1.正確答案：D

參考解析：個人住房組合貸款是指按時足額繳存住房公積金的職工在購買、建造或大修住房時，可以同時申請公積金個人住房貸款和自營性個人住房貸款，從而形成特定的個人住房貸款組合，簡稱個人住房組合貸款。

2.正確答案：C

參考解析：中國建設銀行于 1985 年開辦了住房儲蓄和住宅貸款業務，成為國內最早開辦住房貸款業務的國有商業銀行。

3.正確答案：A

參考解析：在個人住房貸款業務中，采取的擔保方式以抵押擔保為主。

4.正確答案：C

參考解析：A、B、D 項是公積金管理中心的基本職責，故不選。承辦銀行職責包括：①基本職責：公積金借款合同簽約、發放、職工貸款賬戶設立和計結息以及金融手續操作;②可委托代理職責：貸前咨詢受理、調查審核、信息錄入，貸后審核、催收、查詢對賬。

5.正確答案：A

參考解析：在“限購”城市，貸款購買首套普通自住房的家庭，最低首付比例為 30%，故 A 錯誤。

6.正確答案：A

參考解析：根據監管部門文件規定，為減輕借款人不必要的利息負擔，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。

7.正確答案：A

參考解析：A 項中，老張一周前才來到 B 市，不具有城鎮常住戶口或有效居留身份，故老張不能在本地申請公積金個人住房貸款。

8.正確答案：A

參考解析：抵押物處置可采取與借款人協商變賣、向法院提起訴訟或申請強制執行依法處分。

9.正確答案：A

參考解析：A 項是貸后管理中的風險。

10.正確答案：C

參考解析：1 年以內的個人貸款也可以展期，但展期期限累計不得超過原貸款期限，故 C 錯誤。

11.正確答案：B

參考解析：個人住房貸款的利率按商業性貸款利率執行，上限放開，下限管理。

12.正確答案：C

參考解析：單位與職工終止勞動關系的，單位應當自勞動關系終止之日起 30 日內到住房公積金管理中心辦理變更登記。

13.正確答案：A

參考解析：公積金個人住房貸款實行“存貸結合、先存后貸、整借零還和貸款擔保”的原則。

14.正確答案：A

參考解析：商業銀行應著重考核借款人還款能力，將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在 50%以下(含 50%)，月所有債務支出與收入比控制在 55%以下(含 55%)。房產支出與收入比的計算公式為=(本次貸款的月還款額+月物業管理費)/月均收入=(2350+150/)5000=50%;所有債務與收入比的計算公式為=(本次貸款的月還款額+月物業管理費+其他債務月均償付額)/月均收入=(2350+150+300)/5000=56%，故答案選 A。

15.正確答案：B

參考解析：通知原文中稱，如因當地暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房登記查詢結果的，借款人應向貸款人提交家庭住房實有套數書面誠信保證。貸款人查實誠信保證不實的，應將其記作不良記錄。

16.正確答案：D

參考解析：個人住房貸款業務中，貸款審批的風險點包括：未按獨立公正原則審批;未按權限審批貸款，使得貸款超授權發放;審批人員對應審查的內容審查不嚴，導致向不符合條件的借款人發放貸款。

17.正確答案：A

參考解析：對自然人作為保證人的，應明確并落實履行保證責任的具體操作程序。

18.正確答案：D

參考解析：借款人可以根據需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，貸款合同簽訂后，未經貸款銀行同意，不得更改還款方式。

19.正確答案：B

參考解析：個人貸款的貸前調查應以實地調查為主、間接調查為輔。

20.正確答案：C

參考解析：收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產。

21.正確答案：C

參考解析：二手房辦理需提交有公積金管理中心認可的評估機構出具的評估報告，故選 C。

22.正確答案：C

參考解析：除當地公積金管理中心有特殊規定外，公積金個人住房貸款資金必須以轉賬的方式劃入售房人賬戶。

23.正確答案：C

參考解析：個人住房貸款對合作機構分析的要點包括分析合作機構領導層素質、分析合作機構的業界聲譽、分析合作機構的歷史信用記錄、分析合作機構的管理規范程度、分析企業的經營成果及分析合作機構的償債能力。

24.正確答案：D

參考解析：公積金個人貸款是各地住房公積金中心委托商業銀行向購買、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人及在職期繳存過公積金的離退休職工發放的專項住房消費貸款。不能用于購買商品，故 D 錯誤。

25.正確答案：A

參考解析：B、C、D 為公積金個人住房貸款業務的三種操作模式。

26.正確答案：C

參考解析：個人住房貸款包括自營性個人住房貸款、公積金個人住房貸款和個人住房組合貸款。C 項個人商用房貸款屬于個人經營類貸款。

27.正確答案：A

參考解析：貸款審查人審查完畢后，應對貸前調查人提出的調查意見和貸款建議是否合理、

合規等在個人住房貸款調查審查表上簽署審查意見。

28.正確答案：A

參考解析：公積金個人住房貸款不以盈利為目的，是一種政策性個人住房貸款。

29.正確答案：B

參考解析：個人住房貸款是我國最早開辦、規模最大的個人貸款產品。

30.正確答案：D

參考解析：《商業銀行房地產貸款風險管理指引》第三十八條，商業銀行應區別判斷抵押物狀況。抵押物價值的確定以該房產在該次買賣交易中的成交價或評估價的較低者為準。

31.正確答案：A

參考解析：對個人住房貸款樓盤項目的審查包括對開發商資信的審查、項目本身的審查以及對項目的實地考察。

32.正確答案：D

參考解析：對不能提供 1 年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款，貸款人應予以拒絕。

33.正確答案：A

參考解析：抵押擔保的法律風險包括：①抵押物的合法有效性。根據《擔保法》規定，學校、醫院等公益性事業單位公益財產，所有權不明、有爭議的以及宅基地使用權不得設定抵押，共有財產的抵押須取得共有人的同意等，公司董事、經理不得以公司財產為個人提供抵押擔保等。②抵押物重復抵押。③抵押物價值高估、不足值或抵押率偏高。④抵押登記存在瑕疵，使得抵押擔保處于抵押不生效的風險中。

