4.3投資性房地產的后續計量

4.3.1后續計量模式的選擇

企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。但是， 同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。

4.3.2采用成本模式進行后續計量的投資性房地產

4.3.3采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產

1.采用公允價值模式的前提條件

企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。企業一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產均采用公允價值模式進行后續計量。

2.采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：

①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。

②企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。

3.采用公允價值模式進行后續計量的會計處理

①原則

企業采用公允價值模式進行后續計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業務收入。

②一般分錄

A.期末公允價值大于賬面價值時

借：投資性房地產――公允價值變動

貸：公允價值變動損益

B.期末公允價值小于賬面價值時

借：公允價值變動損益

貸：投資性房地產――公允價值變動

C.收取租金時

借：銀行存款

貸：其他業務收入

D.計算應交營業稅時

借：營業稅金及附加

貸：應交稅費――應交營業稅

另外，采用此模式形成的初始入賬成本應列入“投資性房地產――成本”。

4.3.4投資性房地產后續計量模式的變更

企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。以成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益(未分配利潤)。 已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

4.3.5投資性房地產的后續支出

(一)資本化的后續支出

4.4投資性房地產的轉換與處置

4.4.1轉換條件

在下列情況下，當有確鑿證據表明房地產用途發生改變時，企業應當將投資性房地產轉換為其他資產或將其他資產轉換為投資性房地產：

①投資性房地產開始自用，相應地由投資性房地產轉換為自用房地產。比如原來出租的房地產現改為自用房地產;

②房地產開發企業將其存貨以經營租賃方式租出，相應地由存貨轉換為投資性房地產;

③自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值，相應地由無形資產轉為投資性房地產;

④自用建筑物停止自用，改為出租，相應地由固定資產轉換為投資性房地產;

⑤房地產企業將用于經營出租的房地產重新開發用于對外銷售，從投資性房地產轉為存貨。

4.4.2轉換日的確定

①投資性房地產開始自用，轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將房地產用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期;

②作為存貨的房地產改為出租，或者自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租，轉換日為租賃開始日;

③自用土地使用權停止自用，改為用于資本增值，轉換日為企業停止將該項土地使用權用于生產商品、提供勞務或經營管理且管理當局作出房地產轉換決議的日期。

④房地產企業將用于經營出租的房地產重新開發用于對外銷售時，從投資性房地產轉為存貨，轉換日為租賃期滿，企業董事會或類似機構作出書面決議明確表示將其重新開發用于對外銷售的日期。

4.4.3轉換時入賬口徑的選擇

1.在成本模式下，房地產轉換后的入賬價值，以其轉換前的賬面價值確定。

4.4.3投資性房地產的處置

(一)成本模式下

企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益(將實際收到的處置收入計入其他業務收入，所處置投資性房地產的賬面價值計入其他業務成本)。

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（責任編輯：xll）

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