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資產評估師考試建筑工程評估基礎預習講義：建筑物損耗的確定(1)

第二節　建筑物損耗的確定(掌握)

一、使用年限法

損耗率=(1-建筑物的殘值率)/建筑物耐用年限×建筑物已使用年限

建筑物的損耗=建筑物的重置價格×損耗率

(一)建筑物的耐用年限N

1.經濟耐用年限

(1)鋼結構：生產用房70年，受腐蝕的生產用房50年，非生產用房80年;

(2)鋼筋混凝土結構(包括框架結構、剪力墻結構、筒體結構、框架一剪力墻結構等)：生產用房50年，受腐蝕的生產用房35年，非生產用房60年;

(3)磚混結構一等：生產用房40年，受腐蝕的生產用房30年，非生產用房50年;

(4)磚混結構二等：生產用房40年，受腐蝕的生產用房30年，非生產用房50年;

(5)磚木結構一等：生產用房30年，受腐蝕的生產用房20年，非生產用房40年;

(6)磚木結構二等：生產用房30年，受腐蝕的生產用房20年，非生產用房40年;

(7)磚木結構三等：生產用房30年，受腐蝕的生產用房20年，非生產用房40年：

(8)簡易結構：10年。

例題(2008年真題)：根據《房地產估價規范》，鋼結構的生產用房(未受腐蝕)和非生產用房的經濟耐用年限的參考值分別是( )年。

A.40和50 　B.50和60

C.60和70 　D.70和80

『正確答案』D

『答案解析』參見教材P449

例題(2009年真題)：根據《房地產估價規范》，一等磚木結構的生產用房(未受腐蝕)和非生產用房的經濟耐用年限的參考值分別是( )。

A.20年和30年

B.30年和40年

C.40年和50年

D.50年和60年

『正確答案』B

『答案解析』參見教材P450

例題(2010年真題)：根據《房地產估價規范》，鋼結構的生產用房(未受腐蝕)和非生產用房的經濟耐用年限的參考值分別是( )。

A.40年和50年

B.50年和60年

C.60年和70年

D.70年和80年

『正確答案』D

『答案解析』參見教材P449

2.經濟耐用年限與土地使用年限不一致的處理

按短的計算;注意第4、5條，尤其是第5條。

(1)建筑物的建設期不計入耐用年限，即建筑物的耐用年限應從建筑物竣工驗收合格之日起計;

(2)建筑物耐用年限短于土地使用權限時，應按建筑物的耐用年限計算損耗;

(3)建筑物耐用年限長于土地使用權年限時，應按土地使用權年限計算損耗;

(4)建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續前，其耐用年限早于土地使用權年限而結束時，應按建筑物耐用年限計算損耗;

(5)建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續之前，其耐用年限晚于土地使用權年限而結束時，應按建筑物已使用年限加土地使用剩余年限計算損耗。

(二)建筑物已使用年限

當建筑物的維護保養正常時，有效使用年限和實際使用年限相當;

當建筑物的維護保養更好或經過更新改造的，有效使用年限短于實際使用年限。

在評估中所指使用年限為有效使用年限。

(三)建筑物成新率

1.成新率計算

成新率=1-損耗率=1-(1-建筑物的殘值率)/建筑物耐用年限×建筑物已使用年限

建筑物的現值=建筑物的重置價格×成新率

例題：磚混結構職工宿舍，建成于1990年底。工程所占土地使用權于1998年底取得，使用權年限為40年。評估基準日期為2002年12月31日。求該建筑物的成新率。該工程殘值為零。

『答案解析』

磚混結構非生產用房耐用年限是50年，建筑物應于2040年結束，建筑物在評估基準日已使用12年。

土地1998年取得，應于2038年結束，早于建筑物先結束。對應第5條。土地在評估基準日已用4年，土地剩余年限為36年，建筑物耐用年限=建筑物已使用年限+土地剩余年限=12+36=48。

成新率=[1-12÷(12+36)]×100%=75%

2.綜合損耗率計算

在損耗率計算過程中，主體、附屬設施、裝飾部分的費用應分別計算，同時分別測算各部分的損耗值，加權系數分別是各部分價值占重置價的比值。

例如：某鋼筋混凝土結構辦公樓的主體建筑價值占75%，附屬設備價值占25%，耐用年限分別為：主體建筑50年，附屬設備15年。至評估基準日，該辦公樓已使用10年，則綜合損耗率為：

『正確答案』10/50×75%+10/15×25%=15%+16.7%=31.7%

例題(2010年真題)：某鋼筋混凝土結構辦公樓主體建筑價值和附屬設備價值分別占總價值的80%和20%，耐用年限分別為50年和20年。該辦公樓到評估基準日已使用15年，則按使用年限法確定的損耗率為( )。

A.39% 　B.30%

C.24% 　D.15%

『正確答案』A

例題(2009年真題)：某鋼結構建筑物的主體結構價值和附屬設備價值分別占總價值的75%和25%，耐用年限分別為70年和15年。該建筑物至評估基準日已使用10年，不計殘值，則按使用年限法確定的損耗率為( )。

A.14.3% B.8.2%

C.21.4% D.27.4%

『正確答案』D

『答案解析』綜合損耗率=10/70×75%+10/15×25%=27.4%。參見教材P451

例題(2008年真題)：某住宅樓的主體結構價值和裝飾裝修價值分別占總價值的70%和30%，耐用年限分別為60年和15年，該住宅樓至評估基準日已使用9年，則按使用年限法確定的損耗率為( )。

A.90% B.10.5%

C.19.4% 　D.28.5%

『正確答案』D

『答案解析』

綜合損耗率=9/60×70%+9/15×30%=28.5%。參見教材P451

參見教材P459、P460

例題：某項目的評估基準日為2006年9月30日，A類建筑物中有一聯合車間，2001年5月竣工交付使用，主體結構為鋼屋架、大型屋面板的鋼混結構廠房，跨度為18米，層高10米，鋼門窗，水泥地面，并設有10噸吊車兩臺。總建筑面積19600平方米，C類建筑中有簡易庫棚一座，1998年建成，已使用8年。

對上述房屋成新率的計算，是在調查自竣工以來維修保養情況，查看建筑物主體結構和內外裝修并作必要查勘記錄基礎上，運用年限法計算的。

使用年限法(殘值率為零時)用公式表達時，有以下三種形式：

(1)建筑物損耗率=已使用年限/建筑物耐用年限×100%

(2)建筑物損耗率=已使用年限/(已使用年限+剩余使用年限)×100%

(3)建筑物成新率=1-建筑物損耗率

公式(1)用于確定建造時間較短的建筑物，公式(2)用于確定已接近耐用年限或已超過耐用年限的建筑物。

聯合車間已使用5年4個月，耐用年限為50年，則：

聯合車間損耗率=5.3/50×100%=10.6%

聯合車間成新率=1-10.6%=89.4%

考慮到該車間維護狀況良好，故取成新率為90%。

簡易庫棚的耐用年限為10年，已使用8年，接近耐用年限，經調查了解該廠于2003年進行了一次大修，實物狀態基本完好，預期尚可使用6年，則：

簡易庫棚損耗率=8/(8+6)×100%=57%

簡易庫棚成新率=1-57%=43%

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（責任編輯：中大編輯）