34.正確答案：D

參考解析：公積金貸款還貸方式包括：等額本息還款法、等額本金還款法、一次還本付息法。

35.正確答案：B

參考解析：“擔保放大倍數”過大，即擔保公司對外提供擔保的余額與自身實收資本的倍數過大，造成過度擔保而導致最終無力代償。

36.正確答案：C

參考解析：在商業銀行個人住房貸款業務中，房地產開發公司和二手房經紀公司等中介機構除了為銀行提供客源之外，大多數還承擔一定的擔保責任。

37.正確答案：A

參考解析：因借款人的還款能力和還款意愿下降而導致的風險屬于信用風險。

38.正確答案：D

參考解析：D 項屬于貸款審批中的風險。

39.正確答案：C

參考解析：月房產支出=本次貸款的月還款額+月物業管理費。

40.正確答案：C

參考解析：應納房產稅=600000×(1-30%)×1.2%=5040 元。

41.正確答案：D

參考解析：黃某應繳納的契稅=(96-72)×3%=0.72 萬元。房屋交換，以所交換房屋的價格差額為計稅依據。

42.正確答案：A|C|E

參考解析：在考察借款申請人租金收入時要做到：①通過驗證房屋產權和租賃合同來確認借款人對房產的所有權及租賃行為的真實性;②在條件允許的情況下，通過實地考察驗證房產面積和位置等情況，以確認租金收入的穩定性;③通過房地產中介機構來調查該房產附近地區的房產租賃市場租金收入的平均水平，驗證該借款人是否有故意提高其租金收入的行為。

43.正確答案：A|B|C|D

參考解析：銀行通過現場咨詢、窗口咨詢、電話銀行、網上銀行、業務宣傳手冊等渠道和方式，向擬申請個人住房貸款的個人提供有關信息咨詢服務。

44.正確答案：A|B|C|E

參考解析：第一還款來源包括工資收入、租金收入、投資收入和經營收入，第二還款來源是借款人貸款抵押物的變現收入。

45.正確答案：A|B|C

參考解析：根據《商業銀行房地產貸款風險管理指引》規定收入應該是指申請人自身的可支配收入，即單一申請為申請人本人可支配收入，共同申請為主申請人和共同申請人的可支配收入。但對于單一申請的貸款，如商業銀行考慮將申請人配偶的收入計算在內，則應該先予以調查核實，同時對于已將配偶收入計算在內的貸款也應相應地把配偶的債務一并計入。

46.正確答案：A|B|C|D|E

參考解析：略。

47.正確答案：A|B|C|E

參考解析：“假個貸”的成因有：開發商利用“假個貸”惡意套取銀行資金進行詐騙、開發商為緩解樓盤銷售窘境而通過“假個貸”獲取資金、開發商為獲得優惠貸款而實施“假個貸”、銀行的管理漏洞給“假個貸”以可乘之機。

48.正確答案：A|B|C|D|E

參考解析：貸款審查人負責對借款申請人提交的材料進行合規性審查，對貸前調查人提交的個人住房貸款申請表、面談記錄以及貸前調查的內容是否完整進行審查。認為需要補充材料和完善調查內容的，可要求貸前調查人進一步落實。貸款審查人對貸前調查人提交的材料和調查內容的真實性有疑問的，可以進行重新調查。

49.正確答案：A|C|D|E

參考解析：貸款審批人應對以下內容進行審查：①借款人資格和條件是否具備;②借款用途是否符合銀行規定;③申請借款的金額、期限等是否符合有關貸款辦法和規定;④借款人提供的材料是否完整、合法、有效;⑤貸前調查人的調查意見、對借款人資信狀況的評價分析以及提出的貸款建議是否準確、合理;⑥對報批貸款的主要風險點及其風險防范措施是否合規有效;⑦其他需要審查的事項。

50.正確答案：A|C|D|E

參考解析：一線經辦人員必須嚴格執行貸款準入條件，從源頭上降低“假個貸”風險，要注意檢查以下內容：借款人身份的真實性、借款人收入的真實性、借款人信用情況、各類證件的真實性、申報價格的合理性等。

51.正確答案：A|B|C|D|E

參考解析：個人住房貸款的對象應是具有完全民事行為能力的中華人民共和國公民或符合國家有關規定的境外自然人。申請人還須滿足貸款銀行的其他要求，例如：合法有效的身份或居留證明;有穩定的經濟收入，信用狀況良好，有償還貸款本息的能力;有合法有效的購買(建造、大修)住房的合同、協議、符合規定的首付款證明材料及貸款銀行要求提供的其他證明文件;有貸款銀行認可的資產進行抵押或質押，或有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人;貸款銀行規定的其他條件。

