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2018資產評估師考點輔導：資產評估的原則

第二節 資產評估的原則

資產評估原則是規范資產評估行為和業務執行的規則或標準。資產評估原則包 括工作原則和經濟技術原則兩個層面。

一、資產評估工作原則

資產評估工作的性質決定了資產評估機構及其資產評估專業人員在開展資產評

估業務中應當堅持獨立、客觀、公正、科學等工作原則。

(一)獨立性原則

資產評估中的獨立性原則包含兩層含義：資產評估機構本身應該是一個獨 立的、不依附于他人的社會公正性中介組織(法人〉，與資產評估業務各當事人沒 有任何利益與利害關系。〈2〉資產評估機構及其評估專業人員在開展業務過程中應 始終堅持獨立的第三方地位，評估工作不受委托人及外界的意圖及壓力的影響，進 行獨立公正的評估。

(二)客觀公正性原則

客觀公正性原則要求資產評估工作實事求是，尊重客觀實際。資產評估機構及 其評估專業人員在評估工作中必須以實際材料為基礎，以確鑿的事實和事物發展的 內在規律為依據，以求實的態度為指針，實事求是地得出評估結論，而不可以以自 己的好惡或其他個人的情感進行評估。資產評估結論是評估專業人員認真調查研 究，通過合乎邏輯的分析、推理得出的具有客觀公正性的結論。

(三)科學性原則

科學性原則要求資產評估機構及其評估專業人員在評估工作中必須遵循科學的 評估標準，以科學的態度制訂評估方案，采用科學的評估方法進行資產評估。整個 評估工作必須把主觀評價與客觀測算、靜態分析與動態分析、定性分析與定量分析 有機結合起來，使評估工作做到科學合理、真實可信。

二、資產評估經濟技術原則

資產評估經濟技術原則，是指在開展資產評估業務過程中的一些技術規范和 業務準則，為資產評估專業人員在執行資產評估業務過程中的專業判斷提供技術 依據。

(一)供求原則

供求原則是經濟學中關于供求關系影響商品價格原理的概括。假定在其他條件 不變的前提下，商品的價格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增加而下降。盡管 商品價格隨供求變化并不成固定比例變化，但變化的方向帶有規律性。供求規律對 商品價格形成的作用同樣適用于資產價值的評估。資產評估專業人員在判斷資產價 值時應充分考慮和依據供求原則。

由于均衡價格是由需求和供給共同作用的結果，在均衡價格中，生產費用和效 用是影響價格的兩個均等因素，所以資產評估既需要考慮資產的購建成本，又需要 考慮資產的效用。

(二)最高最佳使用原則

該原則依據價值理論原理，強調商品在交換時，應以最佳用途及利用方式實現其價值。

由于商品，特別是資產的使用受到市場條件的制約，因此最髙最佳用途的確 定，一般需要考慮以下幾個因素：

1.反映法律上許可的要求，必須考慮該項資產使用的法律限制;

2^確定該用途技術上是否可能，必須是市場參與者認為合理的用途;

3~確定該用途財務上的可行性，必須考慮在法律上允許且技術上可能的情況 下，使用該資產能否產生足夠的收益或現金流量，從而在補償使資產用于該用途所 發生的成本后，仍然能夠滿足市場參與者所要求的投資回報。

(三)替代原則

任何理性的投資者對具有相同效用的物品，必定選擇價格較低的;在價格相同 時，必定選擇效用較大的。替代原則即價格最低的同質商品對其他同質商品具有替 代性，即相同效能的資產，最低價格的資產需求最大。作為一種市場規律，在同一 市場上，具有相同使用價值和質量的商品，應有大致相同的交換價格。如果具有相 同使用價值和質量的商品，具有不同的交換價值或價格，買方會選擇價格較低的。 當然，作為賣方，如果可以將商品賣到更高的價格水平上，他會在較高的價位上出 售商品。正確運用替代原則是確保資產評估公正性的重要保證。

(四)預期收益原則

資產之所以有價值是因為它能夠為其擁有或控制者帶來未來經濟利益。因此在 資產評估過程中，資產的價值不在于過去的生產成本或銷售價格，而是應當基于其 對未來收益的預期加以決定。因此它是資產評估專業人員判斷資產價值的一個最基 本的依據。

(五)貢獻原則

根據經濟學邊際收益原理，各生產要素價值的大小可依據其對總收益的貢獻來 衡量。從一定意義上來看，貢獻原則是預期收益原則在某種情況下的具體應用。它 主要是指某一資產或資產某一構成部分的價值，取決于它對所在資產組合或完整資 產整體價值的貢獻，或者根據當缺少它時對整體價值的影響程度來確定。貢獻原則 主要適用于確定構成整體資產各組成要素資產的貢獻，或者當整體資產缺少該要素 資產將蒙受的損失。

(六)評估時點原則

資產評估具有動態性特點，資產的價值會隨著時間因素的變化而變化，因此必 須選取一個評估基準日。為了使資產評估得以操作，同時又能保證資產評估結果可 以被市場檢驗，在資產評估時，必須假定市場條件固定在某一時點，這一時點就是 評估基準日。它為資產評估提供了一個時間基準。評估時點原則也是對交易假設和 公開市場假設的一個反映。市場是變化的，資產的價值會隨著市場條件的變化而不 斷改變。從理論上說，資產評估是對動態資產價格的現實靜態反映。這種反映越準 確，評估結果越科學。評估基準日為“特定的時間點”，評估師的價值意見為該時 點的價值意見，價值標準是該時間點適用的價值標準。

(七)外在性原則

交易至少是兩個當事人、兩種權利主體之間的事情。一方的行為可能要對另一 方造成損失或收益，這就是所謂的外在性。

資產評估中的外在性原則是指，“外在性”會對相關權利主體帶來自身因素之 外的額外收益或損失，從而影響資產的價值，對資產的交易價格產生直接的影響。 資產評估應該充分關注“外在性”給被評估資產帶來的損失或收益以及這種損失或 收益對資產價值的影響。

例如，在對房屋建筑物進行評估時一個重要的價格影響因素就是環境因素。 房屋周邊開發的程度、環境狀況等因素與房屋本身的所有權無關，但對房屋價格有 重要影響。有時環境因素影響的權重，甚至不亞于房屋本身的造價。環境因素對房 屋建筑物評估價值的影響實際上就是“外在性”對房屋建筑物價值影響的體現。優 良的環境會對房屋使用功能產生溢出效應，增加房屋的轉讓價值或使用收益;惡劣 的環境則會對房屋使用功能產生波及效用，減損房屋的轉讓或持有價值。

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