五、土地增值稅的稅率及應納稅額的計算

(一)土地增值稅的稅率

《土地增值稅暫行條例》規定，土地增值稅實行四級超率累進稅率，具體稅率如下：

1.增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%;

2.增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%;

3.增值額超過扣除項7目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%;

4.增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

上述四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。

(二)土地增值稅應納稅額的計算

根據《土地增值稅暫行條例》的規定，土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的稅率計算征收。在轉讓房地產的增值額確定之后，按照規定的四級超率累進稅率，以增值額中屬于每一稅率級別部分的金額，乘以該級的稅率，再將由此而得出的每一級的應納稅額相加，得到的總數就是納稅人應繳納的土地增值稅稅額。

土地增值稅的計算公式是：

應納稅額=∑(每級距的土地增值額×適用稅率)

為了簡便土地增值稅的計算，一般可采用速算扣除法計算，即可按總的增值額乘以適用的稅率，減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡單方法，直接得出土地的應納稅額.具體的計算公式分別是：

1.增值額未超過扣除項目金額50%的：

土地增值稅稅額=增值額×30%

2.增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%的：

土地增值稅稅額=增值額×40%一扣除項目金額×5%

3.增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%的：

土地增值稅稅額=增值額× 50%一扣除項目金額× 15%

4.增值額超過扣除項目金額200%的：

土地增值稅稅額=增值額×60%一扣除項目金額× 35%

以上公式中的5%、15%和35%，均為速算扣除系數。

六、土地增值稅納稅義務發生時間、納稅地點、納稅期限

(一)土地增值稅納稅義務發生時間

土地增值稅的納稅人應在轉讓房地產合同簽訂之日起的7日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，同時向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書,土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料，然后在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。納稅人因經常發生房地產轉讓行為而難以在每次轉讓后申報的，可按月或按各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局規定的期限繳納。納稅人選擇定期申報方式的，應向納稅所在地的地方稅務機關備案，定期申報方式確定后，1年之內不得變更。經稅務機關審核同意后,可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據情況確定。

(二)納稅地點

土地增值稅的納稅人應向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。

房地產所在地，是指房地產的坐落地。納稅人轉讓房地產坐落在兩個或兩個以上地區的，應按房地產所在的不同地區分別申報納稅。

需要注意的是，納稅人是自然人的，當其轉讓的房地產坐落地與其居住所在地不一致時，在辦理過戶手續所在地的稅務機關申報納稅。

(三)納稅期限

土地增值稅按照轉讓房地產所取得的實際收益計算征收，由于計稅時要涉及房地產開發的成本和費用，有時還要進行房地產評估等，因此，其納稅期限不同于其他稅種有統一規定，而是根據房地產的不同情況，由主管稅務機關具體確定。主要有以下情況：

1.以一次交割、付清價款方式轉讓房地產的，主管稅務機關可在納稅人辦理納稅申報后，根據其應納稅額的大小及向有關部門辦理過戶、登記手續的期限等，規定其在辦理過戶、登記手續前數日內一次性繳納全部土地增值稅。

2.以分期收款方式轉讓房地產的，主管稅務機關可根據合同規定的收款日期來確定具體的納稅期限，即先計算出應繳納的全部土地增值稅稅額，再按總稅額除以轉讓房地產的總收入，求得應納稅額占總收入的比例。然后，在每次收到價款時，按收到的價款的數額乘以這個比例來確定每次應納的稅額，并規定其應在每次收款后數日內繳納土地增值稅。

3.項目全部竣工結算前轉讓房地產的，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產的收入，由于涉及成本核算或其他原因，無法據實計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，

在該項目全部竣工辦理結算后再進行清算，根據應征稅額和已征稅額進行結算，多退少補。

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