52.正確答案：A|B|D|E

參考解析：略。

53.正確答案：A|B|C|E

參考解析：公積金個人住房貸款與商業銀行自營性個人住房貸款審批之間存在區別。公積金個人住房貸款的申請由各地方公積金管理中心負責審批，而自營性個人住房貸款由商業銀行自己審批。

54.正確答案：A|B|C|E

參考解析：個人住房貸款的貸后與檔案管理是指貸款發放后到合同終止期間對有關事宜的管理，故 D 項不選。

55.正確答案：A|B|D|E

參考解析：借款期限的調整的條件有：貸款未到期;無欠息;無拖欠本金，本期本金已還。

56.正確答案：B

參考解析：采用保證擔保方式的，保證人應與貸款銀行簽訂保證合同。保證人為借款人提供的貸款擔保為全額連帶責任保證，借款人之間、借款人與保證人之間不得相互提供保證。

57.正確答案：A

參考解析：除當地公積金管理中心有特殊規定外，公積金個人住房貸款資金必須以轉賬的方式劃入售房人賬戶，不得由借款人提取現金。

58.正確答案：A

參考解析：房產稅法律制度規定，房屋出典的，承典人為房產稅的納稅人。

59.正確答案：A

參考解析：個人住房貸款樓盤項目調查報告包括通過商品房銷售貸款的合作可給銀行帶來的效益和風險分析、項目合作的可行性結論、開發商要求合作的市場銷售前景等。

60.正確答案：B

參考解析：公積金個人住房貸款的審批由公積金管理中心執行，對貸款額度、年限、成數等作出審批意見。

61.正確答案：A

參考解析：略。

62.正確答案：A

參考解析：略。

63.正確答案：A

參考解析：略。

1.下列關于個人住房組合貸款的表述，正確的是( )。

A、個人一手房貸款與個人二手房貸款的組合

B、公積金個人住房貸款與個人委托貸款的組合

C、個人房屋購置貸款與個人房屋裝修貸款的組合

D、自營性個人住房貸款與公積金個人住房貸款的組合

2.率先在國內開展個人住房貸款業務的是( )。

A、中國人民銀行

B、中國工商銀行

C、中國建設銀行

D、中國農業銀行

3.在個人住房貸款業務中，采取的擔保方式以( )為主。

A、抵押擔保

B、保證擔保

C、抵質押擔保

D、質押擔保

4.公積金個人住房貸款業務中，承辦銀行的職責是( )。

A、承擔公積金信貸風險

B、負責信貸審批

C、發放公積金貸款

D、制定公積金信貸政策

5.對于貸款購買普通住房的說法，錯誤的是( )。

A、在“限購”城市，貸款購買首套普通自住房的家庭，最低首付比例為 25%

B、在“限購”城市，貸款購買首套普通自住房的家庭，最低首付比例為 30%

C、在“無限購”城市，貸款購買首套普通自住房的家庭，最低首付比例可以為 25%

D、在“無限購”城市，貸款購買首套普通自住房的家庭，最低首付比例可以為 30%

6.根據監管部門文件規定，為減輕借款人不必要的利息負擔，商業銀行只能對購買( )住房的個人發放個人住房貸款。

A、主體結構已封頂

B、主體建筑已出地面

C、已竣工驗收

D、已具備預售條件

7.下列客戶中，不可以在本地申請公積金個人住房貸款的是( )。

A、老張，一周前從 B 市前來本市任職某外企銷售部經理，在 B 市擁有個人住房公積金存款賬戶，且能按時足額繳存住房公積金

B、老劉，已在本市某國有企業工作 35 年，將于下個月退休，擁有個人住房公積金存款賬戶，每月均按時足額繳存住房公積金

C、農民工老楊，在本市某保安公司工作，有本市暫住證，半年前公司為其辦理了個人住房公積金存款賬戶，每月均按時足額繳存住房公積金

D、小李，外地大學畢業生，現在本市某銀行從事 IT 工作，單位已為其辦理了個人住房公積金存款賬戶，每月均按時足額繳存住房公積金

8.不良個人住房貸款的處置方式不包括( )。

A、通過拍賣行競拍

B、申請強制執行

C、與借款人協商變賣

D、向法院提起訴訟

9.個人住房貸款業務中，貸款簽約的風險點不包括( )。

A、未按規定保管借款合同

B、合同文本中存在不規范行為

C、未對合同簽署人及簽字進行核實

D、未簽訂合同或是簽訂無效合同

10.下列關于個人住房貸款期限調整的表述，錯誤的是( )。

A、原借款期限加上延長期限達到新的利率期限檔次時，從延長之日起，貸款利率按新的期限檔次利率執行

B、對分期還款類個人貸款，縮短期限后，貸款到期日期至少在下個結息期內，即剩余有效還款期數不能為零

C、一年以內(含)的個人貸款，不允許展期

D、縮短借款期限后新的借款期限達到新的利率期限檔次時，從縮短之日起，貸款利率按新的期限檔次利率執行

11.個人住房貸款的利率按商業性貸款利率執行，( )。

A、上限管理，下限放開

B、上限放開，下限管理

C、利率固定，商業銀行不得自行調整

D、上下限固定，商業銀行在此范圍內自行調整

12.關于住房公積金的繳存的表述，錯誤的是( )。

A、住房公積金管理中心應當建立職工住房公積金明細賬，記載職工個人住房公積金的繳存、提取等情況

B、住房公積金管理中心應當在受委托銀行設立住房公積金專戶

C、單位與職工終止勞動關系的，單位應當自勞動關系終止之日起 10 日內到住房公積金管理中心辦理變更登記

D、每個職工只能有一個住房公積金賬戶

13.公積金個人住房貸款實行“存貸結合、先存后貸、( )和貸款擔保”的原則。

A、整借零還

B、零借整還

C、整借整還

D、零借零還

14.本次貸款的月還本付息額 2350 元，所購房產的月物業管理費預計 150 元，其他債務月均償付額 300 元，借款人均收入 5000 元。依據《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，審查其房產支出與收入比、債務與收入比兩項指標，以下說法正確的是( )。

