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第六節  物業管理從業人員職業資格制度

大綱要求：

物業管理從業人員的職業素質與職業資格；

實施物業管理師制度的現實意義；

物業管理師的資格考試；

物業管理師的注冊；

物業管理師的執業；

物業管理師的繼續教育。

2005年，人事部、建設部聯合印發《物業管理師制度暫行規定》、《物業管理師資格考試實施辦法》、《物業管理師資格認定考試辦法》，明確規定了物業管理師資格考試、注冊、執業等內容，將物業管理師納入全國專業技術人員職業資格證書制度統一規劃。

2014年1月，住房城鄉建設部印發《物業管理師繼續教育暫行辦法》，從課程設置、課時要求、實施方式和監督管理等方面規范了物業管理師繼續教育工作。

知識點一：物業管理從業人員的職業素質與職業資格

（一）物業管理從業人員的職業素質

物業管理從業人員的職業素質，是物業管理從業人員對物業管理服務工作了解與適應能力的綜合體現，受教育程度、實踐經驗、社會環境、工作經歷以及自身狀況等因素的影響和制約，主要包括專業素質和職業道德兩個方面。

1．物業服務從業人員的專業素質

物業管理從業人員的專業素質，主要由學歷背景、專業知識、執業技能和從業經驗四個方面構成。

物業管理的專業管理人員，包括物業服務企業經理以及項目經理（管理處主任）等，作為物業管理的直接組織者，其學歷背景、專業知識、執業技能和從業經驗，直接關系到物業管理方案的設計、物業的承接查驗、設備設施維修養護以及客戶關系管理等物業服務的質量，直接關系到業主的共同利益和社會公共利益的維護。

 

2．物業管理從業人員的職業道德

物業管理從業人員的職業道德，是物業管理從業人員在物業管理活動中形成的包括從業信念、職業操守、行業習慣和行為準則等內容的群體職業觀念和職業要求。

這些觀念和要求，一方面對從業人員的職業行為發揮心理約束作用；另一方面，經過總結和提煉，上升為物業服務行業規則和行業標準，指導并約束全行業從業人員的職業行為。

從行業規范要求角度，物業管理從業人員的職業道德主要有以下4個方面的內容：

(1)遵紀守法。

(2)誠實信用。（包括物業服務合同的簽訂和履行階段） 

(3)勤勉盡責。

(4)團結互助。 

（二）物業管理從業人員的職業資格

1．專業技術人員職業資格的概念

專業技術人員職業資格，是政府專業主管部門對從事某一職業所必備的學識、技術和能力的基本要求。

職業資格包括從業資格和執業資格兩類。

(1)從業資格。(2)執業資格。

(1)從業資格。

從業資格是政府規定專業技術人員從事某種專業技術性工作的學識、技術和能力的起點標準。從業資格通過學歷認定或考試均可取得。只要具備以下條件之一者，即可確認從業資格：①具有本專業中專畢業以上學歷，見習一年期滿，經單位考核合格者；②按國家有關規定已擔任本專業初級專業技術職務或通過專業技術資格考試取得初級資格，經單位考核合格者；③在本專業崗位工作，經過國家或國家授權部門組織的從業資格考試合格者。

(2)執業資格。

執業資格是政府對某些責任較大、社會通用性強、關系公共利益的專業技術工作實行的準人控制，是專業技術人員依法獨立開業或獨立從事某種專業技術工作必備的學識、技術和能力標準。

物業管理是實施執業資格制度的行業，由國務院住房城鄉建設主管部門負責確定必須由取得物業管理師執業資格的人員充任的關鍵崗位及工作規范。同時，各級住房城鄉建設部門負責檢查監督關鍵崗位的執業人員上崗及執業情況，并對違反崗位工作規范的人員進行處罰。

 

2．物業管理從業人員執業資格考試

物業管理從業人員執業資格，必須通過考試方法取得，考試的報名條件由住房城鄉建設部會同人力資源社會保障部共同確定。

住房城鄉建設部負責組織執業資格考試大綱的擬定、考試命題工作，并對取得執業資格人員進行注冊管理。

人力資源社會保障部負責審定考試科目、考試大綱、審定命題和確定合格標準。

3．物業管理從業人員執業資格注冊

物業管理從業人員執業資格實行注冊登記制度，取得《執業資格證書》者，應當在規定的期限內到指定的注冊管理機構辦理注冊登記手續。注冊是對物業管理專業人員執業管理的重要手段，未經注冊者，不得使用物業管理師的名稱從事有關業務。

