三、貸款抵押

(一)貸款抵押的概念

貸款抵押是債務人或第三人對債權人以一定財產作為清償債務擔保的法律行為。提供抵押財產的債務人或第三人稱為抵押人;所提供抵押財產稱為抵押物;債權人則為抵押權人。抵押設定之后，在債務人到期不履行債務時，抵押權人有權依照法律的規定以抵押物折價或以抵押物的變賣價款較其他債權人優先受償。

(二)貸款抵押的設定條件

1、抵押的范圍

債務人在向商業銀行提出信貸申請時，信貸人員應要求其提供擔保方式意向。如采用抵押擔保，信貸人員應依據銀行制度規定及平時掌握的情況，對債務人提出的抵押人和抵押物進行初步判斷。如認為不符合條件，應告知債務人另行提供抵押人、抵押物或改變擔保方式。

根據《擔保法》的規定，下列財產可以抵押：

抵押人所有的房屋和其他地上定著物;

抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產;

抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著物;

抵押人依法有處分權的原材料、半成品、產品;

抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使用權;

依法可以抵押的其他財產。

不得抵押的財產有：

①土地所有權;

②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但擔保法特別規定的除外;

③學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施;

④所有權、使用權不明或者有爭議的財產;

⑤依法被查封、扣押、監管的財產;

⑥依法不得抵押的其他財產。

2、貸款抵押額度的確定

(1)抵押物的認定

作為貸款擔保的抵押物，必須是歸抵押人所有的財產，或者是抵押人有權支配的財產。因此，銀行對選定的抵押物要逐項驗證產權。主要分以下幾種情況：

A,實行租賃經營責任制的企業，要有產權單位同意的證明;

B,集體所有制企業和股份制企業用其財產作抵押時，除應該核對抵押物所有權外，還應驗證董事會或職工代表大會同意的證明;

C,用共有財產作抵押時，應取得共有人同意抵押的證明，并以抵押人所有的份額為限。

(2)抵押物的估價

①估價方法

在我國銀行的貸款業務操作中，一般的估價方法有：

對于房屋建筑的估價，主要考慮房屋和建筑物的用途及經濟效益、新舊程度和可能繼續使用的年限、原來的造價和現在的造價等因素;

對于機器設備的估價，主要考慮的因素是無形損耗和折舊，估價時應扣除折舊;

對可轉讓的土地使用權的估價，取決于該土地的用途、土地的供求關系。

② 抵押率的確定

確定抵押率的依據主要有以下兩點內容。

一是抵押物的適用性、變現能力。

二是抵押物價值的變動趨勢。

實體性貶值，即由于使用磨損和自然損耗造成的貶值;

功能性貶值，即由于技術相對落后造成的貶值;

經濟性貶值，即由于外部環境變化引起的貶值或增值。

擔保審查和審定人員應準確確定抵押率。抵押率的計算公式為：

抵押率=擔保債權本息總額/抵押物評估價值額×100%

(3)抵押貸款額度的確認

由于抵押物在抵押期間會出現損耗、貶值,在處理抵押物期間會發生費用，以及貸款有利息、逾期有罰息等原因、銀行一般向借款人提供的貸款額會低于抵押物的評估值，貸款額度要在抵押物的評估價值與抵押貸款率的范圍內加以確定。其計算公式為：

抵押貸款額=抵押物評估值×抵押貸款率

抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分時，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。

(4)抵押合同的簽訂

貸款發放前，抵押人與銀行要以書面形式簽訂抵押合同，抵押合同應當包括以下內容：

①被擔保的主債權種類、數額;

②債務人履行債務的期限;

③抵押物的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬;

④抵押擔保的范圍;

⑤當事人認為需要約定的其他事項。

3、抵押的效力

(1)抵押擔保的范圍

抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用等四部分。

(2)抵押物的轉讓

在抵押期間，抵押人轉讓已辦理抵押登記的抵押物的,應當通知銀行并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;

抵押人未通知銀行或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。若轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，銀行可以要求抵押人提供相應的擔保，抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向銀行提前清償所擔保的債權，超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。同時，抵押權不得與其擔保的債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。

(3)抵押物的保全

在抵押期間，銀行若發現抵押人對抵押物使用不當或保管不善，足以使抵押物價值減少時，有權要求抵押人停止其行為。若抵押物價值減少時，銀行有權要求抵押人恢復抵押物的價值，或者提供與減少的價值相等的擔保。若抵押人對抵押物價值減少無過錯的，銀行只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供擔保。其抵押物未減少的部分，仍作為債權的擔保。

(4 )抵押權的實現

抵押擔保雖然具有現實性和憑物性，但抵押權是與其擔保的債權同時存在的。抵押貸款到期，若借款人能足額按時歸還本息，則抵押自動消失。若借款人不能按時歸還貸款本息，或銀行同意展期后仍不能履行，抵押權才真正得以實現。總之，抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消失的，抵押權也消失。

(三)貸款抵押風險

銀行抵押貸款首先要做好以下幾方面的風險分析：

1、貸款抵押風險分析

(1)抵押物虛假或嚴重不實

(2)未辦理有關登記手續

(3)將共有財產抵押而未經共有人同意

(4)以第三方的財產作抵押而未經財產所有人同意

(5)資產評估不真實，導致抵押物不足值

(6)未抵押有效證件或抵押的證件不齊

(7)因主合同無效，導致抵押關系無效

(8)抵押物價值貶損或難以變現

2、貸款抵押的風險防范

(1)對抵押物進行嚴格審查

(2)對抵押物的價值進行準確評估

(3)做好抵押物登記工作，確保抵押關系的效力。

(4)抵押合同期限應覆蓋貸款合同期限

（責任編輯：lqh）

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