A、房產支出與收入比達到條件、債務與收入比未達到條件

B、房產支出與收入比未達到條件、債務與收入比達到條件

C、兩項指標均未達到條件

D、兩項指標均達到條件

15.根據最新的國務院及有關部門文件規定，如因當地暫時不具備查詢條件而不能提供家庭住房登記查詢結果的，借款人應向貸款人提交家庭住房實有套數的( )。如借款人提交的材料不實，貸款人應( )。

A、書面誠信保證，與借款人協商收回貸款

B、書面誠信保證，將其記作不良記錄

C、口頭聲明，將其記作不良記錄

D、口頭聲明，與借款人協商收回貸款

16.個人住房貸款業務中，貸款審批的風險點不包括( )。

A、未按獨立公正原則審批

B、不按權限審批貸款，使貸款超授權發放

C、審批人員對應審查的內容審查不嚴

D、借款人信息錄入不準確

17.個人住房貸款發放前，貸款發放人應落實有關貸款的發放條件，下列表述錯誤的是( )。

A、對自然人作為保證人的，無需明確落實履行保證責任的具體操作程序

B、確認借款人首付款已全額支付到位

C、對采取抵(質)押的貸款，要落實貸款抵(質)押登記手續

D、借款人所購房屋為新建房的，要確認項目工程進度符合相關規定

18.下列關于個人住房貸款利率和還款方式的表述，錯誤的是( )。

A、個人住房貸款還款方式以等額本息還款法和等額本金還款法最為常用

B、借款合同簽訂后，未經貸款人同意，不得更改還款方式

C、個人住房貸款的計息、結息方式，由借貸雙方協商確定

D、借款人可以根據需要選擇還款方式，一筆借款合同可以選擇多種還款方式

19.個人貸款的貸前調查應以( )為主。

A、委托調查

B、實地調查

C、網上調查

D、間接調查

20.下列關于房地產估價方法說法錯誤的是( )。

A、市場法適用交易對象活躍的房地產

B、成本法適用無收益、發生交易少、有獨特設計需要的房地產

C、長期趨勢法適用有收益或有潛在收益的房地產

D、假設開發法適用有投資開發或再開發潛力的房地產

21.借款人在符合基本條件后，申請不同的公積金個人住房貸款還需要提供相關的補充申請材料。下列不屬于申請一手商品房公積金個人住房貸款須提供的補充材料的是( )。

A、合法的商品房購房合同或協議

B、借款人已交付符合規定的首付款的有效憑據

C、由公積金管理中心認可的評估機構出具的評估報告

D、婚姻狀況證明

22.一般情況下，公積金個人住房貸款資金必須以( )的方式交入售房人賬戶。

A、網銀

B、現金

C、轉賬

D、回單

23.個人住房貸款對合作機構分析的要點不包括( )。

A、合作機構的領導層素質

B、合作機構的歷史信用記錄

C、合作機構的地理位置

D、合作機構的經營成果

24.下列情形不可以申請公積金個人住房貸款的是( )。

A、集資建造住房

B、裝修自有住房

C、翻建自有住房

D、購買商品等

25.下列不屬于公積金個人住房貸款業務操作模式的是( )。

A、公積金管理中心受理，銀行審批，銀行操作

B、銀行受理，公積金管理中心審核審批，銀行操作

C、公積金管理中心受理、審核審批，銀行操作

D、公積金管理中心和承辦銀行聯動

26.下列不屬于個人住房貸款的是( )。

A、個人住房組合貸款

B、自營性個人住房貸款

C、個人商用房貸款

D、公積金個人住房貸款

27.貸款審查人審查完畢后，應對貸前調查人提出的調查意見和貸款建議是否合理、合規等在( )上簽署審查意見。

A、個人住房貸款調查審查表

B、個人住房貸款面談記錄

C、個人住房貸款合同

D、個人住房貸款申請書

28.下列屬于政策性貸款的是( )。

A、公積金個人住房貸款

B、個人商用房貸款

C、自營性個人住房貸款

D、個人醫療貸款

29.在我國開辦最早、規模最大的個人貸款產品是( )。

A、個人教育貸款

B、個人住房貸款

C、個人汽車貸款

D、個人經營類貸款

30.商業銀行在辦理個人住房貸款業務時，應區別判斷抵押物狀況，抵押物價值的確定以該房產的( )為準。

A、該次買賣交易中的成交價

B、該次買賣交易中的成交價或評估價的較高者

C、最新的評估價

D、該次買賣交易中的成交價或評估價的較低者

31.對個人住房貸款樓盤項目的審查不包括( )。

A、對借款人資信的審查

B、對項目的實地考察

C、對開發商資信的審查

D、對項目本身的審查

32.關于差別化住房信貸政策問題，理解錯誤的是( )。

A、對能提供 1 年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人執行差別化住房信貸政策

B、商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況和地方政府有關政策規定，對其暫停發放住房貸款

C、借款人已利用貸款購買一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的，應對借款人執行第二套(及以上)差別化住房信貸政策