物業管理從業人員注冊執業資格后中斷專業技術活動，再次注冊者，應當經單位考核合格，并取得知識更新業務培訓的證明。

 

知識點二：實施物業管理師制度的現實意義

物業管理師，是指經全國統一考試，取得《中華人民共和國物業管理師資格汪書》，并依法注冊取得《中華人民共和國物業管理師注冊證》，從事物業管理工作的專業管理人員。

(1) 有利于促進物業管理的市場化進程。

(2) 有利于促進物業管理的專業化進程。

(3) 有利于促進物業管理的規范化進程。

(4) 有利于促進物業管理的國際化進程。 

 

知識點三：物業管理師資格考試

（一）資格考試與資格證書（常考點）

物業管理師資格實行全國統一大綱、統一命題的考試制度，原則上每年舉行一次。

人力資源社會保障部會同住房城鄉建設部共同研究確定合格標準，并對考試考務工作進行指導、監督和檢查。

《物業管理師資格證書》在全國范圍內有效，取得《物業管理師資格證書》的人員，用人單位可以根據工作需要聘任經濟師職務。 

（二）考試內容和考試方法（常考點）

物業管理師資格考試科目為《物業管理基本制度與政策》、《物業管理實務》、《物業管理綜合能力》和《物業經營管理》。

考試成績實行2年為一個周期的滾動管理辦法，參加全部4個科目考試的人員必須在連續兩個考試年度內通過全部科目；免試部分科目的人員必須在一個考試度內通過應試科目。

 

（三）報名條件和報名方法（常考點）

科目	專業科目	學歷	工作年限
物 業 管 理 師	取得經濟學、管理科學與工程或土建類專業	中專	工作滿10年，從事物業管理工作滿8年
		大專	工作滿6年，從事物業管理工作滿4年
		大學本科	工作滿4年，從事物業管理工作滿3年
		雙學士或研究生畢業	工作滿3年，從事物業管理工作滿2年
		碩士	從事物業管理工作滿2年
		博士	從事物業管理工作滿1年
	其他專業	上述相應學歷、學位的	工作年限及從事物業管理工作年限均增加2年

 

（四）考試培訓（常考點）

堅持考試與培訓分開原則，凡參與命題、審題與組織考試的工作人員，不得參加考試和舉辦與考試內容有關的培訓工作。應考人員參加相關培訓堅持自愿的原則。

 

知識點四：物業管理師資格注冊

（一）注冊審查機構和注冊審批機構

1．注冊審查機構

省、自治區、直轄市人民政府房地產主管部門是物業管理師注冊審查機構。

注冊審查機構在收到申請人的注冊申請材料后，對申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場或者在5個工作日內，一次告知申請人需要補正的全部內容，逾期不告知的，自收到申請材料之日起即為受理。對受理或者不予受理的注冊申請，均應出具加蓋注冊審查機構專用印章和注明日期的書面憑證。注冊審查機構自受理注冊申請之日起20個工作日內，按規定條件和程序完成申請材料的審查工作，并將注冊申請人員材料和審查意見報注冊審批機構審批。

 

2．注冊審批機構

住房城鄉建設部是物業管理師資格注冊審批機構。注冊審批機構自受理注冊申請人員材料之日起20個工作日內作出決定，在規定的期限內不能作出決定的，應當將延長期限的理由告知申請人。對作出批準決定的，應當自決定批準之日起10個工作日內，將批準決定送達注冊申請人，并核發《注冊證》。對作出不予批準決定的，應當書面說明理由，并告知申請人享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利。注冊審批機構應當定期公布注冊有關情況。當事人對注銷注冊、不予注冊或者撤銷注冊有異議的，可依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

 

（二）初始注冊、延續注冊和變更注冊

1．初始注冊

取得《資格證書》的人員，經注冊后方可以物業管理師的名義執業。取得《資格證書》并申請注冊的人員，應當受聘于一個具有物業管理資質的企業，并通過聘用企業向本企業工商注冊所在省的注冊審查機構提出注冊申請。

1．初始注冊

初始注冊者，可以自取得《資格證書》之日起1年內提出注冊申請。逾期未申請者，在申請初始注冊時，必須符合《物業管理師繼續教育暫行辦法》關于繼續教育的要求。初始注冊時需要提交下列材料：

