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2015年房地產估價師《房地產估價經營與管理》教材變動情況

頁碼	2014版	頁碼	2015版	教材對應章節	備注
p55		p55	（四）房地產泡沫的衡量，刪除部分指標增加“房價租金比”	第二章第五節
p59		p59	第二自然段內容全換第三自然段換個別統計數字
p174	毛利潤…（各利潤計算公式）	p174	1.毛利潤…2.營業利潤…3.利潤總額…4.凈利潤..5可分配利潤….	第六章第一節	變化內容更加細化

頁碼	2014版	頁碼	2015版	教材對應章節	備注
p175		p175	新增“值得指出的是…會顯著增加”	第六章第一節	新增一段內容
p285		p286	表9-2新增2013~2014年資產負債狀況，舉例發生變化	第九章第一節
p285		p287	表9-3新增2013~2014年	第九章第一節
p286~p287		p288~289	新增“近年私募資本….最高追求”	第九章第一節

頁碼	2014版	頁碼	2015版	教材對應章節	備注
p293	“截止到2012年末…規模狀況”	p295	“截止到2014年…規模狀況” 表9-4 新增2013-2014年市場籌資統計	第九章第二節
p305	‘我國2011年…0.98%’	p307	變化部分“2014年…0.98%”	第九章第三節
p312		p314	新增“2014年…呼之欲出的時代”	第九章第四節
p315		p318	表9-7 新增2013~2014年	第九章第四節

第一章房地產投資及其風險

第一部分：歷年考情分析

（預計15年會考5分左右，題型均為客觀題。次重點章節）

	題型	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014
第一節投資與房地產投資（重點）	單選		2	2	1	2	1	1	1
	多選		1			1	1	1	1
	判斷				1	1			1
	綜合
第二節房地產投資的形式和利弊	單選	2			1
	多選			1	1
	判斷		1
	綜合
第三節房地產投資的風險	單選	1	1	1			1
	多選			1					1
	判斷	1						1
	綜合
第四節風險與投資組合（重點）	單選		1	1	1			1	1
	多選						1
	判斷	1	1		1		1
	綜合
分數合計		5	8	8	7	5	7	5	7

第一節 投資與房地產投資

知識點一、投資概述（非重點、很少考）

■知識體系：4分類、4特性、4作用

（一）投資的概念

投資是指經濟主體（個人或單位）以獲得未來資金增值或收益為目的，預先墊付一定量的資金或實物，經營某項事業的經濟行為。

【知識辨析】投資與投機的區別

相對于投機來說，投資所經歷的時間一般較長，趨向在未來一定時期內獲得某種比較持續穩定的收益。

(二)投資4分類

標準	分類	特點/細分
1．按投資期限/投資回收期長短（1年）（01單）	短期投資	資金周轉快，流動性好，風險相對較小，但收益率也較低。
1．按投資期限/投資回收期長短（1年）（01單）	長期投資	回收期長，短期變現能力較差，風險較高，但長期的盈利能力強。
2．按投資人能否直接控制其投資資金	直接投資	資金所有者和使用者為同一個人或機構。投資人能有效控制使用資金，并能實施全過程的管理。（直接將資金用于開辦企業、購置設備、收購和兼并其他企業）
2．按投資人能否直接控制其投資資金	間接投資	資金所有者和資金使用者分離，在資產的經營管理上不直接體現投資人的意志。（包括股票、債券）
3．按投資對象存在形式	金融投資	獲得金融資產為目的（股票、債券、基金、期貨、信托、保險、存款、票據、外匯、風險投資、彩票）
3．按投資對象存在形式	實物投資	直接實現社會積累（固定資產投資、流動資產投資）
4．按投資的經濟用途	生產性投資	投入到生產、建筑等物質生產領域，能實現投資的增值和積累（固定資產投資、流動資產投資）
4．按投資的經濟用途	非生產性投資	投入到非物質生產領域，是純消費投資，其再投資依靠社會積累（對學校、政府辦公樓、國防工程、社會福利設施等的投資）

【記憶技竅】“長短直間、金實生非”投資四分類

【2010單選】一般來說，與長期投資相比，短期投資（）。

a.風險較大

b.收益率較高

c.流動性較好

d.投資回收期較長

【答案】c

（三）投資的4特性

特性	涵義
1.投資是經濟行為	·從靜態的角度：是現在墊支一定量的資金； ·從動態的角度：是為了獲得未來的收益。
2.投資具有時間性	從現在支出到將來獲得收益，總要經過一定的時間間隔，這個過程越長，未來收益的獲得越不穩定，風險就越大。
3.投資目的是獲取收益	是以犧牲現在價值為手段，以賺取未來價值為目標。
4.投資具有風險性	現在投入的價值是確定的，而未來可能獲得的收益是不確定的。

