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本文主要介紹2012年注冊資產評估師考試《建筑工程評估》第十一章 建設用地的知識點精講輔導，希望對您的復習有所幫助!!

第二節　建設用地的取得、轉讓與喪失

一、建設用地的取得（掌握）

（一）建設土地取得的基本方式

1.通過出讓方式取得國有土地使用權　有償有期限

國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

（1）競爭出讓方式

競爭方式包括：投標、競拍、掛牌。

工業（包括倉儲用地，但不包括采礦用地）、商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓；

同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

（2）協議出讓方式

最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和。

有基準地價的地區，最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。

低于最低價時國有土地使用權不得出讓。

2.通過劃撥方式獲取國有土地使用權　無償無期限

國有土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

（1）劃撥用地目錄

①黨政機關和人民團體用地。

②軍事用地。

③城市基礎設施用地。

④非營利性郵政設施用地。

⑤非營利性教育設施用地。

⑥公益性科研機構用地。

⑦非營利性體育設施用地。

⑧非營利性公共文化設施用地。

⑨非營利性醫療衛生設施用地。

⑩非營利性社會福利設施用地。

（11）石油天然氣設施用地。

（12）煤炭設施用地。

（13）電力設施用地。

（14）水利設施用地。

（15）鐵路交通設施用地。

（16）公路交通設施用地。

（17）水路交通設施用地。

（18）民用機場設施用地。

（19）特殊用地（監獄、勞教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所等）。

（2）劃撥用地的使用年限

國家規定，依法以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。

（3）劃撥用地的變更

國家規定，以劃撥方式取得的土地使用權，因企業改制、土地使用權轉讓或者改變土地用途等不再符合本目錄的，應當實行有償使用。

（二）建設用地取得的其他方式

1.土地租賃

（1）租賃與出讓的不同

支付的土地費用不同；土地可使用的期限不同。

（2）國有土地租賃適用的范圍

對因發生土地轉讓、場地出租、企業改制和改變土地用途后依法應當有償使用的，可以實行租賃。

對于經營性房地產開發用地，無論是利用原有建設用地，還是利用新增建設用地，都必須實行出讓，不實行租賃。

（3）租賃的方式

租賃的方式有：招標、拍賣、協議。

（4）國有土地租賃的分類

短期租賃不超過5年；最長的不超過出讓最高年限。

2.土地使用者轉讓方式

買賣、合資、合作建房、交換、作價入股等。

（三）建設用地使用農村集體所有土地的例外情況

建設用地原則上要使用國有土地，但是興辦鄉鎮企業和村民建設住宅或建設鄉（鎮）村公共設施和公益事業經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的除外。