D、對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執行

33.下列不屬于個人住房貸款抵押擔保的法律風險的是( )。

A、抵押物市場價值波動較大

B、抵押物為學校、醫院等公益性事業單位公益財產

C、抵押登記存在瑕疵，使得抵押擔保處于抵押不生效的風險中

D、抵押物重復抵押

34.公積金個人住房貸款的還款方式不包括( )。

A、等額本金還款法

B、等額本息還款法

C、一次還本付息法

D、等額遞增還款法

35.在個人住房貸款業務中，擔保公司的“擔保放大倍數”指( )。

A、擔保公司提供給借款人的貸款金額與自身實收資本的倍數

B、擔保公司對外提供擔保的余額與自身實收資本的倍數

C、擔保公司的營業利潤與自身實收資本的倍數

D、擔保公司向銀行的貸款金額與自身實收資本的倍數

36.在商業銀行個人住房貸款業務中，房地產開發公司和二手房經紀公司等外部合作機構在銀行貸款業務中的主要作用是( )。

A、提供客源、代理部分貸款管理職能

B、貸款調查、提供客源

C、提供客源、承擔擔保

D、貸款調查、承擔擔保

37.我國某城市受國內外經濟不景氣影響，很多企業經營者收益下降或員工收入減少，同時房價大幅下挫，借款人無力或不愿繼續供款，個人住房貸款不良率開始上升，這種因借款人的還款能力和還款意愿下降而導致的風險屬于( )。

A、信用風險

B、市場風險

C、道德風險

D、操作風險

38.個人住房貸款檔案管理中存在的風險不包括( )。

A、未對檔案資料使用實施借閱審批登記制度

B、未按照要求收集整理貸款檔案資料

C、未核對“個人貸款檔案清單”

D、不按權限審批，使得貸款超授權發放

39.根據監管部門文件規定，商業銀行應將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在一定比例之內，其中“月房產支出”的公式為( )。

A、本次貸款的月還款額+月物業管理費+近三個月月均水電費

B、本次貸款平均的月還款額+近三個月月均水電費

C、本次貸款的月還款額+月物業管理費

D、本次貸款最高的月還款額+月物業管理費+近三個月月均水電費

40.某企業一幢房產原值 600000 元，已知房產稅稅率為 1.2%，當地規定的房產稅扣除比例為 30%，該房產年度應繳納的房產稅稅額為( )元。

A、9360

B、7200

C、5040

D、2160

41.林某有面積為 140 平方米的住宅一套，價值 96 萬元。黃某有面積為 120 平方米的住宅一套，價值 72 萬元。兩人進行房屋交換，差價部分黃某以現金補償林某。已知契稅適用稅率為 3%，黃某應繳納的契稅稅額為( )萬元。

A、4.8

B、2.88

C、2.16

D、0.72

42.銀行經辦人員考察借款申請人租金收入的真實性時，要做到( )。

A、通過房地產中介機構來調查該房產附近地區的房產租賃市場租金收入的平均水平，驗證該借款人是否有故意提高其租金收入的行為

B、通過電話調查、面談核實其租金收入的真實情況

C、在條件允許的情況下，通過實地考察驗證房產面積和位置等情況，以確認租金收入的穩定性

D、通過了解其公積金數額及存折上流水情況來驗證收入證明的真實情況

E、通過驗證房屋產權和租賃合同來確認借款人對房產的所有權及租賃行為的真實性

43.銀行一般通過( )等渠道和方式，向擬申請個人住房貸款的個人提供有關信息咨詢服務。

A、網上銀行

B、電話銀行

C、業務宣傳手冊

D、現場、窗口

E、電視廣告

44.個人住房貸款借款人的第一還款來源有( )。

A、經營收入

B、租金收入

C、投資收入

D、借款人貸款抵押物的變現收入

E、工資收入

45.根據《商業銀行房地產貸款風險管理指引》的規定，商業銀行應將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在一定比例之內，其中收入包括( )。

A、申請人自身的可支配收入

B、共同申請人的可支配收入

C、申請人配偶的可支配收入

D、申請人子女的可支配收入

E、申請人家庭的可支配收入

46.下面符合“假個人住房貸款”特征的有( )。

A、多名借款人還款賬戶內存款很少，還款日前由同一人或同一單位進行轉賬或現金支付來還款

B、借款人對所購房屋位置、朝向、樓層、戶型、交房時間等與所購房屋密切相關的信息甚了解

C、沒有特殊原因，滯銷樓盤突然熱銷或樓盤售價與周圍樓盤相比明顯偏高

D、開發企業員工或關聯方集中購買同一樓盤，或一人購買多套

E、借款人收入證明與年齡結構明顯不相稱，在一段時間內集中申請辦理貸款，首付款非自己交付或實際沒有交付

47.個人住房貸款業務中，“假個貸”的主要成因有( )。

A、開發商惡意套取銀行資金進行詐騙

B、開發商為緩解樓盤銷售窘境

C、開發商為獲得優惠貸款

D、銀行擴大市場份額

E、銀行管理漏洞為“假個貸”提供可乘之機

48.個人住房貸款的貸款審查人負責審查的主要內容有( )。

A、對提交資料有疑問的，要求調查人重新調查

B、認為需要補充材料和完善調查內容的，要求調查人落實

C、借款人提交材料的合規性

D、貸前調查人提交的“個人住房貸款調查審批表”