【記憶技竅】“1目的1行為2性”投資四分類

（四）投資的4作用

1.投資有利于國家的社會穩定和國際交往

國際投資成為現代國際交往的主要形式，通過直接或間接的國際投資，各國可以共同利用國際市場，利用國際經濟資源，還可以學習國際上的先進技術和管理經驗，并使本國經濟融入世界經濟體系。

2．投資是一個國家經濟增長的基本推動力

首先，

∵國內生產總值(gdp)=消費+投資+政府支出+進出口凈值

∴增加投資可以直接使gdp增長

其次，優化資金投向，改善經濟結構。

3．投資與企業發展密切相關

從生產力角度來考察，投資是企業發展的第一原動力。

4．投資可以促進人民生活水平提高

一方面，投資為改善人民物質文化生活水平創造了條件。

另一方面，投資可以創造更多的就業機會。

知識點二、房地產投資概述(重點、對比上個知識點“投資”學習)

（一）房地產投資的概念

房地產投資是指經濟主體以獲得未來的房地產收益或資產增值為目的，預先墊付一定數量的資金或實物，直接或間接地從事或參與房地產開發經營活動的經濟行為。

（二）房地產投資的三大分類（重點、每年必考）

房地產投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實物投資外，還可以按照如下標準分類。

標準

分類

備注

1．按投資主體

（11判）

政府投資、

非盈利機構投資

投資更注重房地產投資的社會效益和環境生態效益。

例如：公共租賃住房和綠色住宅示范項目投資

企業投資、

個人投資

投資則更注重經濟效益

例如：寫字樓和商品住宅投資

2．按經濟活動

類型（11多）

從事土地開發活動的土地開發投資

從事各類房屋開發活動的房地產開發投資

從事各類房地產出租經營活動的房地產經營投資

3．按物業類型

★

（08單、08多、10判、12多、13多、14多）

(1)居住物業投資

·居住物業投資主要表現為開發投資，將建成后的住房

出售給購買者。所以市場最具潛力，投資風險也相對較

小。

·包括公共住房和商品住房

a. 公共住房包括：面向低收入家庭出租的廉租住房、面向低收入家庭出售的經濟適用住房、以及面向中等收入家庭的限價商品住房和公共租賃住房

b.商品住房包括：普通住宅、高檔住宅、公寓、別墅

(2)商業物業投資（又叫經營性物業、收益性物業、投資性物業）

·指能出租經營、為投資者帶來經常性現金流收入的房地產，包括：寫字樓、零售商業用房和出租公寓。

·開發的模式有：

a.開發一出售

b.開發一持有或整體出售給機構投資者統一持有經營

·由于商用物業投資的收益主要來自物業出租經營收入和物業資產升值，因而更適合作為長期投資。且收益水平與投資者管理商用物業的能力密切相關。

·這類物業交易涉及的資金數量巨大，所以常在機構投資者之間進行。

·位置對于這類物業有著特殊的重要性。

(3)工業物業投資

·開發的模式有：

a.開發一出售

b.開發一持有出租經營

·括工業廠房、倉儲用房、高新技術產業用房、研究與發展用房（又稱工業寫字樓）等

·重工業廠房不容易轉手交易；高新技術產業用房和研究與發展用房有較強的適應性；輕工業廠房介于上述兩者之間

(4)酒店和休閑娛樂

設施投資

·包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。

·嚴格的說，這類物業投資也屬于商業物業投資

·其開發投資活動和經營管理活動的關聯更加密切。

(5)特殊物業投資

·包括汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。

·特殊物業的市場交易很少，這類物業投資多屬長期投資

【記憶技竅】按物業類型“居商工酒特”5小類

【相關鏈接】“長短直間、金實生非”投資四分類

【2011判斷】商品方開發投資和保障性住房建設投資都屬于房地產投資，無論何種類型的房地產投資，其目的都是為了營利。（）

【答案】×

【解析】保障性住房屬于政府投資，更注重房地產的社會效益和環境生態效益。

【2014多選】下列住房類型中，屬于合法供給的城市住房有（）。

a.廉租住房 b.公共租賃住房

c.經濟適用住房 d.商品住房

e.小產權房

【答案】abcd

