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資產評估師考試建筑工程評估基礎預習講義:建設用地的取得、轉讓與喪失(2)
二、取得建設用地的相關費用和相關工作(掌握)
(一)征地補償費用及征地補償安置相關工作
1.征地補償費
(1)土地補償費用
土地補償費。是對農村集體經濟組織因土地被征用而造成的經濟損失的一種補償,只能由被征地單位用于再生產投資,不得付給農民個人。
耕地的補償費:前3年平均產值的6~10倍。
(2)青苗補償費
只補一季;是個人種植的給個人,是集體種植的給集體。
(3)地上附著物補償費
是個人的給個人;拆什么,補什么;拆多少,補多少。
(4)安置補助費
給被征地單位和安置勞動力的單位;
前三年平均年產值的4~6倍(每個安置人口),最高不超過15倍(每公頃);
土地補償費和安置補助費的總和不得超過30倍。
(5)新菜地開發建設基金
交給地方財政。
新菜地,是指城市郊區為供應城市居民蔬菜,連續3年以上常年種菜或者養殖魚、蝦等的商品菜地和精養魚塘。
不收取新菜地開發建設基金的3種情況:
一年只種一茬或因調整茬口安排種植蔬菜的
征用尚未開發的規劃菜地
在蔬菜產銷放開后,能夠滿足供應,不再需要開發新菜地的城市
(6)耕地占用稅
上繳國家財政
經濟特區、經濟技術開發區和經濟發達且人均耕地特別少的地區,適用稅額可以適當提高,但提高的部分最高不得超過上述相應稅額的50%。
占用基本農田的,適用稅額應當在當地適用稅額的基礎上提高50%。
免征耕地占用稅:①軍事設施占用耕地;②學校、幼兒園、養老院、醫院占用耕地。
鐵路線路、公路線路、飛機場跑道、停機坪、港口、航道占用耕地,可免征或者減征耕地占用稅。
農村烈士家屬、殘疾軍人、鰥寡孤獨,以及革命老根據地、少數民族聚居區和邊遠貧困山區生活困難的農村居民可以免征或者減征耕地占用稅。
(7)土地管理費
土地管理費的收取標準,一般是在土地補償費、青苗費、地面附著物補償費、安置補助費四項費用之和的基礎上提取2%~4%。
如果是征地包干,應在土地補償費、青苗費、地面附著物補償費、安置補助費四項費用之和后再加上糧食價差、副食補貼、不可預見費等基礎上提取2%~4%。
例題(2009年真題):根據我國現行規定,在下列征地補償費用中,須付給被征地單位、農民個人的費用有( )。
A.安置補助費
B.耕地占用稅
C.土地管理費
D.新菜地開發建設基金
E.青苗補償費
『正確答案』AE
『答案解析』參見教材P476、P477
例題(2008年真題):根據我國現行規定,在下列征地補償費用中,只能交給國家或地方財政,不得將其分給被征地單位或個人的費用有( )。
A.土地補償費
B.耕地占用稅
C.安置補助費
D.新菜地開發建設基金
E.青苗補償費
『正確答案』BD
『答案解析』參見教材P476、P477
2.征地補償安置相關工作
“農業生產、重新擇業、入股分紅、異地移民”四種安置途徑。
(二)征收房屋及補償
征收國有土地上單位、個人的房屋。
被征收人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋產權調換。
實施房屋征收應當先補償、后搬遷。
補償后,被征收人應當在搬遷期限內完成搬遷。
任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。
強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。
(三)出讓金、轉讓金
土地使用權出讓或轉讓,應先由地價評估機構進行價格評估后,再簽訂土地使用權出讓和轉讓合同。
關于工業用地的幾點規定:
必須采用招標、拍賣、掛牌方式出讓;
必須使用國有建設用地;
建設用地以外的,自己開發完成的,不低于最低價的60%;
沙地、裸土地、裸巖石礫地的,不低于最低價的30%;
不足最高出讓年限的,折算到最高年限價,不得低于該標準。
(四)土地有償使用費
新增建設用地土地有償使用費是指國土資源部和各省、自治區、直轄市國土資源管理部門在批準農用地和未利用地轉為建設用地時,向取得出讓等有償使用方式的新增建設用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益土地有償使用費。
1.新增建設用地土地有償使用費征收范圍
土地利用總體規劃確定的城市(含建制鎮)建設用地范圍內的新增建設用地(含村莊和集鎮新增建設用地);
在土地利用總體規劃確定的城市(含建制鎮)、村莊和集鎮建設用地范圍外單獨選址、依法以出讓等有償使用方式取得的新增建設用地;
在水利水電工程建設中,移民遷建用地占用城市(舍建制鎮)土地利用總體規劃確定的經批準超出原建設用地面積的新增建設用地。
2.新增建設用地土地有償使用費征收等別和征收標準
十五個等級
等別
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1
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2
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3
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4
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5
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6
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7
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8
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9
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10
|
11
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12
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13
|
14
|
15
|
標準
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140
|
120
|
100
|
80
|
64
|
56
|
48
|
42
|
34
|
28
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24
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20
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16
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14
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