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學(xué)員問(wèn)題：書(shū)本上剩余使用年限為44，怎么得出？

名師解答：本題目說(shuō)的是：-----試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗土地2006年11月的土地使用權(quán)價(jià)格。

因此土地剩余使用年限46年，2002-2006年為4年，50-4=46.

如果題目改為試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗土地2008年11月的土地使用權(quán)價(jià)格。

因此土地剩余使用年限44年，2002-2008年為6年，50-6=44.

相關(guān)知識(shí)：

（1）確定評(píng)估方法：收益法

（2）計(jì)算年總收益（是客觀收益而不是實(shí)際收益）

年總收益=50*12*900*（1-10%）=486000

（3）計(jì)算年總費(fèi)用

年管理費(fèi)=486000*3.5%=17010

年維修費(fèi)=2500*900*1.5%=33750

年稅金=20*900=18000

年保險(xiǎn)費(fèi)=2500*900*0.2%=4500

年總費(fèi)用=73260

（4）房地產(chǎn)凈收益=412740

（5）計(jì)算房屋年收益

建筑物2004年建設(shè)，2006年評(píng)估，使用壽命為55，土地剩余年限50-2=48

房屋年綜合性貶值額=2500*900/48=46875

房屋重置價(jià)格=2500*900-46875*2=2156250

房屋年純收益=2156250*8%=172500

（6）計(jì)算土地年純收益

土地年收益=房地產(chǎn)年收益-房產(chǎn)年收益=240240

（7）計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格（剩余使用年限50-4=46年，年收益，資本化率）

評(píng)估值=3279280

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