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本文主要介紹2012年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法的串講知識(shí)，希望對(duì)您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

第三節(jié)    成本法

一、基本涵義

成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。

二、基本前提

第一，被評(píng)估資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于持續(xù)使用狀態(tài)；

第二，應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料；

第三，形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的；

第四，被評(píng)估資產(chǎn)隨時(shí)間推移而不斷貶值。

三、基本要素

就一般意義上講，成本法的運(yùn)用涉及四個(gè)基本要素，即資產(chǎn)的重置成本、資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、資產(chǎn)的功能性貶值和資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值。

（1）資產(chǎn)的重置成本。簡(jiǎn)單地說，資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。具體來說，重置成本又分為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種。

①復(fù)原重置成本是指采用與評(píng)估對(duì)象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。

②更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。

（2）資產(chǎn)的實(shí)體貶值。資產(chǎn)的實(shí)體性貶值亦稱有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價(jià)值損失。

（3）資產(chǎn)的功能性貶值。資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。它包括由于新工藝、新材料和新技術(shù)的采用，而使原有的資產(chǎn)的建造成本超過現(xiàn)行建造成本的超支額，以及原有資產(chǎn)的超過體現(xiàn)技術(shù)進(jìn)步的同類資產(chǎn)的運(yùn)營成本的超支額。

（4）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值。資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。

四、具體評(píng)估方法

（一）重置成本及其估算

重置成本的估算一般可以采用下列方法:

1．重置核算法。該方法在理論上是最貼近重置成本的估算的方法，但局限性較大。它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目，逐項(xiàng)計(jì)算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。

[例2-10] 重置購建設(shè)備一臺(tái)，現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)5萬元，運(yùn)雜費(fèi)1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，計(jì)算求得安裝成本中的間接成本為每元人工成本0.8元。該機(jī)器設(shè)備重置成本為：

直接成本＝50000＋1000＋800＝51800（元）

其中：買價(jià)，50000元

運(yùn)雜費(fèi)，1000元

安裝費(fèi)用，800元

其中，原材料，300元

人工，500元

間接成本（安裝成本），400元

重置成本合計(jì)，52200元。

2.價(jià)格指數(shù)法。這種方法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)確定其重置成本。

重置成本＝資產(chǎn)的賬面原值×價(jià)格指數(shù)

或，重置成本＝資產(chǎn)的賬面原值×（1+價(jià)格變動(dòng)指數(shù)） 　（2－29）

注意：價(jià)格指數(shù)可以是定基價(jià)格指數(shù)或環(huán)比價(jià)格指數(shù)。

定基價(jià)格指數(shù)是評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格指數(shù)與資產(chǎn)購建時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)之比，即：

（評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/資產(chǎn)購建時(shí)的價(jià)格指數(shù)）×100％

環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)可考慮按以下式求得：

x=（1+a1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）×100％

式中，x為環(huán)比價(jià)格指數(shù)；an為第n年環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)。n=1，2，3……n。

[例2-11] 某被估資產(chǎn)購建于1994年，賬面原值為50000元，當(dāng)時(shí)該類資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)為95％，評(píng)估基準(zhǔn)日該類資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)為160%，則：

被估資產(chǎn)重置成本＝50000×（160％/95％）×100％

＝84210（元）

又如，被估資產(chǎn)賬面價(jià)值為200000元，1992年建成，1997年進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)調(diào)查已知同類資產(chǎn)環(huán)比分別為1993年為11.7％，1994年為17％，1995年為30.5％，1996年為6.9％，1997年為4.8%，則有：

被估資產(chǎn)重置成本＝200000×（1＋11.7％）×（1＋17％）×（1＋30.5％）（1＋6.9％）×（1＋4.8％）×100％

＝200000×191％

＝382000（元）

注意：價(jià)格指數(shù)法和重置核算法的區(qū)別：

（1）價(jià)格指數(shù)法估算的是重置成本，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價(jià)格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。

（2）物價(jià)指數(shù)的選擇較重要。一般情況下，價(jià)格指數(shù)法和重置核算法相比，核算的結(jié)果可能有誤差，其準(zhǔn)確度沒有后者的高。因此選擇價(jià)格指數(shù)時(shí)，最好用同類價(jià)格指數(shù)。

3.功能價(jià)值類比法。

（1）生產(chǎn)能力比例法。

被評(píng)估資產(chǎn)重置成本＝（被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量）/（參照物年產(chǎn)量）×參照物重置成本

（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。

被評(píng)估資產(chǎn)重置成本

公式中的x是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，又被稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。在美國，這個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)一般在0.4－1.0之間，如加工工業(yè)一般為0.7，房地產(chǎn)行業(yè)一般為0.9。

（二）實(shí)體性貶值的測(cè)算方法

1.觀察法。（又稱成新率法）

即由專家實(shí)際觀測(cè)，根據(jù)觀測(cè)的情況對(duì)被估資產(chǎn)的新舊程度打分，然后加權(quán)測(cè)算，從而計(jì)算出成新率。

資產(chǎn)實(shí)體性貶值＝重置成本×（1－實(shí)體性成新率） （2-34）

式中，實(shí)體性成新率＝1-實(shí)體性貶值率

2.使用年限法。

總使用年限＝實(shí)際已使用年限+尚可使用年限

實(shí)際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

3.修復(fù)費(fèi)用法。

這種方法是利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)用金額來直接估算資產(chǎn)實(shí)體性貶值的一種方法。如果資產(chǎn)可以通過修復(fù)恢復(fù)到其全新狀態(tài)，可以認(rèn)為資產(chǎn)的實(shí)體性損耗等于其修復(fù)費(fèi)用。

（三）資產(chǎn)的功能性貶值

資產(chǎn)的功能性貶值是由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。

功能貶值分為：功能貶值1和功能貶值2。

功能貶值1又叫超額投資成本：是指復(fù)原重置成本和更新重置成本兩者的差額。

功能貶值2又叫超額運(yùn)營成本：是指使用被評(píng)估資產(chǎn)和使用同類新式資產(chǎn)向比較，兩者經(jīng)營同一段時(shí)間，生產(chǎn)同樣的東西，消耗是不一樣的，即營運(yùn)成本不同，那么二者成本的差額就是使用被評(píng)估資產(chǎn)的超額營運(yùn)成本。

由于超額運(yùn)營成本而形成的功能性貶值的計(jì)算，通常情況操作步驟如下：

（1）將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營成本進(jìn)行比較。

（2）計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營成本。

（3）估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命。

（4）以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估資產(chǎn)功能性損耗（貶值），計(jì)算公式為：

被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額=∑（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營成本×折現(xiàn)系數(shù)）（2-37）

（四）資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算

經(jīng)濟(jì)性貶值從概念上講，是由于企業(yè)外部的影響，導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)本身價(jià)值的損失，與企業(yè)資產(chǎn)本身無關(guān)。

經(jīng)濟(jì)貶值的測(cè)算，可以有不同的方法：

⒈ 間接計(jì)算法。

⒉ 直接計(jì)算法。

直接計(jì)算法，就是直接測(cè)貶值額。

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