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資產評估師考試建筑工程評估基礎預習講義：建設用地的取得、轉讓與喪失(3)

三、建設用地的轉讓及抵押(熟悉)

(一)建設用地的轉讓

1.轉讓的條件

(1)以出讓方式取得國有土地使用權的建設用地的轉讓條件

①按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;

②按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

(2)以劃撥方式取得國有土地使用權的建設用地的轉讓條件

①以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓國有土地使用權時，應當報有批準權的人民政府審批。批準后，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

②以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓國有土地使用權報批時，可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方將轉讓國有土地所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

2.轉讓的其他規定

以出讓方式取得土地使用權的，轉讓建設用地后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。

以出讓方式取得土地使用權的，轉讓建設用地后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

(二) 建設用地的抵押

1.抵押的范圍

建設用地的使用權可進行抵押，建筑物和其他土地附著物、正在建造的建筑物等也可以進行抵押，但土地的所有權不能抵押。

2.建筑物與建設用地使用權一并抵押

(1)以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。

(2)以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。

(3)鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。

3.新增建筑物的處理

建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。

該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償。

四、建設用地的喪失(熟悉)

(3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的;

(4)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的;

(5)公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的;

(6)對非經營性用地改變為經營性用地的。

(二)閑置土地的收回

1.閑置土地的認定

(1)建設用地批準書頒發之日起滿1年未動工開發建設的;

(2)已動工開發建設但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%且未經批準中止開發建設連續滿1年的。

2.閑置土地處置可選擇的方式

(1)延長開發建設時間，但最長不得超過l年;

(2)改變土地用途，辦理有關手續后繼續開發建設;

(3)安排臨時使用，待原項目開發建設條件具備后，重新批準開發，土地增值的，由政府收取增值地價;

(4)政府為土地使用者置換其他等價閑置土地或者對現有建設用地進行開發建設;

(5)政府采取招標、拍賣等方式確定新的土地使用者，對原建設項目繼續開發建設，并對原土地使用者給予補償;

(6)土地使用者與政府簽訂土地使用權交還協議等文書，將土地使用權交還給政府。原土地使用者需要使用土地時，政府應當依照土地使用權交還協議等文書的約定供應與其交還土地等價的土地。

3.閑置土地的處置

(1)土地閑置滿兩年的，堅決無償收回;

(2)土地閑置滿一年未滿兩年按的出讓金或劃撥款的20%以下征收閑置費，特別是房地產用地的征繳增值地價;

(3)不符合收回條件的，改變用途、置換、臨時使用、納入政府儲備等。

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（責任編輯：中大編輯）