第四節 房地產抵押貸款
大綱要求：
房地產抵押和房地產抵押貸款的概念；可以抵押和不得抵押的房地產；房地產抵押貸款的主要參與者；房地產抵押貸款風險及其防范
重點：可以抵押和不得抵押的房地產；房地產抵押貸款的主要參與者
難點：房地產抵押貸款風險及其防范
知識點一、房地產抵押貸款的概述
1．概念：
指借款人向貸款人借款時，為擔保債務的履行，借款人或者第三人不轉移房地產占有，將該房地產抵押給貸款人，借款人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，貸款人有權就該房地產優先受償。
2．抵押的規定：
在抵押期間，抵押人不得隨意處理已被抵押的房地產。
知識點二、可以抵押和不得抵押的房地產
（一）可以抵押的房地產
（1）建筑物和其他土地附著物
（2）建設用地使用權
（3）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘、荒地等土地承包經營權
（4）正在建造的建筑物
（5）法律、行政法規未禁止抵押的其他房地產
（二）不得抵押的房地產
（1）土地所有權
（2）耕地、宅基地等集體所有的土地使用權
（3）公益為目的地事業單位、社會團體用地
（4）所有權、使用權不明或有爭議的財產
（5）被查封、扣押、監管的財產
（6）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物
（7）已依法公告列入拆遷范圍的房地產
（8）空置3年以上的商品房
（9）以法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效
（10）其它
知識點三、房地產抵押貸款的主要參與者
1．貸款機構
2．借款人
3．擔保和保險機構
4．中介服務機構
知識點四、房地產抵押貸款的風險及其防范
（一）主要風險類型：
1．抵押物產權風險
2．抵押物貶值風險
3．違約風險
4．欺詐風險
5．利率風險
6．流動風險
7．不可抗力風險
【預測真題】
下列財產可以設定抵押權的是()。
a.已依法公告列入拆遷范圍的房地產
b.權屬有爭議的房地產
c.列入文物保護的建筑物
d.經發包方同意抵押的承包荒地的土地使用權
『正確答案』d
抵押房地產的房屋所有權人或建設用地使用權人是（）。
a.借款人
b.抵押人
c.貸款人
d.抵押權人
『正確答案』b
（二）房地產抵押貸款的防范
為防止違約風險給貸款機構造成損失，貸款機構除了在貸款前對借款人進行嚴格的資信審查外，在確定貸款利率時，還要加上違約風險的系數。
此外，應建立風險轉換機制。
【歷年真題】
19.銀行向某家庭提供了年貸款利率為6％，期限為l0年，按月等額償還的個人住房抵押貸款，該家庭承擔的實際年利率是（）。【2012】
a．6．14％
b．6．15％
c．6．17％
d．6．50％
答案：c
2.在房地產抵押貸款中，應明確的內容有（）。
【2012】
a．最高貸款期限
b．提前還款的規定
c．還款方式和手續費
d．擔保和保險
e．利率的變動水平
答案：abcd