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資產評估師考試建筑工程評估基礎預習講義:
第三節 建設用地管理的相關規定
一、《城鄉規劃法》對房屋建筑和建設用地的限制(掌握)
(一)對建設項目立項的要求
以劃撥方式提供國有土地使用權的,應當向城鄉規劃主管部門申請核發選址意見書。
(二)對建設項目申請用地的要求
1.以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目
建設單位應當向市、縣人民政府城鄉規劃主管部門提出建設用地規劃許可申請,由市、縣人民政府城鄉規劃主管部門依據控制性詳細規劃核定建設用地的位置、面積、允許建設的范圍,核發建設用地規劃許可證。
建設單位在取得建設用地規劃許可證后,方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地,經縣級以上人民政府審批后,由土地主管部門劃撥土地。
2.以出讓方式提供國有土地使用權的建設項目
在國有土地使用權出讓前,市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃,提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件,作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊,不得出讓國有土地使用權。
以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目,在簽訂國有土地使用權出讓合同后,建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同,向市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。
(三)對基礎設施和公共服務設施建設用地的使用規定
禁止擅自改變用途。
(四)對建設工程規劃許可的規定
在城市、鎮規劃區內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的,建設單位或者個人應當向市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的 鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證。
(五)對鄉鎮企業、鄉村公共設施和公益事業建設用地申請的規定
由鄉、鎮人民政府報城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門核發鄉村建設規劃許可證。
在鄉、村莊規劃區內進行鄉鎮企業、鄉村公共設施和公益事業建設以及農村村民住宅建設,不得占用農用地;確需占用農用地的,應當依照《土地管理法》有關規定辦理農用地轉用審批手續后,由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門核發鄉村建設規劃許可證。
城鄉規劃主管部門不得在城鄉規劃確定的建設用地范圍以外作出規劃許可。
建設單位應當按照規劃條件進行建設;確需變更的,必須向市、縣人民政府城鄉規劃主管部門提出申請。
(一)對城市、鎮規劃區內臨時建設用地申請的規定
臨時建設應當在批準的使用期限內自行拆除。
二、《物權法》對建設用地使用權的規定(掌握)
(一)對建設用地使用權的規定 無處分權
建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有 占有、使用和收益的權利,有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。
建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押。
(二)對建設用地使用權設立的規定
建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。
新設立的建設用地使用權,不得損害已設立的用益物權。設立建設用地使用權,可以采取出讓或者劃撥等方式。
工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的,應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。
采取招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的,當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。
建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。
(三)對建設用地使用權變更的規定
不得改變土地用途;需要改變土地用途的,應當依法經有關行政主管部門批準。
建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的,當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定,但不得超過建設用地使用權的剩余期限。
建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的,應當向登記機構申請變更登記。
建設用地使用權期間屆滿前,因公共利益需要提前收回該土地的,應當對該土地上的房屋及其他不動產給予補償,并退還相應的出讓金。
(四)對建設用地使用權其他事項的規定
建設用地使用權人應當依照法律規定以及合同約定支付出讓金等費用。
住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。
非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期,依照法律規定辦理。
該土地上的房屋及其他不動產的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規的規定辦理。
建設用地使用權消滅的,出讓人應當及時辦理注銷登記。登記機構應當收回建設用地使用權證書。
三、土地利用總體規劃對建設用地的限制(掌握)
(一)土地利用總體規劃的法律效力
必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地;
土地利用計劃制訂,建設項目用地預審,農用地轉用和建設用地審批,城市和村鎮規劃建設用地規模審核,土地開發整理,土地執法檢查等,都必須依據和符合土地利用總體規劃。
(二)土地利用總體規劃對實施城市規劃占用土地的規定
市、縣人民政府按照土地利用年度計劃擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案,分批次逐級上報有批準權的人民政府。
有批準權的人民政府土地行政主管部門對農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案進行審查,提出審查意見,報有批準權的人民政府批準。
農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案經批準后,由市、縣人民政府組織實施,按具體建設項目分別供地。
(三)土地利用總體規劃對具體建設項目建設用地的規定
1.使用國有土地
必須依法申請使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內的國有建設用地。
2.使用農用地
(1)由土地行政主管部門提出建設項目用地預審報告;
(2)市、縣人民政府土地行政主管部門擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案(涉及國有農用地的,不擬訂征收土地方案):補充耕地方案與農用地轉用方案一并批準;供地方案與征收土地方案一并批準;涉及國有農用地的,供地方案與農用地轉用方案一并批準。
(3)由市、縣人民政府向建設單位頒發建設用地批準書;
(1)土地使用者依法申請土地登記。
3.使用集體所有土地中的未利用土地
只報批征收土地方案和供地方案。
4.使用國有未利用土地
國家重點建設項目、軍事設施和跨省、自治區、直轄市行政區域的建設項目以及國務院規定的其他建設項目用地,應當報國務院批準。
本章小結:1.建設用地的分類(重點是公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地三類);
2.建設用地的取得:出讓(投標、競拍和掛牌)、劃撥、租賃、轉讓;
3.取得建設用地的相關費用:征地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費、安置補助費、新菜地開發建設基金、耕地占用稅、土地管理費;
4.建設用地轉讓的條件、建設用地抵押;
5.建設用地正常收回的情形(6種,其中2種需補償)、閑置土地收回的情形及處置;
6.《城鄉規劃法》、《物權法》、土地利用總體規劃對建設用地的限制。
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(責任編輯:中大編輯)