E、貸前調查的內容完整性

49.個人住房貸款審批流程中，審批人應進行審查的內容包括( )。

A、借款人資格和條件

B、借款人所購房產的結構

C、借款人的資信狀況

D、申請借款的金額、期限

E、貸款用途

50.商業銀行的一線經辦人員必須嚴格執行貸款準入條件，從源頭上降低“假個貸”風險，在具體操作上，主要是注意( )。

A、借款人收入的真實性

B、貸款用途的真實性

C、借款人的信用情況

D、交易價格的合理性

E、借款人身份的真實性

51.下列不能作為個人住房貸款借款人的有( )。

A、不能完全識別自身行為的限制民事行為能力人

B、在校就讀的研究生，以父母收入作為生活來源

C、剛畢業找到工作的大學生

D、15 歲的中國公民

E、完全不能識別自身行為的精神病患者

52.房地產估價的主要方法有( )。

A、收益法

B、假設開發法

C、短期趨勢法

D、成本法

E、市場法

53.公積金個人住房貸款和自營性個人住房貸款的主要區別有( )。

A、承擔風險的主體不同，公積金個人住房貸款商業銀行本身不承擔貸款風險，而自營性住房貸款是商業銀行自己承擔貸款風險

B、資金來源不同，公積金個人住房貸款的資金來自于公積金管理部門歸集的住房公積金，而自營性個人住房貸款來源于銀行自有的信貸資金

C、貸款對象不同，公積金個人住房貸款的對象需要是住房公積金繳存人，而自營性個人住房貸款是符合貸款條件的，具有完全民事行為能力的自然人

D、審批主體不同，公積金個人住房貸款由商業銀行支行行長審批，而自營性個人住房貸款由商業銀行專職審批人員審批

E、貸款利率不同，公積金個人住房貸款的利率比自營性個人住房貸款利率低

54.個人住房貸款的貸后與檔案管理是指貸款發放后到合同終止期間對有關事宜的管理，包括( )。

A、貸款本息回收

B、貸后檢查

C、貸款的風險分類

D、合同簽署

E、不良貸款管理

55.個人住房貸款的借款人申請貸款期限調整時，須具備的前提條件有( )。

A、貸款本期本金已歸還

B、貸款無積欠本金

C、貸款采用分期還款方式

D、貸款無積欠利息

E、貸款未到期

56.采用保證擔保方式的，保證人應與貸款銀行簽訂保證合同，保證人為借款人提供的貸款擔保為全額連帶責任保證，借款人與保證人之間可相互提供保證。( )

A、正確

B、錯誤

57.公積金個人住房貸款資金一般不得由借款人提取現金。( )

A、正確

B、錯誤

58.張某將個人擁有產權的房屋出典給李某，則李某為該房屋房產稅的納稅人。( )

A、正確

B、錯誤

59.個人住房貸款樓盤項目調查報告包括通過商品房銷售貸款的合作可給銀行帶來的效益和風險分析、項目合作的可行性結論、開發商要求合作的市場銷售前景等。( )

A、正確

B、錯誤

60.公積金個人住房貸款的審批由公積金管理中心委托主辦商業銀行代為執行，對貸款額度、年限、成數等作出審批意見。( )

A、正確

B、錯誤

61.房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物，它是實物、權益、區位的綜合體。( )

A、正確

B、錯誤

62.個人二手房貸款的期限不能超過所購住房的剩余的土地使用權期限。( )

A、正確

B、錯誤

63.對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，貸款最低首付比例為 30%。( )

A、正確

B、錯誤

1.正確答案：D

參考解析：個人住房組合貸款是指按時足額繳存住房公積金的職工在購買、建造或大修住房時，可以同時申請公積金個人住房貸款和自營性個人住房貸款，從而形成特定的個人住房貸款組合，簡稱個人住房組合貸款。

2.正確答案：C

參考解析：中國建設銀行于 1985 年開辦了住房儲蓄和住宅貸款業務，成為國內最早開辦住房貸款業務的國有商業銀行。

3.正確答案：A

參考解析：在個人住房貸款業務中，采取的擔保方式以抵押擔保為主。

4.正確答案：C

參考解析：A、B、D 項是公積金管理中心的基本職責，故不選。承辦銀行職責包括：①基本職責：公積金借款合同簽約、發放、職工貸款賬戶設立和計結息以及金融手續操作;②可委托代理職責：貸前咨詢受理、調查審核、信息錄入，貸后審核、催收、查詢對賬。

5.正確答案：A

參考解析：在“限購”城市，貸款購買首套普通自住房的家庭，最低首付比例為 30%，故 A 錯誤。

6.正確答案：A

參考解析：根據監管部門文件規定，為減輕借款人不必要的利息負擔，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。

