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【考點2】成本法概述

一、要求

成本構(gòu)成與利息計算。

二、出題模式：單選題、多選題

(一)單選題

【例題1·單選題】用成本法評估土地時，土地取得費的計息期應(yīng)為()。

A.整個開發(fā)期

B.整個銷售期

C.整個開發(fā)期和銷售期

D.整個開發(fā)期和銷售期的一半

『正確答案』C

『答案解析』參見教材182頁，土地取得費利息：以整個土地取得費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期和銷售期。土地開發(fā)費利息：如果土地開發(fā)費是均勻投入的，以整個土地開發(fā)費(或資金投入)為基數(shù)，計息期按土地開發(fā)期限的一半計算。

【例題2·單選題】根據(jù)我國土地管理法的有關(guān)規(guī)定，國家征用耕地需支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用一般包括()。

A.土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費

B.土地補償費、安置補助費和青苗補償費、新菜地開發(fā)基金

C.土地補償費、安置補助費、拆遷補償費、地上附著物和青苗補償費

D.土地補償費、安置補助費、拆遷補償費、青苗補償費

『正確答案』A

『答案解析』參見教材181頁。

【例題3·單選題】某建筑物建成于1990年1月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為50年，殘值率為2%。該建筑物2001年1月的重置成本為500萬元，2001年1月的評估值接近( )。

A.400 萬元

B.392萬元

C.402萬元

D.390萬元

『正確答案』C

『答案解析』參見教材186頁，500-10×[500(1-2%)/50]=402萬元。

(二)多選題

【例題1·多選題】新建房地產(chǎn)評估中的開發(fā)成本主要包括( )。

A.土地取得費

B.前期工程費

C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

D.公共配套設(shè)施建設(shè)費

『正確答案』BCD

『答案解析』參見教材184頁。

【例題2·多選題】運用成本法對地產(chǎn)價格評估，其適用范圍主要是()。

A.新開發(fā)地

B.學(xué)校用地

C.公園用地

D.商業(yè)用地

『正確答案』ABC

『答案解析』參見教材180頁，關(guān)注各種方法的適用范圍。

【考點3】房地產(chǎn)概述及其他知識

一、要求

土地出讓年限;土地特征;容積率。

二、出題模式：多選題、多選題

(一)單選題

【例題1·單選題】根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，用于體育用途的國有土地使用權(quán)出讓最高年限為()。

A.30年

B.40年

C.50年

D.70年

『正確答案』C

『答案解析』參見教材143頁。

【例題2·單選題】某一宗土地用于住宅開發(fā)時的價值為300萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時的價值為500萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時的價值為280萬元。城市規(guī)劃確認該土地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價值應(yīng)評估為( )。

A.500萬元

B.300萬元

C.280萬元

D.360萬元

『正確答案』B

『答案解析』參見教材143頁，最佳使用和合法原則的運用。

【例題3·單選題】某宗土地1000平方米，國家規(guī)定容積率為5，建筑密度小于或等于60% ，下列建設(shè)方案比較起來哪個方案最可行?( )。

A. 建筑物建筑總面積為 5000平方米，底層建筑面積為700平方米

B. 建筑物建筑總面積為 1500平方米，底層建筑面積為300平方米

C. 建筑物建筑總面積為 4800平方米，底層建筑面積為600平方米

D. 建筑物建筑總面積為 7000平方米，底層建筑面積為400平方米

『正確答案』C

『答案解析』容積率=建筑總面積/土地總面積，建筑密度=建筑物底層建筑面積/土地總面積，綜合比較，C方案最可行。A不滿足建筑密度的要求，B沒有充分利用土地，D超過了國家規(guī)定的容積率。

【例題4·單選題】單位建筑面積地價是指平均到每單位建筑面積上的土地價格，稱為()。

A.單位價格

B.土地使用權(quán)價格

C.總價格

D.樓面地價

『正確答案』D

『答案解析』參見教材152頁

樓面地價，又稱單位建筑面積地價是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。

樓面地價=土地總價格/建筑總面積

容積率指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。

容積率=建筑總面積/土地總面積

樓面地價=土地單價/容積率

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（責任編輯：中大編輯）

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