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成本法在房地產評估中的操作步驟

知識點：成本法在房地產評估中的操作步驟

1.計算待開發土地取得費用

(1)征收集體土地

土地補償費和安置補助費不能使安置的農民保持原有生活水平的，可增加安置補助費。但土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的30倍。

(2)拆遷補償費

標準各地定

2.計算土地開發費

土地開發費主要包括：

基礎設施配套費：三通一平、七通一平

公共事業建設配套費：郵電、學校、公園等

小區開發配套費：同上，根據用地情況合理確定

3.計算投資利息

【注意】

(1)不管自有資金還是借入資金，都要計算利息

(2)利息的計算采用復利，而不是單利

(3)關于開發期計息期確定。計息的時間，要準確的把握墊付的資金所占用的時間。

4.計算投資利潤和稅費

含義：投資利潤是投資開發商投資的回報

投資利潤計算

利潤通常以土地取得費和土地開發費為基數

稅費

取得土地和開發過程中所必須支付的稅賦和費用。

5.計算土地增值收益

土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。

土地增值收益歸土地所有者。

土地增值收益率通常為10%-25%。

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