二、取得建設用地的相關費用和相關工作（掌握）

（一）征地補償費用及征地補償安置相關工作

1.征地補償費

（1）土地補償費用

土地補償費。是對農村集體經濟組織因土地被征用而造成的經濟損失的一種補償，只能由被征地單位用于再生產投資，不得付給農民個人。

耕地的補償費：前3年平均產值的6～10倍。

（2）青苗補償費

只補一季；是個人種植的給個人，是集體種植的給集體。

（3）地上附著物補償費

是個人的給個人；拆什么，補什么；拆多少，補多少。

（4）安置補助費

給被征地單位和安置勞動力的單位；

前三年平均年產值的4～6倍（每個安置人口），最高不超過15倍（每公頃）；

土地補償費和安置補助費的總和不得超過30倍。

（5）新菜地開發建設基金

交給地方財政。

新菜地，是指城市郊區為供應城市居民蔬菜，連續3年以上常年種菜或者養殖魚、蝦等的商品菜地和精養魚塘。

不收取新菜地開發建設基金的3種情況：

一年只種一茬或因調整茬口安排種植蔬菜的

征用尚未開發的規劃菜地

在蔬菜產銷放開后，能夠滿足供應，不再需要開發新菜地的城市

（6）耕地占用稅

上繳國家財政

經濟特區、經濟技術開發區和經濟發達且人均耕地特別少的地區，適用稅額可以適當提高，但提高的部分最高不得超過上述相應稅額的50%。

占用基本農田的，適用稅額應當在當地適用稅額的基礎上提高50%。

免征耕地占用稅：①軍事設施占用耕地；②學校、幼兒園、養老院、醫院占用耕地。

鐵路線路、公路線路、飛機場跑道、停機坪、港口、航道占用耕地，可免征或者減征耕地占用稅。

農村烈士家屬、殘疾軍人、鰥寡孤獨，以及革命老根據地、少數民族聚居區和邊遠貧困山區生活困難的農村居民可以免征或者減征耕地占用稅。

（7）土地管理費

土地管理費的收取標準，一般是在土地補償費、青苗費、地面附著物補償費、安置補助費四項費用之和的基礎上提取2%～4%。

如果是征地包干，應在土地補償費、青苗費、地面附著物補償費、安置補助費四項費用之和后再加上糧食價差、副食補貼、不可預見費等基礎上提取2%～4%。

2.征地補償安置相關工作

"農業生產、重新擇業、入股分紅、異地移民"四種安置途徑。

（二）征收房屋及補償

征收國有土地上單位、個人的房屋。

被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

實施房屋征收應當先補償、后搬遷。

補償后，被征收人應當在搬遷期限內完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。

（三）出讓金、轉讓金

土地使用權出讓或轉讓，應先由地價評估機構進行價格評估后，再簽訂土地使用權出讓和轉讓合同。

關于工業用地的幾點規定：

必須采用招標、拍賣、掛牌方式出讓；

必須使用國有建設用地；

建設用地以外的，自己開發完成的，不低于最低價的60%；

沙地、裸土地、裸巖石礫地的，不低于最低價的30%；

不足最高出讓年限的，折算到最高年限價，不得低于該標準。

（四）土地有償使用費

新增建設用地土地有償使用費是指國土資源部和各省、自治區、直轄市國土資源管理部門在批準農用地和未利用地轉為建設用地時，向取得出讓等有償使用方式的新增建設用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益土地有償使用費。

1.新增建設用地土地有償使用費征收范圍

土地利用總體規劃確定的城市（含建制鎮）建設用地范圍內的新增建設用地（含村莊和集鎮新增建設用地）；

在土地利用總體規劃確定的城市（含建制鎮）、村莊和集鎮建設用地范圍外單獨選址、依法以出讓等有償使用方式取得的新增建設用地；

在水利水電工程建設中，移民遷建用地占用城市（舍建制鎮）土地利用總體規劃確定的經批準超出原建設用地面積的新增建設用地。

2.新增建設用地土地有償使用費征收等別和征收標準

3.新增建設用地土地有償使用費分成管理方式

分成比例：中央分30%，地方分70%；

地方的分成部分歸省級國庫。

三、建設用地的轉讓及抵押（熟悉）

（一）建設用地的轉讓

1.轉讓的條件

（1）以出讓方式取得國有土地使用權的建設用地的轉讓條件

①按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

②按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

（2）以劃撥方式取得國有土地使用權的建設用地的轉讓條件

①以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓國有土地使用權時，應當報有批準權的人民政府審批。批準后，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

②以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓國有土地使用權報批時，可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方將轉讓國有土地所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

2.轉讓的其他規定

以出讓方式取得土地使用權的，轉讓建設用地后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。

以出讓方式取得土地使用權的，轉讓建設用地后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

（二） 建設用地的抵押

1.抵押的范圍

建設用地的使用權可進行抵押，建筑物和其他土地附著物、正在建造的建筑物等也可以進行抵押，但土地的所有權不能抵押。

2.建筑物與建設用地使用權一并抵押

（1）以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。

（2）以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。

（3）鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。

3.新增建筑物的處理

建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。

該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償。

四、建設用地的喪失（熟悉）

（二）閑置土地的收回

1.閑置土地的認定

（1）建設用地批準書頒發之日起滿1年未動工開發建設的；

（2）已動工開發建設但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%且未經批準中止開發建設連續滿1年的。

2.閑置土地處置可選擇的方式

（1）延長開發建設時間，但最長不得超過l年；

（2）改變土地用途，辦理有關手續后繼續開發建設；

（3）安排臨時使用，待原項目開發建設條件具備后，重新批準開發，土地增值的，由政府收取增值地價；

（4）政府為土地使用者置換其他等價閑置土地或者對現有建設用地進行開發建設；

（5）政府采取招標、拍賣等方式確定新的土地使用者，對原建設項目繼續開發建設，并對原土地使用者給予補償；

（6）土地使用者與政府簽訂土地使用權交還協議等文書，將土地使用權交還給政府。原土地使用者需要使用土地時，政府應當依照土地使用權交還協議等文書的約定供應與其交還土地等價的土地。

3.閑置土地的處置

（1）土地閑置滿兩年的，堅決無償收回；

（2）土地閑置滿一年未滿兩年按的出讓金或劃撥款的20%以下征收閑置費，特別是房地產用地的征繳增值地價；

（3）不符合收回條件的，改變用途、置換、臨時使用、納入政府儲備等。

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（責任編輯：中大編輯）