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資產(chǎn)評估師考試建筑工程評估基礎(chǔ)預(yù)習(xí)講義：建設(shè)用地的取得、轉(zhuǎn)讓與喪失(1)

第二節(jié)　建設(shè)用地的取得、轉(zhuǎn)讓與喪失

一、建設(shè)用地的取得(掌握)

(一)建設(shè)土地取得的基本方式

1.通過出讓方式取得國有土地使用權(quán)　有償有期限

國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

(1)競爭出讓方式

競爭方式包括：投標(biāo)、競拍、掛牌。

工業(yè)(包括倉儲用地，但不包括采礦用地)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓;

同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

(2)協(xié)議出讓方式

最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和。

有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。

低于最低價(jià)時(shí)國有土地使用權(quán)不得出讓。

2.通過劃撥方式獲取國有土地使用權(quán)　無償無期限

國有土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

(1)劃撥用地目錄

①黨政機(jī)關(guān)和人民團(tuán)體用地。

②軍事用地。

③城市基礎(chǔ)設(shè)施用地。

④非營利性郵政設(shè)施用地。

⑤非營利性教育設(shè)施用地。

⑥公益性科研機(jī)構(gòu)用地。

⑦非營利性體育設(shè)施用地。

⑧非營利性公共文化設(shè)施用地。

⑨非營利性醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施用地。

⑩非營利性社會福利設(shè)施用地。

(11)石油天然氣設(shè)施用地。

(12)煤炭設(shè)施用地。

(13)電力設(shè)施用地。

(14)水利設(shè)施用地。

(15)鐵路交通設(shè)施用地。

(16)公路交通設(shè)施用地。

(17)水路交通設(shè)施用地。

(18)民用機(jī)場設(shè)施用地。

(19)特殊用地(監(jiān)獄、勞教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所等)。

(2)劃撥用地的使用年限

國家規(guī)定，依法以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

(3)劃撥用地的變更

國家規(guī)定，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，因企業(yè)改制、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者改變土地用途等不再符合本目錄的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償使用。

(二)建設(shè)用地取得的其他方式

1.土地租賃

(1)租賃與出讓的不同

支付的土地費(fèi)用不同;土地可使用的期限不同。

(2)國有土地租賃適用的范圍

對因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實(shí)行租賃。

對于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃。

(3)租賃的方式

租賃的方式有：招標(biāo)、拍賣、協(xié)議。

(4)國有土地租賃的分類

短期租賃不超過5年;最長的不超過出讓最高年限。

2.土地使用者轉(zhuǎn)讓方式

買賣、合資、合作建房、交換、作價(jià)入股等。

(三)建設(shè)用地使用農(nóng)村集體所有土地的例外情況

建設(shè)用地原則上要使用國有土地，但是興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅或建設(shè)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的除外。

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