7.正確答案：A

參考解析：A 項中，老張一周前才來到 B 市，不具有城鎮常住戶口或有效居留身份，故老張不能在本地申請公積金個人住房貸款。

8.正確答案：A

參考解析：抵押物處置可采取與借款人協商變賣、向法院提起訴訟或申請強制執行依法處分。

9.正確答案：A

參考解析：A 項是貸后管理中的風險。

10.正確答案：C

參考解析：1 年以內的個人貸款也可以展期，但展期期限累計不得超過原貸款期限，故 C 錯誤。

11.正確答案：B

參考解析：個人住房貸款的利率按商業性貸款利率執行，上限放開，下限管理。

12.正確答案：C

參考解析：單位與職工終止勞動關系的，單位應當自勞動關系終止之日起 30 日內到住房公積金管理中心辦理變更登記。

13.正確答案：A

參考解析：公積金個人住房貸款實行“存貸結合、先存后貸、整借零還和貸款擔保”的原則。

14.正確答案：A

參考解析：商業銀行應著重考核借款人還款能力，將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在 50%以下(含 50%)，月所有債務支出與收入比控制在 55%以下(含 55%)。房產支出與收入比的計算公式為=(本次貸款的月還款額+月物業管理費)/月均收入=(2350+150/)5000=50%;所有債務與收入比的計算公式為=(本次貸款的月還款額+月物業管理費+其他債務月均償付額)/月均收入=(2350+150+300)/5000=56%，故答案選 A。

15.正確答案：B

參考解析：通知原文中稱，如因當地暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房登記查詢結果的，借款人應向貸款人提交家庭住房實有套數書面誠信保證。貸款人查實誠信保證不實的，應將其記作不良記錄。

16.正確答案：D

參考解析：個人住房貸款業務中，貸款審批的風險點包括：未按獨立公正原則審批;未按權限審批貸款，使得貸款超授權發放;審批人員對應審查的內容審查不嚴，導致向不符合條件的借款人發放貸款。

17.正確答案：A

參考解析：對自然人作為保證人的，應明確并落實履行保證責任的具體操作程序。

18.正確答案：D

參考解析：借款人可以根據需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，貸款合同簽訂后，未經貸款銀行同意，不得更改還款方式。

19.正確答案：B

參考解析：個人貸款的貸前調查應以實地調查為主、間接調查為輔。

20.正確答案：C

參考解析：收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產。

21.正確答案：C

參考解析：二手房辦理需提交有公積金管理中心認可的評估機構出具的評估報告，故選 C。

22.正確答案：C

參考解析：除當地公積金管理中心有特殊規定外，公積金個人住房貸款資金必須以轉賬的方式劃入售房人賬戶。

23.正確答案：C

參考解析：個人住房貸款對合作機構分析的要點包括分析合作機構領導層素質、分析合作機構的業界聲譽、分析合作機構的歷史信用記錄、分析合作機構的管理規范程度、分析企業的經營成果及分析合作機構的償債能力。

24.正確答案：D

參考解析：公積金個人貸款是各地住房公積金中心委托商業銀行向購買、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人及在職期繳存過公積金的離退休職工發放的專項住房消費貸款。不能用于購買商品，故 D 錯誤。

25.正確答案：A

參考解析：B、C、D 為公積金個人住房貸款業務的三種操作模式。

26.正確答案：C

參考解析：個人住房貸款包括自營性個人住房貸款、公積金個人住房貸款和個人住房組合貸款。C 項個人商用房貸款屬于個人經營類貸款。

27.正確答案：A

參考解析：貸款審查人審查完畢后，應對貸前調查人提出的調查意見和貸款建議是否合理、

合規等在個人住房貸款調查審查表上簽署審查意見。

28.正確答案：A

參考解析：公積金個人住房貸款不以盈利為目的，是一種政策性個人住房貸款。

29.正確答案：B

參考解析：個人住房貸款是我國最早開辦、規模最大的個人貸款產品。

30.正確答案：D

參考解析：《商業銀行房地產貸款風險管理指引》第三十八條，商業銀行應區別判斷抵押物狀況。抵押物價值的確定以該房產在該次買賣交易中的成交價或評估價的較低者為準。

31.正確答案：A

參考解析：對個人住房貸款樓盤項目的審查包括對開發商資信的審查、項目本身的審查以及對項目的實地考察。

32.正確答案：D

參考解析：對不能提供 1 年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款，貸款人應予以拒絕。

33.正確答案：A

參考解析：抵押擔保的法律風險包括：①抵押物的合法有效性。根據《擔保法》規定，學校、醫院等公益性事業單位公益財產，所有權不明、有爭議的以及宅基地使用權不得設定抵押，共有財產的抵押須取得共有人的同意等，公司董事、經理不得以公司財產為個人提供抵押擔保等。②抵押物重復抵押。③抵押物價值高估、不足值或抵押率偏高。④抵押登記存在瑕疵，使得抵押擔保處于抵押不生效的風險中。

34.正確答案：D

參考解析：公積金貸款還貸方式包括：等額本息還款法、等額本金還款法、一次還本付息法。

35.正確答案：B

參考解析：“擔保放大倍數”過大，即擔保公司對外提供擔保的余額與自身實收資本的倍數過大，造成過度擔保而導致最終無力代償。

36.正確答案：C

參考解析：在商業銀行個人住房貸款業務中，房地產開發公司和二手房經紀公司等中介機構除了為銀行提供客源之外，大多數還承擔一定的擔保責任。

37.正確答案：A

參考解析：因借款人的還款能力和還款意愿下降而導致的風險屬于信用風險。

38.正確答案：D

參考解析：D 項屬于貸款審批中的風險。

39.正確答案：C

參考解析：月房產支出=本次貸款的月還款額+月物業管理費。

40.正確答案：C

參考解析：應納房產稅=600000×(1-30%)×1.2%=5040 元。

41.正確答案：D

參考解析：黃某應繳納的契稅=(96-72)×3%=0.72 萬元。房屋交換，以所交換房屋的價格差額為計稅依據。

42.正確答案：A|C|E

參考解析：在考察借款申請人租金收入時要做到：①通過驗證房屋產權和租賃合同來確認借款人對房產的所有權及租賃行為的真實性;②在條件允許的情況下，通過實地考察驗證房產面積和位置等情況，以確認租金收入的穩定性;③通過房地產中介機構來調查該房產附近地區的房產租賃市場租金收入的平均水平，驗證該借款人是否有故意提高其租金收入的行為。

