三、房產稅的計稅依據、稅率和應納稅額的計算

(一)房產稅的計稅依據

房產稅以房產的計稅價值或房產租金收入為計稅依據。按房產計稅價值征稅的，稱為從價計征;按房產租金收入征稅的，稱為從租計征。

1.從價計征

從價計征的房產稅，是以房產余值為計稅依據。根據《房產稅暫行條例》的規定，房產稅依照房產原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。具體扣減比例由省、自治區、直轄市人民政府確定。

(1)房產原值，是指納稅人按照國家統一的會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原值(或原價)，包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。房產余值是房產的原值減除規定比例后的剩余價值。凡按會計制度在賬簿中記載有房屋原價的，以房屋原價按規定減除一定比例后作為房產余值.計征房產稅;沒有記載房屋原價的，按照上述原則，并參照同類房屋，確定房產原值，計征房產稅。對房產原值的確定明顯不合理的，應重新予以評估。

(2)房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備;各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線;電梯、升降機、過道、曬臺等。凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。

(3)納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。對更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值;對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計人房產原值。

需要注意的是，對于投資聯營的房產，在計征房產稅時應予以區別對待：

(1)對以房產投資聯營、投資者參與投資利潤分紅、共擔風險的，按房產余值作為計稅依據計繳房產稅。

(2)對以房產投資收取固定收入、不承擔經營風險的，實際上是以聯營名義取得房屋租金.應當根據《房產稅暫行條例》的有關規定，以出租方取得的租金收人為計稅依據計繳房產稅。

此外，對于屬于融資租賃性質的房屋，與一般房屋出租的“租金”內涵不同，應以房屋余值計算征收房產稅。至于租賃期內房產稅的納稅人，由當地稅務機關根據實際情況確定。

2.從租計征

從租計征的房產稅，是以房屋出租取得的租金收入為計稅依據。

房產的租金收入，是指房屋產權所有人出租房產使用權所取得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。對以勞務或其他形式為報酬抵付房租收入的，應根據當地同類房產的租金水平，確定一個標準租金額從租計征。

(二)房產稅的稅率

我國現行房產稅采用比例稅率。

1.從價計征的，稅率為1.2%，即按房產原值一次減除10%～30%后的余值的1.2%計征。

2.從租計征的，稅率為12%，即按房產出租的租金收入的12%計征。從2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產稅。

(三)房產稅應納稅額的計算

1.從價計征房產稅應納稅額的計算

從價計征是按房產的原值減除一定比例后的余值計征，其計算公式為：

應納稅額=應稅房產原值×(1一扣除比例)×1.2%

2.從租計征房產稅應納稅額的計算

從租計征是按房產的租金收入計征，其計算公式為：

應納稅額=租金收入× 12%(或4%)

四、房產稅納稅義務發生時間、納稅地點、納稅期限

(一)納稅義務發生時間

1.納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起，繳納房產稅。

2.納稅人自行新建房屋用于生產經營，從建成之次月起，繳納房產稅。

3.納稅人委托施工企業建設的房屋.從辦理驗收手續之次月起，繳納房產稅。

4.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產稅。

5.納稅人購置存量房.自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起，繳納房產稅。

6.納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起，繳納房產稅。

7.房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起.繳納房產稅。

(二)納稅地點

房產稅在房產所在地繳納。房產不在同一地方的納稅人，應按房產的坐落地點分別向房產所在地的稅務機關申報納稅。

(三)納稅期限

房產稅實行按年計算、分期繳納的征收辦法，具體納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府確定。

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（責任編輯：xll）

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