六、土地登記的申請(qǐng)審查和收件

土地登記機(jī)關(guān)收到申請(qǐng)人提交的《土地登記申請(qǐng)書》和其它證明文件資料后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行申請(qǐng)審查----對(duì)申請(qǐng)人提交的文件資料進(jìn)行真?zhèn)涡澡b別和對(duì)土地登記申請(qǐng)的程序進(jìn)行審查。審查的內(nèi)容主要是：

(一)對(duì)法人資格的審查

對(duì)申請(qǐng)土地登記的法人資格審查的依據(jù)是法人資格證明。按照法人組織的不同類型可以分別按企業(yè)法人、機(jī)關(guān)法人、事業(yè)法人和社團(tuán)法人登記或依法成立的法律規(guī)定進(jìn)行分別審查。

1.對(duì)企業(yè)法人的審查

按照《中華人民共和國企業(yè)法人管理?xiàng)l例》規(guī)定，經(jīng)國務(wù)院授權(quán)部門批準(zhǔn)的全國性公司、企業(yè)集團(tuán)、經(jīng)營進(jìn)出口業(yè)務(wù)的公司，以及中外合資、合作、外資企業(yè)，持國家工商行政管理部門核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》;全國性子公司、經(jīng)地方人民政府或其授權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的企業(yè)集團(tuán)、經(jīng)營進(jìn)出口業(yè)務(wù)的公司等地方企業(yè)，持由同級(jí)工商行政管理局核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。

2.對(duì)社會(huì)團(tuán)體法人的審查

社會(huì)團(tuán)體包括依法成立的各種社會(huì)組織，如各種擁有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)的群眾團(tuán)體，包括工會(huì)、共青團(tuán)、婦聯(lián)、行業(yè)協(xié)會(huì)、學(xué)術(shù)團(tuán)體等。按照中華人民共和國國務(wù)院令第43號(hào)《社會(huì)團(tuán)體登記管理?xiàng)l例》規(guī)定，全國性的社會(huì)團(tuán)體、地方性的社會(huì)團(tuán)體和跨行政區(qū)的社會(huì)團(tuán)體，分別持民政部社會(huì)團(tuán)體辦事機(jī)構(gòu)所在地的民政部門和跨行政區(qū)的共同的上一級(jí)民政部門頒發(fā)的社會(huì)團(tuán)體登記證書。

對(duì)法律上規(guī)定或依照法律、行政命令成立的機(jī)關(guān)法人、事業(yè)單位法人，凡沒有資格證明的，應(yīng)持批準(zhǔn)成立的證件或文件。

(二)對(duì)法定代表人身份證明的審查

法定代表人身份證明，必須是法人組織開據(jù)的證明。一是必須有法人組織公章;二是單位名稱是全稱且與公章名稱一致;三是開具證明時(shí)間，應(yīng)在法定代表人任期之內(nèi)，不能由已過期的任命書代替。

(三)對(duì)戶主的資格審查

戶主必須是戶口薄上登記的合法戶主，戶主變更與戶口簿不一致的或農(nóng)村無戶口簿的土地使用者，應(yīng)由基層組織開具證明。

對(duì)法人或個(gè)人土地登記申請(qǐng)人資格審查除上述內(nèi)容外，還包括對(duì)提交的住所證明進(jìn)行認(rèn)真核定，它表明法人或個(gè)人進(jìn)行主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的地點(diǎn)，涉及到債務(wù)、訴訟等管轄以及清算的地點(diǎn)，具有重要的法律意義。

(四)對(duì)代理人代理手續(xù)的審查

代理土地登記申請(qǐng)的，主要審查代理委托書或指定委托書。委托書代理事項(xiàng)、代理期限、代理人和被代理人名稱、代理書擬定時(shí)間必須清楚、準(zhǔn)確無誤。按法律規(guī)定，法定代理人不需要再辦委托書的，應(yīng)有村委會(huì)或居委會(huì)開具的證明和戶籍證明。

(五)對(duì)土地權(quán)源證件的審查

此階段對(duì)土地權(quán)源證件進(jìn)行的審查，主要是對(duì)有無權(quán)源證件和已提交證件是否真實(shí)，證件、證明效力等內(nèi)容進(jìn)行審查。按照《土地登記規(guī)則》的規(guī)定，申請(qǐng)土地登記，土地登記申請(qǐng)人必須向土地行政主管部門提交土地權(quán)源證件，無權(quán)源證件和土地登記前有權(quán)屬爭(zhēng)議的，應(yīng)持基層組織及四鄰開具的證明和權(quán)屬爭(zhēng)議處理意見或協(xié)議。對(duì)土地權(quán)源證件真實(shí)性的核對(duì)包括上述各種證件。土地登記機(jī)關(guān)審核時(shí)發(fā)現(xiàn)有不符合要求的或偽造的，應(yīng)向土地使用者說明情況改正或退回。對(duì)提交的證件是復(fù)印件的，應(yīng)與原件核對(duì)，核對(duì)無誤的，土地登記機(jī)關(guān)在復(fù)印件上加蓋印鑒，對(duì)發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)，不經(jīng)處理核準(zhǔn)，不能收存。

