6．據(jù)中國之聲《新聞縱橫》報道，2010年，深圳市投入9億元用于購置保障性住房，回購的大多是滯銷樓盤，但令人驚訝的是．深圳豪宅代表作之一的“首地榮御”也被列入保障房回購計劃之中。這個樓盤當(dāng)時的均價是35000元，主力戶型為150平方米至220平方米的三至四居，最小的戶型也有90多平方米。

這樣的保障性住房選址，引起社會熱議：有人說，政府回購高價房，既建設(shè)了保障性住房，還解決了開發(fā)商滯銷的困擾，何樂而不為呢?也有人說，如此高價回購的房子，很難保證低收入者能夠人住。究竟政府發(fā)展保障性住房，該不該回收滯銷的高價商品房樓盤?中國之聲特約評論員溫玉杰和楊宏山發(fā)表了自己不同的觀點。

溫玉杰：深圳市政府的舉動是個保障民生的善舉，是個體現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展成果由人民共享的措施．盡管我們不知道市政府和地產(chǎn)商的成交價格是多少，也不知道以何種價格作為保障性住房來出售，但是我絕對相信，深圳市政府不能奪權(quán)買奪權(quán)賣，這是不可能的。他會拿出一些補貼還給老百姓，讓老百姓得到實惠，真正體現(xiàn)這種保障性住房的實際意義，中國有句老話叫做聽其言觀其行，我們首先聽其言，觀其行是一個過程，我們總不能說是你到底什么價格賣，我們還不知道的時候，就把善良的初衷扼殺在起點。

楊宏山：這樣一個做法難以保障低收入者都享受得到，主要原因在于，首先這樣一種高價回購商品房的量很小，因為我們今天看到主要是一些商品房在樓盤滯銷的時候，政府介入進去，那么即使是這樣政府介入進去購買一些商品房，保障性住房的總量也是很有限的，而且這樣的一種做法缺少一定的規(guī)劃，很難保障低收入者，另外我們知道低收入者總體在我們今天城市發(fā)展階段面很大，這種需求甚至占到整個城市人口的20％、30％甚至于更多，這樣一個比重的情況下，如果我們僅僅通過在市場中來收購那些滯銷房，而這些房是由于開發(fā)商所期望的房價沒有得到實現(xiàn)所導(dǎo)致的，這樣量小的局面很難保障面大的結(jié)果。

溫玉杰：深圳市政府回購高價房肯定是整個小區(qū)買下來并不是單買，這就要打折，這是房地產(chǎn)市場的基本常識．既然已經(jīng)是滯銷房，開發(fā)商也沒有必要堅守原來的價格，肯定要降低價格．我認為當(dāng)今房價高起的原因有很多，也很復(fù)雜，根本就不是市政府來回購房這一個簡單的原因，是綜合的問題，比如說土地的拍賣問題，原材料價格漲價問題，供需矛盾的問題等等，而不是政府回購了一個房就抬高了房價。

楊宏山：商品房本身運作有一個規(guī)律，受到市場機制的調(diào)節(jié)，在供求規(guī)律包括商品房本身的質(zhì)量等因素的影響下，商品房本身應(yīng)該有漲有跌，在這種情況下，如果說政府介入進來收購，本身等于是干擾了商品房的市場，在商品房滯銷的情況下，本身是那些潛在的購房者他們可以少花一點錢，來買到他們想要的房子，在這樣一種情況下政府優(yōu)先買去，這些開發(fā)商我們知道，他確實是引力為導(dǎo)向的，緊接著他會進一步去開發(fā)這樣的房價，那么他心中有一個預(yù)期，也就是說我房價可以定的高一點，只要市場有需要，那些潛在的購房者還沒有滿足，他們會繼續(xù)入市，如果說真的定高了沒有人買我也不擔(dān)心，因為背后還有一個政府。

溫玉杰：在大家的印象中，往往保障性住房就是放在比較偏遠的地方，既然偏遠就是生活環(huán)境比較差一些．盡管政府可以在保障性住房的周邊建立一些學(xué)校、醫(yī)院、商場，提供一些有效的保障．但是如果地處偏遠，那么它的景色肯定就不如位置比較好的地方，如果把保障性住房放在比較好的位置，這樣好的居住質(zhì)量環(huán)境，我認為更能體現(xiàn)保障性住房的積極意義，所以我認為深圳市政府收一些比較好位置，把它轉(zhuǎn)換成保障性的住房是很有積極意義的。

