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本文主要介紹2012年注冊資產評估師考試《財務會計》第五章 固定資產、投資性房產、無形資產的知識點精講輔導，希望對您的復習有所幫助!!

第二節　投資性房地產

一、投資性房地產的概念

投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。

二、投資性房地產的范圍

（一）屬于投資性房地產的項目

1.已出租的土地使用權

是指企業通過出讓或轉讓方式取得、以經營租賃方式出租的土地使用權。

企業以經營租賃方式租入土地使用權再轉租給其他單位的，不能確認為投資性房地產。企業計劃用于出租但尚未出租的土地使用權，不屬于此類。

【提示】根據目前的規定，土地使用權不能采用融資租賃方式租入，因此不要考慮融資租賃方式租入土地后再轉租的問題。

2.持有并準備增值后轉讓的土地使用權

按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

3.已出租的建筑物

（1）已出租的建筑物是指企業擁有產權并以經營租賃方式出租的房屋等建筑物，包括自行建造或開發活動完成用于出租的建筑物以及正在建造或開發過程中將來用于出租的建筑物。

【提示】企業以經營租賃方式租入再轉租的建筑物不屬于投資性房地產。

（2）企業將建筑物出租，按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，應當將該建筑物確認為投資性房地產。如企業將辦公樓出租，同時向承租人提供維護、保安等日常輔助服務，企業應當將其確認為投資性房地產。

（3）對企業持有以備經營出租的空置建筑物，如董事會或類似機構作出書面決議，明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發生變化的，即使尚未簽訂租賃協議，也應視為投資性房地產。

【教師提示】不存在持有并準備增值后轉讓的建筑物。（決定房價增值的因素是土地）

（二）不屬于投資性房地產的項目

下列各項不屬于投資性房地產：重點掌握該內容及相關例題：

1.自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產，包括自用建筑物（固定資產）和自用土地使用權（無形資產）。

例如，企業出租給本企業職工居住的宿舍。雖然也收取租金，但間接為企業自身的生產經營服務，因此具有自用房地產的性質。

又如，企業擁有并自行經營的旅館飯店，其經營目的主要是通過提供客房服務賺取服務收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產。

2.作為存貨的房地產，通常是指房地產開發企業在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地。

實務中存在某項房地產，部分自用、部分用于賺取租金或資本增值，或者部分作為存貨銷售、部分用于賺取租金或資本增值，如果能夠單獨計量和出售的，應分別確認和核算；不能夠單獨計量和出售的部分，應當與自用（或者銷售）的部分一并確認為固定資產（或者存貨）。

三、投資性房地產的確認條件

投資性房地產的確認只有在符合定義，并同時滿足下列條件時，才能予以確認：

1.與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業。

2.該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。

用于出租的投資性房地產的確認時點通常是租賃開始日；用于資本增值的土地使用權的確認時點通常是自用土地使用權停止自用后明確用于資本增值的日期。

四、投資性房地產的初始計量

投資性房地產應當按照成本進行初始計量。

（一）外購的投資性房地產

對于企業外購的房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租或用于資本增值，才能作為外購的投資性房地產加以確認。

如果購入的房地產，部分用于投資，部分自用，企業應當將成本在不同部分之間進行合理分配。企業可以按照不同部分的公允價值所占的比例進行分配。

（二）自行建造的投資性房地產

自行建造投資性房地產，其成本由建造該項資產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成，包括土地開發費、建筑成本、安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。

采用成本模式計量的，應按照確定的成本，借記"投資性房地產"科目，貸記"在建工程"或"開發產品"科目。

采用公允價值模式計量的，應按照確定的成本，借記"投資性房地產--成本"科目，貸記"在建工程"或"開發產品"科目。

【例5－24】20×6年3月，甲企業計劃購入一棟寫字樓，用于對外出租。3月15日，甲企業與乙企業簽訂了經營租賃合同，約定自寫字樓購買日起將這棟寫字樓出租給乙企業，為期5年。4月5日，甲企業實際購入寫字樓，支付價款共計1 000萬元。甲企業以成本模式對投資性房地產進行后續計量。假設不考慮其他因素，甲企業的會計處理為：

『正確答案』

20×6年4月5日

借：投資性房地產--寫字樓 　10 000 000

貸：銀行存款 　10 000 000

五、投資性房地產的后續計量

通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。

（一）采用成本模式進行后續計量的投資性房地產

1.按照固定資產或者無形資產的有關規定，按期（月）計提折舊或攤銷時，借記"其他業務成本"科目，貸記"投資性房地產累計折舊（攤銷）"科目。

2.取得租金收入，借記"銀行存款"等科目，貸記"其他業務收入"等科目。

3.存在減值跡象的，適用資產減值的有關規定。借記"資產減值損失"科目，貸記"投資性房地產減值準備"科目。已經計提減值準備的投資性房地產，其減值損失在以后的會計期間不得轉回。

成本模式下的科目設置：

①投資性房地產

②投資性房地產累計折舊（攤銷）

③投資性房地產減值準備

1.折舊或攤銷時

借：其他業務成本

貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）

2.取得的租金收入

借：銀行存款（應收賬款）

貸：其他業務收入

3.投資性房地產提取減值時

借：資產減值損失

貸：投資性房地產減值準備

（二）采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產

1.只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。

2.采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量的企業，對于在建投資性房地產（包括企業首次取得的在建投資性房地產），如果其公允價值無法可靠確定但預期該房地產完工后的公允價值能夠持續可靠取得的，應當以成本計量該在建投資性房地產，其公允價值能夠可靠計量時或其完工后（兩者孰早），再以公允價值計量。

企業一旦選擇公允價值模式，就應當對其所有投資性房地產均采用公允價值模式進行后續計量。

3.采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：

（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。

（2）企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。

4.采用公允價值模式進行后續計量的會計處理

企業采用公允價值模式進行后續計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。

【提示】公允價值模式后續計量的投資性房地產，取得的租金收入，確認為其他業務收入。但很可能沒有對應的其他業務成本。

A.期末公允價值大于賬面價值時

借：投資性房地產――公允價值變動

貸：公允價值變動損益

B.期末公允價值小于賬面價值時

借：公允價值變動損益

貸：投資性房地產――公允價值變動

C.收取租金時

借：銀行存款

貸：其他業務收入

【例5－18】 20×7年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協議，約定將甲公司自行建造的一棟精裝修的寫字樓于開發完成的同時開始租賃給乙公司使用，租賃期為10年。當年10月1日該寫字樓開發完成并開始起租，寫字樓的造價為10 000萬元。甲公司采用公允價值模式對該項出租的房地產進行后續計量。20×7年12月31日，該寫字樓的公允價值為9 200萬元。

甲企業的會計處理為：

『正確答案』

（1）20×7年10月1日，甲公司開發完成寫字樓并出租：

借：投資性房地產--成本 　100 000 000

貸：在建工程 100 000 000

（2）20×7年12月31日，按照公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價

（責任編輯：中大編輯）