(1)《中華人民共和國物業管理師初始注冊申請表》；

(2)《資格證書》；

(3)與聘用單位簽訂的勞動合同；

(4)逾期申請初始注冊人員的繼續教育證明材料。

 

知識點五：物業管理師執業

（一）執業能力和執業范圍

1．物業管理師執業能力（輪換考點）

物業管理師應當具備的執業能力：

(1)掌握物業管理、建筑工程、房地產開發與經營等專業知識；

(2)具有一定的經濟學、管理學、社會學、心理學等相關學科的知識；

(3)能夠熟練運用物業管理相關法律、法規和有關規定；

(4)具有豐富的物業管理實踐經驗。

2．物業管理師執業范圍（輪換考點）

物業管理師的執業范圍主要包括：

(1)制定并組織實施物業管理方案；

(2)審定并監督執行物業管理財務預算；

(3)查驗物業共用部位、共用設施設備和有關資料；

(4)負責房屋及配套設施設備和相關場地的維修、養護與管理；

(5)維護物業管理區域內環境衛生和秩序；

(6)法律、法規規定和物業管理合同約定的其他事項。

 

（二）執業要求和法律責任

1．物業管理師執業要求

物業管理項目負責人應當由物業管理師擔任。物業管理師只能在一個具有物業管理資質的企業負責物業管理項目的管理工作。物業管理項目管理中的關鍵性文件，必須由物業管理師簽字后實施，并承擔相應法律責任。物業管理師應當妥善處理物業管理活動中出現的問題，按照物業服務合同的約定，誠實守信，為業主提供質價相符的物業管理服務。物業管理師應當接受繼續教育，更新知識，不斷提高業務水平。每年接受繼續教育時間應當不少于40學時。

2．違反物業管理師制度的法律責任

物業管理師依據《條例》和相關法律、法規及規章開展執業活動。違反《條例》的規定，物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

 

知識點六：物業管理師繼續教育

（一）繼續教育課程

物業管理師繼續教育課程分為必修課和選修課。

物業管理師繼續教育采取網絡教育和集中面授相結合的方式進行。

必修課注重物業管理師政策法規水平和經營管理能力的提升。主要包括以下內容：(1)物業管理相關法律法規和政策；(2)物業管理新理論、新方法、新技能；(3)物業管理方案及其實施；(4)物業管理師職業道德和執業規范；(5)物業管理師應當具備的其他知識和技能。

選修課注重物業管理師知識結構的完善和創新能力的提升。主要包括以下內容：(1)國內外物業管理行業發展動態；(2)科技成果在物業管理中的應用；(3)房地產開發經營、設施設備管理、建設工程等專業知識；(4)經濟學、管理學、社會學、心理學等相關知識；(5)與物業管理師執業相關的其他知識和技能。

（二）繼續教育學時

物業管理師在每一注冊有效期內應當完成不少于120學時的課程，并通過測試或者考核合格。物業管理師每年應當接受不少于40學時的繼續教育，其中必修課應當不少于20學時。

每一注冊有效期的繼續教育學時單獨計算，不得累計到下一個注冊有效期。

（三）繼續教育與申請注冊

物業管理師申請延續注冊或者逾期申請初始注冊的，應當向住房城鄉建設部執業資格注冊中心提交符合要求的繼續教育證明材料。

下列情況申請注冊的，應當在申請之日前完成規定的繼續教育學時：(1)取得物業管理師執業資格證書超過一年，申請初始注冊的；(2)被注銷注冊后具備相應條件，重新申請注冊的；(3)逾期申請延續注冊。

 

1. 負責審定執業資格考試科目、考試大綱、審定命題和確定合格標準，同時會同有關部門組織實施執業資格考試的有關工作部門是(   )。

a．國家教育部

b．國家發改委

c．國家工商行政管理總局

d．人力資源和社會保障部

答案：d

2. 參加物業管理師全部4個科目考試的人員必須在（   ）內通過全部科目。

a．一個考試年度

b．兩個考試年度

c．連續兩個考試年度

d．連續三個考試年度

答案：c

 

3. 物業管理服務專業技術人員職業資格包括的類別有（   ） 。

a．從業資格        b．執業資格

c．技術職稱        d．專業資格

e．專業技術職稱

答案：ab