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本文主要介紹2012年注冊資產(chǎn)評(píng)估師考試《經(jīng)濟(jì)法》第十二章 合同法律制度分論的知識(shí)點(diǎn)精講輔導(dǎo)，希望對您的復(fù)習(xí)有所幫助!!
第四節(jié) 租賃合同
一、租賃合同的概念和特征
1.租賃合同是轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)使用權(quán)的合同。
2.租賃合同為雙務(wù)有償合同。
3.租賃合同在當(dāng)事人之間既引起債權(quán)法律關(guān)系，又引起物權(quán)法律關(guān)系，導(dǎo)致承租人獲得物權(quán)性質(zhì)的租賃權(quán)和先買權(quán)。
（1）在租賃合同存續(xù)期間，出租方不得將該租賃物再出租給第三人，即對同一物只能設(shè)立一個(gè)租賃權(quán)；
【鏈接】物權(quán)法P125：同一物之上不得同時(shí)成立兩個(gè)內(nèi)容相互矛盾的物權(quán)
（2）出租人在租賃合同存續(xù)期間出售租賃物的行為不影響租賃合同的效力，承租人同買受人之間的租賃合同自買賣成交后繼續(xù)生效，即買賣不破除租賃。
【鏈接】物權(quán)法P126：在法律有明確規(guī)定的情況下，債權(quán)可以優(yōu)先于物權(quán)
二、租賃合同的形式和內(nèi)容
（一）租賃合同的形式
1.租賃期限在6個(gè)月以下的租賃合同，可以由當(dāng)事人自由選擇合同的形式。--書面或口頭
2.只要租賃期限在6個(gè)月以上的租賃合同，都應(yīng)當(dāng)采用書面形式。
3.如果租賃期限在6個(gè)月以上的租賃合同沒有采用書面形式，不管當(dāng)事人對租賃期限做了什么約定，在法律上均視為不定期租賃。--不書面，不會(huì)無效
（二）租賃合同的內(nèi)容
1.租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。
2.租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但續(xù)訂的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。
3.租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。（新增）
三、租賃物的轉(zhuǎn)租
1.承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，"承租人"應(yīng)當(dāng)賠償損失。
【注意】根據(jù)合同相對性理論，即使是第三人造成租賃物損失的，也應(yīng)當(dāng)由合同相對方承租人向出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。
2.承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
【例題·單選題】甲租賃乙的汽車一輛，租期8個(gè)月，下列表述不正確的是（ ）。
A.該租賃合同應(yīng)采用書面形式，未采用書面形式，視為不定期租賃
B.該汽車在正常使用下自然磨損，甲無須承擔(dān)損害賠償責(zé)任
C.在租賃期內(nèi)，汽車發(fā)生故障，需要維修，該費(fèi)用由乙承擔(dān)
D.甲無需乙同意，可將汽車轉(zhuǎn)租給丙
『正確答案』D
『答案解析』甲只有在征得乙同意時(shí)方可轉(zhuǎn)租，否則即為違約，乙可以解除合同。
四、租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)
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出租人
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權(quán)利
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收取租金、到期收回租賃物等。
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義務(wù)
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1.按約定交付租賃物的義務(wù)。
租賃物有從物的，出租人于交付租賃物時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)交付從物。 |
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2.保持租賃物符合使用收益狀態(tài)的義務(wù)。
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3.租賃物維修的義務(wù)。出租人負(fù)擔(dān)必要的租賃物維修義務(wù)。出租人經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，而維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因修理租賃物而影響承租人使用收益的，出租人應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或延長租期。在承租人未交付租金時(shí)，出租人可以行使同時(shí)履行抗辯權(quán)，拒絕履行其所負(fù)的維修義務(wù)。
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4.租賃物瑕疵擔(dān)保的義務(wù)。承租人在第三人主張權(quán)利時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人，以使出租人采取救濟(jì)措施。如承租人怠于通知致使出租人能夠救濟(jì)而未能及時(shí)救濟(jì)的，則出租人對承租人的損失不負(fù)賠償責(zé)任；相反，承租人應(yīng)當(dāng)賠償出租人因此所遭受的損害。