43.正確答案：A|B|C|D

參考解析：銀行通過現場咨詢、窗口咨詢、電話銀行、網上銀行、業務宣傳手冊等渠道和方式，向擬申請個人住房貸款的個人提供有關信息咨詢服務。

44.正確答案：A|B|C|E

參考解析：第一還款來源包括工資收入、租金收入、投資收入和經營收入，第二還款來源是借款人貸款抵押物的變現收入。

45.正確答案：A|B|C

參考解析：根據《商業銀行房地產貸款風險管理指引》規定收入應該是指申請人自身的可支配收入，即單一申請為申請人本人可支配收入，共同申請為主申請人和共同申請人的可支配收入。但對于單一申請的貸款，如商業銀行考慮將申請人配偶的收入計算在內，則應該先予以調查核實，同時對于已將配偶收入計算在內的貸款也應相應地把配偶的債務一并計入。

46.正確答案：A|B|C|D|E

參考解析：略。

47.正確答案：A|B|C|E

參考解析：“假個貸”的成因有：開發商利用“假個貸”惡意套取銀行資金進行詐騙、開發商為緩解樓盤銷售窘境而通過“假個貸”獲取資金、開發商為獲得優惠貸款而實施“假個貸”、銀行的管理漏洞給“假個貸”以可乘之機。

48.正確答案：A|B|C|D|E

參考解析：貸款審查人負責對借款申請人提交的材料進行合規性審查，對貸前調查人提交的個人住房貸款申請表、面談記錄以及貸前調查的內容是否完整進行審查。認為需要補充材料和完善調查內容的，可要求貸前調查人進一步落實。貸款審查人對貸前調查人提交的材料和調查內容的真實性有疑問的，可以進行重新調查。

49.正確答案：A|C|D|E

參考解析：貸款審批人應對以下內容進行審查：①借款人資格和條件是否具備;②借款用途是否符合銀行規定;③申請借款的金額、期限等是否符合有關貸款辦法和規定;④借款人提供的材料是否完整、合法、有效;⑤貸前調查人的調查意見、對借款人資信狀況的評價分析以及提出的貸款建議是否準確、合理;⑥對報批貸款的主要風險點及其風險防范措施是否合規有效;⑦其他需要審查的事項。

50.正確答案：A|C|D|E

參考解析：一線經辦人員必須嚴格執行貸款準入條件，從源頭上降低“假個貸”風險，要注意檢查以下內容：借款人身份的真實性、借款人收入的真實性、借款人信用情況、各類證件的真實性、申報價格的合理性等。

51.正確答案：A|B|C|D|E

參考解析：個人住房貸款的對象應是具有完全民事行為能力的中華人民共和國公民或符合國家有關規定的境外自然人。申請人還須滿足貸款銀行的其他要求，例如：合法有效的身份或居留證明;有穩定的經濟收入，信用狀況良好，有償還貸款本息的能力;有合法有效的購買(建造、大修)住房的合同、協議、符合規定的首付款證明材料及貸款銀行要求提供的其他證明文件;有貸款銀行認可的資產進行抵押或質押，或有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人;貸款銀行規定的其他條件。

52.正確答案：A|B|D|E

參考解析：略。

53.正確答案：A|B|C|E

參考解析：公積金個人住房貸款與商業銀行自營性個人住房貸款審批之間存在區別。公積金個人住房貸款的申請由各地方公積金管理中心負責審批，而自營性個人住房貸款由商業銀行自己審批。

54.正確答案：A|B|C|E

參考解析：個人住房貸款的貸后與檔案管理是指貸款發放后到合同終止期間對有關事宜的管理，故 D 項不選。

55.正確答案：A|B|D|E

參考解析：借款期限的調整的條件有：貸款未到期;無欠息;無拖欠本金，本期本金已還。

56.正確答案：B

參考解析：采用保證擔保方式的，保證人應與貸款銀行簽訂保證合同。保證人為借款人提供的貸款擔保為全額連帶責任保證，借款人之間、借款人與保證人之間不得相互提供保證。

57.正確答案：A

參考解析：除當地公積金管理中心有特殊規定外，公積金個人住房貸款資金必須以轉賬的方式劃入售房人賬戶，不得由借款人提取現金。

58.正確答案：A

參考解析：房產稅法律制度規定，房屋出典的，承典人為房產稅的納稅人。

59.正確答案：A

參考解析：個人住房貸款樓盤項目調查報告包括通過商品房銷售貸款的合作可給銀行帶來的效益和風險分析、項目合作的可行性結論、開發商要求合作的市場銷售前景等。

60.正確答案：B

參考解析：公積金個人住房貸款的審批由公積金管理中心執行，對貸款額度、年限、成數等作出審批意見。

61.正確答案：A

參考解析：略。

62.正確答案：A

參考解析：略。

63.正確答案：A

參考解析：略。

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