楊宏山：保障性住房，從它的地理區(qū)位來說，相對于商品房而言應(yīng)該說它會差一點，居住在保障性住房都是低收入的群體，但同樣具有交通的需求，尤其是公共交通的需求更加具有依賴性．正是從這個意義上來講，政府在規(guī)劃建設(shè)保障性住房的同時，要把公共交通的體系納入同步規(guī)劃。第二，我想在孩子的上學(xué)以及就醫(yī)方面也需要同步進行配套建設(shè)，要納入到整個的規(guī)劃的體系之中。而我們知道商品房位置優(yōu)，本身就要花更多的錢按照市場的規(guī)律來運作，政府通過回購高價商品房來增加保障房供應(yīng)，壓力實在不小。

7．中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強在2011年年底召開的全國住房保障會議上提出：“地方政府可通過購買合適的普通商品房來增加保障房有效供應(yīng)。”

我國著名獨立地產(chǎn)評論人、實戰(zhàn)派房產(chǎn)營銷專家、深房協(xié)高級會員丁延平認為，一個城市的普通商品房與保障房在產(chǎn)品質(zhì)量和定價方面是有較大區(qū)別的。比如深圳2011年年中在南山區(qū)西麗片區(qū)推行的某個保障房項目的均價是8500元／平方米，主力戶型為50—70平方米，周邊的商品住宅的均價少說點也在20000元／平方米。如果就在這個片區(qū)政府要收購某一滯銷樓盤，以多少價位來“回購”還真不好決斷。政府在成交價上“開低了”，開發(fā)商不同意；“開高了”，政府回收后轉(zhuǎn)賣給保障對象，老百姓又接不起，最后只能是政府讓利出售。比如18000元／平方米團購價買進9000元／平方米賣出，缺口由政府補上。這樣來看，等于是深圳政府做了一樁虧本生意。

丁延平補充道：“國家領(lǐng)導(dǎo)人所說的‘合適的普通商品房’應(yīng)該是合適的區(qū)位、合適的產(chǎn)品線、合適的價位，最后實現(xiàn)的是開發(fā)商、政府、保障對象三贏局面才有可能執(zhí)行下去。”

8．清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟研究中心主任李稻葵教授說：“限購是常規(guī)調(diào)控手段失效的情。況下所能采取的最后一劑藥，限購就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無疑是必需的。”限購的本質(zhì)就是局部性的資本管制，類似于不許境外熱錢進入境內(nèi)資本市場。如果把中國的資產(chǎn)市場看成由股市、債市、房地產(chǎn)、古玩文物等市場組成，那么，房地產(chǎn)限購的一個本質(zhì)無非是在房地產(chǎn)投資這個局部市場實行直接的、嚴(yán)格的資本管制。

根據(jù)限購的經(jīng)濟學(xué)理論分析，房地產(chǎn)限購的理論基礎(chǔ)應(yīng)該是比較明確了。房地產(chǎn)限購是在收入分配不均的條件下，力圖滿足基本住房需要的一個制度安排。具體說來，這是保護中低收入家庭免于受到高收入者(投資者一般是高收入者)在買房市場過分競爭，用以拉平住房消費、從而均等住房消費邊際效用的一個辦法。更具體地說，在收入分配差距較大以及房地產(chǎn)供應(yīng)相對兩種需求之和短缺的條件下，這會使基本需求者能夠以比較合理的價格購買房子，從而進一步帶來這部分消費者剩余的上升，以及提升這部分購房群體的工作崗位對他們的吸引力，比如高科技、文化教育、科研等部門的吸引力，提升其所在地區(qū)的產(chǎn)業(yè)競爭力。

9．我國住房限購令的出臺體現(xiàn)出政府在自由與平等兩種價值抉擇時，在當(dāng)下更加側(cè)重于平等價值。這一價值選擇在目前的社會條件下具有道德合理性，其價值取向應(yīng)予以充分肯定。此外，它還能避免或者縮短房地產(chǎn)投資從泡沫逐步形成到破裂的周期，放緩房地產(chǎn)市場震蕩的幅度。通過這種對投資性需求的限制，會直接帶來對房地產(chǎn)總需求的下降，而需求的下降最終會帶來房地產(chǎn)價格的下降。房地產(chǎn)價格下降的另一個后果，就是會在一定條件下導(dǎo)致未來價格上漲的預(yù)期下降。而未來價格上漲的預(yù)期下降又會進一步控制投資性的需求。

