三、指錯題(下列房地產估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內容寫在序號后面空格處的不計分)

某房地產估價報告

致委托方函(略)

封面及目標(略)

估價師聲明(略)

××房地產估價結果報告

一、委托方：××市××區人民法院

二、受托方：××房地產評估事務所有限公司

三、估價對象

1.地理位置及概況(略)。

2.估價對象概括：

估價對象為坐落于××大街××號，房屋所有權證為××號的一部分，建筑面積828.78m2，所有權人為××有限公司;土地以劃撥方式取得，批準用途為辦公，應分攤的土地面積為236.65m2，產權轉移后，買受人尚需補繳土地出讓金。整個建筑物為框架結構，總建筑面積6654.07m2，地上10層(局部11層)，地下室按人防標準設計，竣工于1993年。

四、估價目的

為法院審理欠款糾紛案件提供價值參考依據。

五、估價時點

2002年11月。

六、估價依據(略)

七、估價原則

本估價報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行估價。具體依據如下估價原則：①合法原則是指以估價對象的合法權屬、合法使用、合法處分等為前提進行估價;②最高最佳使用原則是指以估價對象的最高最佳使用原則，認為保持現狀繼續使用為前提的估價，這種使用是法律上允許、技術上可能、財務上可行的合理論證;③替代原則是指房地產估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

八、估價方法

評估對象所在區域租售活躍，與估價對象類似物業的市場信息較容易獲得且代表性較強，故采用收益法、市場比較法作為評估方法，其中計算應扣除土地出讓金部分采用基準地價法。

九、估價結果

估價對象在估價時點的公開價值總額為181.40萬元(大寫：人民幣壹佰捌拾壹萬肆仟圓整);平均單價為2188元/m2。其中總價取整至千元，單價取整至元。

十、估價人員(略)

十一、估價作業日期

2004年4月5日至2004年4月24日。

十二、估價報告應用的有效期

2004年2月24日至2005年2月23日。

××房地產估價技術報告

一、個別因素分析(略)

二、區位因素分析(略)

三、市場背景分析(略)

四、最高最佳使用分析(略)

五、估價方法選用

估價對象作為一宗收益性物業，且所在區域租售活躍，與估價對象類似物業的市場信息較容易獲得且代表性較強，故采用收益法、市場比較法作為評估方法，其中計算應扣除土地出讓金部分采用基準地價法。

技術路線：考慮評估標的的類型、評估目的以及周邊市場交易情況，確定從兩條路線進行技術評估。

一是選取在同一供需圈內，在用途、建筑結構、規劃條件等方面與評估標的基本相似的三宗房地產，依據替代原理，將待估房地產與選取的類似房地產近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、區域因素、個別因素等修正，得出待估房地產在評估基準日的比準價格。

二是首先利用市場比較法確定待估房地產的客觀租金以及預期增長速度，扣除取得該收益必須發生的各項客觀支出得出凈收益;選取適當的資本化率，把合法使用年限內(結合土地使用屆止年期和建筑物正常經濟使用壽命以及維護保養情況綜合確定)的凈收益，折算到評估基準日，求其現值之和，以此估算估價對象的收益價格。

最后根據待估標的物類型、評估目的、市場情況加權確定最終評估價格。

六、估價測算過程1.利用基準地價修正法求取應扣除土地出讓金部分價值

(1)求取宗地單價。

由于宗地以劃撥方式取得土地使用權，根據《城鎮土地估價規程》的規定，評估價格應為扣除出讓金后的價格，扣除比例取地價的40%。

1)《××市區土地定級估價修訂報告》內涵。

為了進一步深化土地使用制度改革，強化土地資源資產管理，建立健全地價管理體系，規范地產市場交易秩序，根據××市經濟發展和城市建設情況，更新了××市區土地級別和基準地價，根據“××市人民政府《關于公布××市區土地基準地價的通知》”(××政函[××]××號)，××市區新的基準地價于2003年5月8日公布實施。此次基準地價覆蓋了××市城市總體規劃建設用地范圍，面積約130km2。分商業、住宅、工業三種用途。其中商業用地劃分了八級、住宅用地劃分了六級、工業用地劃分了五級。

A.基準地價是指不同級別區域、不同用途的平均地價。

B.基準地價的公布實施日：2003年5月8日。

C.土地使用年期：各用途用地法定最高出讓年限。

D.土地開發程度：××市商業用地基礎設施開發程度為“五通一平”(通路、通電、供水、排水、通訊及宗地內場地平整)。

E.平均容積率：商業2.0，住宅1.3.F.土地權利狀況：基準地價均指有償使用條件下的有限年期的土地使用權價格。

計算公式：

Pi=p×(1+K1)×K2×K3/K4

式中

Pi　——待估宗地土地使用權價格;

p　——待估宗地所在區域基準地價;

K1　——待估宗地綜合修正系數;

K2　——待估宗地日期修正系數;

K3　——待估宗地使用年期修正系數;

K4　——待估宗地容積率修正系數。

2)確定待估宗地所在區域土地級別及基準地價。

待估宗地位于××大街××號，依據《××市區土地定級估價修訂》報告，待估宗地位于商業用地3級地，基準地價為2476元/m2。

3)待估宗地基準地價影響因素說明表和修正系數表。

按照《城鎮土地估價規程》，根據《××市區土地定級估價修訂》報告，結合××市的實際情況，通過分析有關用地資料及××市住宅發展趨勢，按照待估宗地的區域因素及個別因素條件，建立待估宗地的影響因素說明表和修正系數表見表1，并修正得到待估宗地在基準地價設定條件下的宗地地價。

表1　　　　待估宗地修正因素具體條件說明及修正系數表

因素因子

四、改錯題(指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分)。

房地產估價師準題庫

編輯推薦：

2018年房地產估價師考試題解精品班

房地產估價師考試教材知識點解讀匯總

（責任編輯：）