三、案倒分析題(共20鹿，每鹿2分，由單選和多選組成。錯選，本題不得分，少選，所選的每個選項得0. 5分)

(一)

某家庭以每平方米8000元的單價購買了一套建筑面積為100平方米的住宅用于自住，并向銀行申請了個人住房抵押貸款。銀行通過對相關材料的審核，確認該家庭為首次購房，并為該家庭提供了貸款總額為總房價的70%，貸款期限為10年貸款年利率為6%，按月等額償還的個人住房抵押貸款，其余購房款為該家庭的自付款，該家庭在按月等額還款5年后，于第6年初一次性提前償還了貸款本金20萬元。

（二）

某商品住宅在建工程的土地總面積為15000平方米，容積率為2. 5，已正常開發建設16十月。同區域同類商品住宅開發項目的正常建設期為22十月，相似商品住宅的市場單價為每平方米8000元。

85、該商品住宅在建工程的后續建設期為（ ）個月。

A、6

B、8

C、16

D、22

【答案】A

【解析】22-16=6。

86、該房地產開發項目開發完成后的價值為（ ）億元。

A、1.2

B、2.0

C、3.0

D、3.2

【答案】C

【解析】15000×2.5×8000=3億元

87、按假設開發法計算時，該商品住宅在建工程后續開發的必要支出包括（ ）。

A、土地取得成本

B、續建成本

C、銷售稅費

D、取得該在建工程的稅費

【答案】BCD

【解析】假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得的利潤來求取股價對象價值的方法。

待開發房地產價值=開發完成后的房地產價值-開發成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-取得待開發房地產的稅費

88、該商品住宅在建工程的價值等于開發完成后的價值減去（ ）。

A、征地拆遷費用

B、已投入的開發建設費用

C、商品住宅建筑安裝工程費

D、后續開發的必要支出及成得利潤

【答案】D

【解析】假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得的利潤來求取估價對象價值的方法。

（三）

某商品住宅項目可銷售量為1900套，同類項目的市場均價為10200元/平方米，考虐目前市場情況，房地產開發企業最終確定該項目銷售均價為9980元/平方米（含增值稅及附加），并且確定其中10套的售價為6800元/平方米作為該項目起價。營銷方案的內容還包括； 一次性付款的，售價優惠3%；分期付款（房款分三期支付，第一期達到頂售條件支付3%，第二期主體驗收支付50%，第三期交房時支付20%）的，價格不優惠。試行一個月后，若銷售業績不佳，將分期付款方式調整為第一期達到預售條件支付32%，第二期主體驗收2個月自支付40%，第三期交房時支付30%。

89、該項目采用的定價方法為（ ）。

A、成本加成定價法

B、競爭導向定價法

C、目標利潤定價法

D、需求導向定價法

【答案】B

【解析】本題考查定價方法。

90、該項目采用的價格策略為（ ）。

A、特價品定價策略

B、尾數定價策略

C、整數定價策略

D、現金折扣策略

【答案】BD

【解析】本題考查定價策略。

91、該項目增值稅采用簡易計稅方法，增值稅率為5%，綜合附加為增值稅的12%，按照銷售均價9980元／平方米計算，每平方米應納增值稅及附加為（ ）元。

A、475.24

B、529.24

C、532.27

D、558.88

【答案】B

【解析】9980/[1+5%×（1+12%）] ×5%×（1+12%）=529.24

92、在銷售業績不佳時進行的價格調整策略中，價格調整方式為（ ）。

A、調整差價系數

B、調整付款時段

C、調整付款比例

D、調整價格基數

【答案】BC

（責任編輯：xy）

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