(六)審查申請(qǐng)登記的宗地是否在本登記區(qū)內(nèi)。

(七)對(duì)其他問題的審查

其他問題是指除上述主要內(nèi)容外的一些細(xì)節(jié)問題，如申請(qǐng)登記程序是否正確，申請(qǐng)?zhí)峤坏奈募Y料有無頁碼不準(zhǔn)等等。

根據(jù)《土地登記規(guī)則》第六十六條規(guī)定，土地登記申請(qǐng)審查結(jié)果有下列情況之一者，土地登記機(jī)關(guān)可以駁回土地登記申請(qǐng)：

1.申請(qǐng)登記的土地不在本登記區(qū)的;

2.提供的證明材料不齊全的;

3.不能提供合法證明的;

4.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押期限超過土地使用權(quán)出讓年限的;

5.按規(guī)定應(yīng)當(dāng)申報(bào)地價(jià)而未申報(bào)的;

6.其他依法不予受理的。

凡在審查時(shí)發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤，但不屬于原則問題的，可以在申請(qǐng)時(shí)予以補(bǔ)正。

七、收件

土地登記申請(qǐng)人提交的文件資料，經(jīng)審查無誤后，土地登記機(jī)關(guān)應(yīng)在事先準(zhǔn)備好的《土地登記收件單》上進(jìn)行登記、編號(hào)、裝袋入案。

(一)土地登記收件單的填寫與收件整理

土地登記申報(bào)中收繳的文件資料，應(yīng)按照順序編號(hào)后，填寫土地登記收件單。土地登記收件單一式兩聯(lián)，一聯(lián)為存根，由土地登記機(jī)關(guān)保存;一聯(lián)為收據(jù)，由土地登記申請(qǐng)人收存，作為土地登記申請(qǐng)人領(lǐng)取土地證書的憑據(jù)。

土地登記收件單有以下幾項(xiàng)內(nèi)容：收件編號(hào)、土地使用者(所有者、他項(xiàng)權(quán)利者)名稱、單位性質(zhì)、通訊地址、電話、序號(hào)、土地權(quán)屬證件名稱、頁數(shù)、備注、交件人、收件人和收件日期。其主要項(xiàng)目填寫要求如下：

收件編號(hào)：收件編號(hào)(收件單右上方編號(hào))，可以與申請(qǐng)書上編號(hào)相同，以便查找，也可以按照土地使用者、所有者和他項(xiàng)權(quán)利者申請(qǐng)土地登記的先后順序編流水號(hào)。無論采用哪種方法，要做到不重不漏不亂。

土地登記收件單上的序號(hào)，按照收繳文件件數(shù)順序編號(hào)，如收到3份文件，序號(hào)編到3。

收件單上的頁數(shù)，指每一份文件的頁數(shù)和所交文件的總頁數(shù)。收繳的每一份文件的頁數(shù)填在相應(yīng)文件的頁數(shù)格內(nèi)，再將全部文件的頁數(shù)相加為總頁數(shù)。

土地登記收件單備注欄，交件時(shí)有要說明的事項(xiàng)，可以在此欄填寫。如：因使用共用宗地的、權(quán)源文件只有一份的或者批準(zhǔn)文件與現(xiàn)使用不一致的原因等等。

交件人姓名必須是親自向土地登記人員提交文件、資料的人員姓名。如交件人是土地登記申請(qǐng)人代理人的，交件人應(yīng)填寫代理人姓名，不能填寫申請(qǐng)人姓名。

收件人、交件人填寫的收交件日期應(yīng)一致，即收件完成后，雙方應(yīng)立即在收件單上簽署日期。

收件整理是指對(duì)收取的文件資料進(jìn)行整理裝袋的過程。整理的方法一般應(yīng)隨收隨整，按照《土地登記申請(qǐng)書》在前，其他文件、資料在后的順序，一戶一份，裝入袋子，并將袋子封好，袋皮按規(guī)定的編號(hào)，填寫申請(qǐng)人名稱。袋皮編號(hào)盡量與申請(qǐng)書、收件單編號(hào)一致，以便查找。

整理裝好的袋子由土地登記人員將土地登記申請(qǐng)文件資料檔案移交地籍調(diào)查人員，在移交時(shí)，雙方應(yīng)簽署《土地登記資料移交單》。

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