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五、房地產產權登記管理

房地產產權登記管理，是指國家有關房地產管理機關對房地產產權及其合法變動情況，予以審查、確認、記載，并頒發相應證書的管理活動。房地產產權登記制度能夠確認和保護房地產權利人的合法權益，能夠保證房地產權利人取得、變更房地產的法律效力，便于加強國家對房地產工作的管理，并能為有關國家機關處理房地產權屬糾紛提供必要的依據。因此，《城市房地產管理法》第59條明確規定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。”

(一)地產產權登記(重點掌握)

地產產權登記主要包括土地使用權登記、土地所有權登記和土地他項權利登記。地產產權登記的法律憑證有《國有土地使用權證》、《集體土地所有權證》和《土地他項權利證明書》。按照《土地登記規則》的規定，地產產權登記分為設定土地權利登記、變更土地權利登記和注銷土地權利登記。

1.設定土地權利登記。設定土地權利登記，是指申請人為設定土地使用權、所有權和他項權利，依法向土地管理部門申請登記的活動。設定土地權利登記，分為以下幾種情況：

(1)以劃撥方式取得土地使用權的，新開工的大中型建設項目使用劃撥國有土地的，建設單位應當在接到縣級以上人民政府發給的建設用地批準書之日起30日內，持建設單位用地批準書申請土地預登記。建設項目竣工驗收以后，建設單位應當在竣工驗收之日起30日內，持建設項目竣工驗收報告和其中有關文件申請國有土地使用權登記;其他項目使用劃撥國有土地的，土地使用單位或者個人應當在接到縣級以上人民政府批準用地文件之日內，持批準用地文件申請國有土地使用權設定登記。

(2)以出讓方式取得土地使用權的，受讓方應當在按出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金后30日內，持土地使用權出讓合同和土地使用權出讓金支付憑證申請土地使用權設定登記。成片土地開發用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓土地使用權的，受讓方應當在每期付款后30日內，持土地使用權出讓合同和土地使用權出讓金支付憑證申請國有土地使用權設定登記。

(3)國家將國有土地使用權以作價入股方式讓與股份制企業的，該企業應當在簽訂入股合同之日起30日內，持土地使用權入股合同和其他有關證明文件申請土地使用權設定登記。

(4)依法向政府土地管理部門承租國有土地的，承租人應當在簽訂租賃合同之日起30日內，持土地租賃合同和其他有關證明文件申請土地使用權設定登記。

(5)依法抵押土地使用權的，當事人應當在抵押合同簽訂后15日內，持抵押合同以及有關文件申請土地使用權抵押登記。土地管理部門應當在被抵押土地的土地登記卡上登記，并向抵押權人頒發土地他項權利證書。

同一宗地多次抵押時，以收到抵押登記申請的先后順序辦理抵押登記和實現抵押權。

(6)有出租權的土地使用者依法出租土地使用權的，出租人與承租人應當在租賃合同簽訂后15日內，持租賃合同及有關文件申請土地使用權出租登記。土地管理部門應當在出租土地的土地登記卡上進行登記，并向承租人頒發土地他項權利證書。

2.變更土地使用權登記。變更土地使用權登記，是指申請人為變更土地使用權、所有權和他項權利，依法向土地管理部門申請登記的活動。申請變更土地使用權登記，申請者應當按規定申報地價;未申報地價的，按宗地標定地價進行登記。變更土地權利登記主要有以下幾種情況：

(1)劃撥土地使用權依法辦理土地使用權出讓手續的，使用者應當在繳納土地使用權出讓金后30日內，持土地使用權出讓合同、出讓金繳納憑證及原《國有土地使用證》申請變更登記。

(2)企業通過出讓或者國家入股等形式取得的土地使用權，再以入股方式轉讓的，轉讓雙方當事人應當在入股合同簽訂之日起30日內，持出讓或者國家入股等方式取得土地使用權的合法憑證、入股合同和原企業的《國有土地使用證》申請變更登記。

(3)集體土地所有者將集體土地使用權作為聯營條件興辦三資企業和內聯企業的，雙方當事人應當在聯營合同簽訂后30內，持縣級以上人民政府批準文件和入股合同申請變更登記。

(4)依法轉讓土地使用權，即因買賣、轉讓地上建筑物、附著物等一并轉移土地使用權的，土地使用權轉讓雙方當事人應當在轉讓合同或者協議簽訂后30日內(涉及房產變更的，在房地產變更登記發證后15日內)，持轉讓合同或者協議、土地稅費繳納證明文件和原土地證書等申請變更登記。房屋所有權變更而使土地使用權變更的，在申請變更登記時，應當提交變更后的房屋所有權證書。

(5)因單位合并、分立、企業兼并等原因引起土地使用權變更的，有關各方面應當在合同簽訂后30日內或者在接到上級主管部門的批準文件后30日內，持合同或者上級主管部門的批準文件和原土地證書申請變更登記。

(6)因交換、調整土地而發生土地使用權、所有權變更的，交換、調整土地的各方應當在接到交換、調整協議批準文件后30日內，。持協議、批準文件和原土地證書共同申請變更登記。

(7)因處分抵押財產而取得土地使用權的權利人和原抵押人應當在抵押財產處分后30日內，持有關證明文件申請變更登記。

(8)商品房預售的，預售人應在預售合同簽訂后30日內，將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。縣級以上人民政府土地管理部門建立商品房預售合同登記備案簿，記錄預售人和預購人名稱、商品房所占土地位置、預售金額、交付使用日期、預售面積等內容。

(9)出售公有住房的，售房單位與購房職工應當在縣級以上地方人民政府房產管理部門登記房屋所有權之日起30日內，持公房出售批準文件、售房合同、房屋所有權證書和售房單位原土地證書申請變更登記。

(10)土地使用權抵押期間，抵押合同發生變更的、土地使用權出租期間，租賃合同發生變更的，以及變更其他土地他項權利的，當事人應當在變更之日起15日內申請變更登記。

(1 1)依法繼承土地使用權和土地他項權利的，或涉及其他形式的土地使用權、所有權和土地他項權利變更的，繼承人或其他當事人應當在發生變更之日起30日內，持有關證明文件申請變更登記。

(12)土地使用者、所有者和土地他項權利享有者更改名稱、地址和依法變更土地用途的，必須依照規定向土地管理部門申請登記。

3.注銷土地權利登記。發生下列情形之一的，土地使用者、所有者和土地他項權利享有者，均應依法辦理注銷登記：集體所有的土地依法被全部征收或者農業集體經濟所屬成員依法轉為城鎮居民的;縣級以上人民政府依法收回國有土地使用權的;國有土地使用權出讓或者租賃期滿，未申請續期或者續期申請未獲批準的;因自然災害等造成土地權利滅失的;土地他項權利終止的。土地使用者、所有者和土地他項權利享有者未按照規定申請注銷登記的，土地管理部門可以依照規定直接銷土地登記。注銷土地證書。

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（責任編輯：何以笙簫默）

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