有優(yōu)先股的話）

是指按照利潤分配方案分配給優(yōu)先股股東的現金股利。

（3）提取任意盈余公積金

經股東會或者股東大會決議，可以從凈利潤中提取任意盈余公積金。

（4）應付普通股股利

是指企業(yè)按照利潤分配方案分配給普通股股東的現金股利。企業(yè)分配給投資者的利潤，也在此核算。

在還款資金短缺時，當期可供投資者分配的利潤先用于償還借款，剩余部分按投資方各自股權比例分配。

（5）未分配利潤

經過上述分配后的剩余部分為未分配利潤，可用于償還固定資產投資借款及彌補以前年度虧損。

（三）財務計劃現金流量表

在財務分析輔助表和利潤分配表的基礎上編制財務計劃現金流量表，通過項目計算期內的投資、融資和經營活動所產生的各項現金流入和流出，計算凈現金流量和累計盈余資金，分析項目是否有足夠的凈現金流量維持正常運營，以實現財務的可持續(xù)性。（資金平衡分析）

各年累積盈余資金不應出現負值。

（四）資產負債表

資產負債表綜合反映項目計算期內各年末資產、負債和所有者權益的增減變化及對應關系，以考察項目資產、負債、所有者權益的結構是否合理，用以計算資產負債率等，進行償債能力分析。

（五）借款還本付息計劃表

借款還本付息計劃表反映項目計算期內各年借款本金償還和利息支付情況。

1.用于計算的指標

償債備付率、利息備付率指標。

2.還款資金來源

折舊費、攤銷費、未分配利潤。（不考慮流動資金的償還）

3.常見的還本付息方式

（1）最大額償還方式

在項目投產運營后，將獲得的盈利中可用于還貸的資金全部用于還貸，以最大限度減少企業(yè)債務，使償還期縮至最短的方式。

（2）等額還本利息照付方式

將貸款本金分若干年等額償還并在年末計息的方式。

三、財務分析指標

（一）項目盈利能力分析指標（掌握）

1.財務凈現值

（1）定義

將項目計算期內各年凈現金流量折現到建設期初的現值之和。

凈現值等于0，說明不賠不賺，收益與投資相抵；小于0，賠了；大于0，賺了。

（2）評價標準

FNPV≥0，項目可行。

（3）折現率與凈現值的關系

呈倒數關系。折現率越大，凈現值越小；折現率越小，凈現值越大。

2.財務內部收益率

（1）定義

項目在整個計算期內各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率。

經濟含義是凈現值等于0時的折現率。不賠不賺時的、收益與投資相抵時的折現率。

（2）計算

（3）評價標準

FIRR≥ic（基準收益率或目標收益率）。

3.投資回收期

（1）定義

項目投資現金流量表中累計凈現金流量由負變?yōu)榱愕臅r點。

收益抵償投資所需的時間。

（2）計算

（3）評價標準

Pt≤Pc（基準回收期）

4.總投資收益率

正常年份的年利潤總額與投資總額的比率。通過利潤與利潤分配表求得，屬于靜態(tài)指標。

評價標準：項目總投資收益率≥同行業(yè)總投資收益率，可行。

5.資本金凈利潤率

評價標準：項目資本金凈利潤率≥同行業(yè)資本金凈利潤率。財務可行。越大越好

（二）項目清償能力指標（掌握）

1.利息備付率（ICR）

利息備付率系指在借款償還期內的息稅前利潤（EBIT）與應付利息（PI）的比值，它從付息資金來源的充裕性角度反映項目償付債務利息的保障程度。

2.償債備付率（DSCR）

償債備付率系指在借款償還期內，用于計算還本付息的資金（EBITDA-TAX）與應還本付息金額（PD）的比值。

它表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障程度。

3.資產負債率（LOAR）

資產負債率系指各期末負債總額（TL）同資產總額（TA）的比率。

適度的資產負債率，表明企業(yè)經營安全、穩(wěn)健，具有較強的籌資能力，也表明企業(yè)和債權人的風險較小。

4.借款償還期（Pd）

借款償還期是指根據國家財政規(guī)定及投資項目的具體財務條件，以項目作為償還貸款的項目收益（利潤、折舊及其他收益）來償還項目投資借款本金和利息所需要的時間。

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（責任編輯：中大編輯）