應(yīng)該說，與過去5年多以來各地方政府采取的稅收、利率等措施相比，房地產(chǎn)限購這一制度安排控制投資需求的力度高了幾個數(shù)量級。稅收、利率等措施，有用，但在洪水般地產(chǎn)價格上漲的預(yù)期面前．杯水車薪。以差別化房地產(chǎn)貸款利率為例，它對不需要貸款的投資者無可奈何，也管不了從其他渠道融資的投資者。以地產(chǎn)交易稅為例，它無法甄別兩類購買者。至于房產(chǎn)稅，它的力度(1％左右)無法抵抗年復(fù)一年10％以上的房價上漲預(yù)期。但僅針對住宅，或許會帶來剛需井噴式放量或新一輪價格上漲。對于限購令的實施效果，某學(xué)者認為，從現(xiàn)在的市場情況來看．到目前為止的房價從某些數(shù)據(jù)上出現(xiàn)了環(huán)比下調(diào)的趨勢，但實質(zhì)上可以發(fā)現(xiàn)，從目前的明星樓盤來看或部分優(yōu)勢地段的樓盤來看，整個限購令將市場的部分良性需求遏制住了。

以房地產(chǎn)為例，如果對房地產(chǎn)的投資(非居住)需求過旺持續(xù)高溫不退，租金／房價比過低，對房子的投資只是期望從更高的房價中獲得回報，而并不關(guān)心短期的租金，在這種情況下，會推動房地產(chǎn)的投資、價格上漲，資產(chǎn)的供給量也會上升，最終，市場的機制一定會帶來資產(chǎn)價格的回歸．也就是說價格的下降．從而使租金收益率回歸到一個正常的水平。但是這樣的一個過程，往往時問過長，對于金融系統(tǒng)帶來的沖擊，以及在房地產(chǎn)過分投資過程中帶來的土地、資源的浪費無疑是巨大的。如果監(jiān)管者能夠及時看清這一前景，就應(yīng)該采取措施進行干預(yù)。這種干 預(yù)的最極端形式，就是直接限制房地產(chǎn)的購買，抑制房地產(chǎn)投資需求。這種直接的限購形式，一般來說大家不愿意用，但是在特殊的情況下，限購就成了一個選擇。

10．經(jīng)過大半年的僵持之后，樓市拐點終于在2011年10月份降臨。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，去年10月，全國70個大中城市房價環(huán)比漲幅首次下跌。11月，70個大中城市房價環(huán)比指數(shù)再次下降。在北京，2011年一手住宅的成交量、成交均價漲幅均為5年來最低點，二手房成交量也降至3年來的最低點。

回顧2011年，展望2012年，針對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控似乎還遠未結(jié)束。2011年12月初，住建部明確表示，地方限購到期將繼續(xù)延續(xù)，房地產(chǎn)調(diào)控政策不存在放松的可能。而剛結(jié)束不久的中央經(jīng)濟工作會議也明確表示，將堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖。

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持從緊取向。在房價明顯下降或達到中央的預(yù)期之前，調(diào)控不會貿(mào)然放松。

作答要求

(一)“限購令”引起了社會各界廣泛爭議，請根據(jù)給定資料1～5，指出爭議的焦點是什么，并就雙方的理由分別加以概述。(20分)

要求：指明“焦點”，概括全面，條理清楚．語言流暢。不超過300字。

(二)給定資料6中提到了深圳政府回購滯銷高價商品房，請對此進行分析，并談?wù)勀愕目捶ā?20分)

要求：觀點明確，條理清晰。字數(shù)不超過300字。

(三)李稻葵說：“限購就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無疑是必需的。”請結(jié)合資料8-9，談?wù)勀銓@句話的理解。(20分)

要求：觀點明確，層次清晰，有理有據(jù)。字數(shù)不超過250字。

(四)給定資料劃線部分寫道：“我國住房限購令的出臺體現(xiàn)出政府在自由與平等兩種價值抉擇時，在當(dāng)下更加側(cè)重于平等價值，這一價值選擇在目前的社會條件下具有道德合理性，其價值取向應(yīng)予以充分肯定。”請你結(jié)合對這段話的思考，參考給定資料，自擬題目，寫一篇文章。(40分)

要求：

1．思想深刻，觀點明確； 2．內(nèi)容充實，有說服力； 3．語言流暢，1000—1200字。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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