(八)施工招標、投標

(九)申領開工證，進入施工安裝階段

建筑法第7條規定申領開工證應由業主向縣級以上政府部門辦理。建設部1999年12月1日發布71號令。其中第二條規定：境內從事各類房屋建筑及其附屬設施的建造、裝飾、裝修和其配套的線路、管道、設備的安裝以及城鎮市政基礎設施工程的施工，建設單位應向縣級以上主管部門申領開工證(投資30萬元以下或300m2以下可不領)。

申領開工許可證的條件：

•已經辦理工程用地批準手續;

•已經取得規劃許可證;

•拆遷進度符合施工要求;

•已定好施工企業;

•有滿足施工帶要的施工圖紙，施工圖設計文件已按規定進行了審查。大型工程有保證施工三個月需要的施工圖即可開工(97建設部352號文);

•有保證工程質量和安全的措施，按規定辦理了質量監督手續;

•資金已落實。綜合開發的資金來源主要有：預算內資金、開發單位的自有資金、銀行貸款以及利用外資。在開發項目的資金總額中自有資金總額不得低于年度投資工作量的30%;已收購樓款，在商品房建成銷售前不得超過全部建設工作量的70%;其中，開工建設時預收購房款不得超過40%，待房屋建設工作量完成50%時，可再收30%。建設單位應提供銀行證明、保函或擔保;

•國家規定必須委托監理的項目已委托了監理;

•法規確定的其他條件。

建筑法規定：開工證的有效期是3個月，過期作廢，可以延期兩次，每次3個月。 (十)辦商品房預售許可證

1994年l1月15日建設部發布了第40號令《城市商品房預售管理辦法》。該辦法規定：商品房預售應當符合下列條件：已交足土地使用出讓金，取得土地使用證書，持有建設工程規劃許可證，投入的資金達工程總投資的25%以上，并已經確定施工進度交付日期。

一個正規的房地產開發商應當向顧客公開出示下列證件：

•建設用地規劃許可證(規劃法第31條)

•國有土地使用證(土地法9條)

•建設工程規劃許可證(規劃法第32條)

•建設工程開工證(建筑法第7條)

•商品房銷售(或外銷)許可證(北京市房地產市場管理處)

(十一)竣工驗收

竣工驗收是全面考核開發成果、檢驗設計和工程質量的重要環節，是開發成果轉入流通和實用階段的標志。《城市房地產管理法》第二十六條規定：房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可使用。1993年11月12日建設部建法字814號文《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》規定：除單體驗收外還要進行小區綜合驗收，即驗收規劃是否落實、配套設施是否建完、拆遷是否落實、物業管理是否落實等項內容。

2000年4月建設部第78號令《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》頒布實施。該辦法規定建設單位必須在竣工驗收合格之日15天內，向工程所在地的縣級以上政府行政主管部門備案。

(十二)物業管理

《物業管理條例》已經2003年5月28日國務院第9次常務會議通過，自2003年9月1日起施行。物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區

域內的環境衛生和秩序的活動。國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

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（責任編輯：何以笙簫默）

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