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5.租賃物風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的義務(wù)
（1）因?yàn)榭梢詺w責(zé)于出租人的事由，而導(dǎo)致租賃物部分或者全部毀損、滅失時(shí)，出租人應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 （2）如果因不可歸責(zé)于出租人的事由，而導(dǎo)致租賃物部分或者全部毀損、滅失，以至于不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。 |
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6.通知義務(wù)。出租人出賣租賃房屋的，有義務(wù)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
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承租人
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權(quán)利
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取得租賃物使用收益、優(yōu)先購買租賃物等
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義務(wù)
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1.按約定方法使用租賃物的義務(wù)。
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2.妥善保管租賃物的義務(wù)。承租人未盡妥善保管義務(wù)，造成租賃物部分或者全部毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
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3.未經(jīng)出租人同意，不得對出租物進(jìn)行改善或增設(shè)他物的義務(wù)，否則出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。
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4.按約定支付租金的義務(wù)。應(yīng)由當(dāng)事人協(xié)商確定租金支付方式，在協(xié)商不成或按照合同條款和交易習(xí)慣仍不能確定時(shí)，采用下列支付方式：——同利息
（1）合同的租賃期間在1年以內(nèi)的，承租人應(yīng)當(dāng)在租賃期屆滿時(shí)支付； （2）合同的租賃期間在1年以上的，在租賃期間每滿1年時(shí)交付一次。若剩余的期間不足1年的，則在租賃期屆滿之日時(shí)支付。 承租人無正當(dāng)理由未支付或者延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 |
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5.返還租賃物的義務(wù)。租賃合同終止時(shí)，承租人應(yīng)將租賃物返還給出租人。
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【例題·單選題】（2006）張某承租李某家的房屋做生意。因屋頂漏雨影響生產(chǎn)，張某要求李某維修，李某以"沒時(shí)間維修"為由拖延修繕，張某只好自己雇人修繕，并造成了一定的經(jīng)營損失。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，下列說法中，正確的是（ ）。
A.修繕費(fèi)用和張某的經(jīng)營損失均由張某承擔(dān)
B.修繕費(fèi)用由張某和李某共同承擔(dān)，張某的經(jīng)營損失自己承擔(dān)
C.修繕費(fèi)用和張某的經(jīng)營損失均由張某和李某共同承擔(dān)
D.修繕費(fèi)用由李某承擔(dān)，張某的經(jīng)營損失可通過要求李某減少房租來彌補(bǔ)
『正確答案』D
『答案解析』出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，出租人經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，而維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因修理租賃物而影響承租人使用收益的，出租人應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或延長租期。
【例題·單選題】（2007）甲有房屋三間，2000年1月與乙簽訂了一份為期8個(gè)月的房屋租賃合同，合同未約定租賃期間由誰承擔(dān)房屋的維修義務(wù)，也未約定支付租金的期限。之后雙方對房屋維修、租金支付期限發(fā)生爭議，無法達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，也不能按照合同的有關(guān)條款和交易習(xí)慣確定。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，下列表述中正確的是（ ）。
A.房屋的維修義務(wù)應(yīng)由承租人乙承擔(dān)
B.如乙無故不交租金，則甲可立即解除合同
C.乙應(yīng)當(dāng)在每屆滿1個(gè)月時(shí)支付租金
D.乙應(yīng)當(dāng)在租賃期8個(gè)月屆滿時(shí)支付租金
『正確答案』D
『答案解析』租賃合同應(yīng)由當(dāng)事人協(xié)商確定租金支付方式，在協(xié)商不成或按照合同條款和交易習(xí)慣仍不能確定時(shí)，合同的租賃期間在1年以內(nèi)的，承租人應(yīng)當(dāng)在租賃期屆滿時(shí)支付。
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