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為了幫助您更好的學習注冊資產評估師考試，全面了解2012年資產評估師考試的相關重點，我們特地為您匯編了資產評估師考試輔導資料，希望對您有所幫助!!

資產評估師考試資產評估基礎預習輔導(33)

3.現有合同的收益現值

基準日后前三年按照合同租金計算，因為違約產生的收益不足以支付違約金，需要繼續執行合同規定。

收益現值=(110+10+10)*1 000/(1+10%)+140*1 000/(1+10%)^2+150*1 000/(1+10%)^3=346 581.52(元)

4.合同結束之后的收益為客觀收益，其收益現值為

客觀收益年限=40-2-5=33年

基準日三年后未來年租金收益=150*(1+1%)^3*1 000=154 545.15(元)

收益現值=154 545.15*【[1-1/(1+10%)^33]/10%】/ (1+10%)^3=1 111 126.49(元)

5.最佳轉讓價值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01(元)

3.在確定收益值時，可以按照以下思路進行

(1)需以類似房地產的收益作比較;

(2)需對市場走勢作準確的預測;

(3)必須考慮收益的風險性和可實現性。

(三)客觀總費用(接近于財務管理中付現費用的概念)

1.定義

總費用是指取得該收益所必需的各項(付現)支出，如維修費、管理費等。也就是為創造總收益所必須投入的正常支出。

2.總費用也應該是客觀費用，需要剔除不正常的費用。

3.房地產的總費用不包括折舊費，通常包含：管理費、維修費、保險費、稅金等。

四、資本化率

資本化率又稱為還原利率，它是決定評估價值的最關鍵的因素。

(一)資本化率的實質

1.資本化率在一定程度上反應了投資收益率。

提示：這里實質上和教材第二章46頁的內容一致，請大家對比學習。

2.資本化率的大小與投資風險的大小成正相關的關系。

3.投資風險越大，資本化率越高，在凈收益不變的情況下，房地產價值越低。

(二)求取資本化率的方法

1.凈收益與售價比率法(這個方法本質上和135的例題方法接近)

(1)收集市場上近期交易的與被評估地產相同或相近似的房地產的凈收益和價格等資料。

(2)計算各個交易實例的凈收益與售價比率法(這實質上就是投資收益率)，視作資本化率。

(3)對所以實例的資本化率進行簡單算術平均或者加權算術平均值，視作是被評估房地產的資本化率。

[例5-1]在房地產市場中收集到五個與待估房地產類似的交易實例，見表5-1(假設交易價格為無限年期)。

表5-1 凈收益與售價交易實例

對以上五個可以實例的資本化率進行簡單算術平均就可以得到資本化率為：

『正確答案』

r=(7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%)/5

=7.32%

注意：

(1)在這里，凈收益/交易價格=投資收益率=折現率，事實上隱含著一個假設，即該收益是無限年限的，同時交易價格也是房地產無限使用年限的交易價格。這樣就有P=A/r，從而有r=A/P

(2)但是在教材135頁那個例題是基于機器設備的使用年限最大為n，所以P= A×(P/A,i,n)=A/r A，從而有rA=A/P，在使用內插法才能夠計算獲得折現率r

2.安全利率加風險調整值法

資本化率=安全利率(銀行中長期利率)+ 風險調整值

3.各種投資收益率排序插入法

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（責任編輯：中大編輯）

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