【2010判斷】商業物業的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業物業的能力無關。（）

【答案】×

【解析】由于商用物業投資的收益主要來自物業出租經營收入和物業資產升值，因而更適合作為長期投資。且收益水平與投資者管理商用物業的能力密切相關。

（三）房地產投資的8特性（重點、每年必考）

1. 區位選擇異常重要★

2．適于進行長期投資★

3．需要適時的更新改造投資

4．易產生資本價值風險

5．變現性差★

6. 易受政策影響

7．依賴專業管理

8．存在效益外溢和轉移★

1．區位選擇異常重要★(11單)

房地產的不可移動性，決定了房地產投資的收益和風險不僅受地區社會經濟發展水平和發展狀況的束縛，還受到其所處區位及周邊市場環境的影響。

人們常說位置決定了房地產的投資價值，房地產不能脫離周圍的環境而單獨存在，就是強調了位置對房地產投資的重要性。

只有當房地產所處的區位對開發商、置業投資者和租戶都具有吸引力，這種投資才具備了基本的可行性。

房地產所處的宏觀區位或區域對投資者也很重要。因此，投資者在進行投資決策時，不僅關心某宗房地產及其所處位置的地理特性，而且十分重視分析和預測區域未來環境的可能變化。對于大型房地產投資者，還需要考慮房地產投資的區域組合，以有效管理和控制投資風險。

2．適于進行長期投資★(08單、09單、12單、14判)

土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在40年以上，而且擁有該權益的期限還可以依法延長；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。

房地產同時具有經濟壽命和自然壽命。

a.經濟壽命:是指地上建筑物對房地產價值持續產生貢獻的時間周期，對于收益性房地產來說，其經濟壽命就是從地上建筑物竣工之日開始，在正常市場和運營狀態下，出租經營收入大于運營費用，即凈收益大于零的持續時間。

b.自然壽命：是指從地上建筑物竣工之日開始，到建筑物的主要結構構件和設備因自然老化或損壞而不能繼續保證建筑物安全使用為止的持續時間。

自然壽命一般要比經濟壽命長得多。如果物業維護狀況良好，其較長的自然壽命可以使投資者從一宗房地產投資中獲取幾個經濟壽命。

3．需要適時的更新改造投資

房地產的收益是在使用過程中產生的，投資者通過及時調整房地產的使用功能，使之適合房地產市場的需求特征，不僅能增加房地產投資的當前收益，還能保持甚至提升其所投資房地產的價值。

4．易產生資本價值風險

異質性是房地產的重要特性，市場上沒有兩宗完全相同的房地產。而這種差異往往最終反映在兩宗房地產的租金水平和出租率等方面。

房地產的異質性，也導致每宗房地產在市場上的地位和價值不可能一致。這就為房地產市場價值和投資價值的判斷帶來了許多困難，使投資者面臨著資本價值風險。因為相同市場價值的房地產卻有著因人而異的投資價值。

5．變現性差★（07單、11單）

變現性差是指房地產投資在短期內無損變現的能力差，這與房地產資產的弱流動性特征密切相關。

房地產資產流動性差的三原因：

1由于房地產的各種特征因素存在顯著差異，購買者也會存在對種種特征因素的特定偏好，因此通常需要進行多次搜尋才能實現物業與購買者偏好的匹配。

2對于同一物業而言，不同賣方和買方的心理承受價格都存在差異。因此只有經過一段時間的搜尋和議價，實現買賣雙方心理承受價格的匹配，才有可能達成交易；

3而房地產價值量大所導致的買賣雙方交易行為的謹慎，以及房地產市場的交易分散、信息不完備程度高等特點，又進一步延長了搜尋時間。房地產的變現性差往往會使房地產投資者因為無力及時償還債務而破產。

6.易受政策影響

房地產投資容易受到政府宏觀調控和市場干預政策的影響。

政府土地供給、公共住房、房地產金融、稅收和市場規制等政策的調整，都會對房地產的市場價值，進而對房地產投資意愿、投資效果產生影響。

而房地產不可移動等特性的存在，使房地產投資者很難避免這些政策調整所帶來的影響。

7．依賴專業管理

房地產投資離不開專業化的投資管理活動。

1在房地產開發投資過程中:需要投資者在獲取土地使用權、規劃設計、工程管理、市場營銷、項目融資等方面具有管理經驗和能力。

2在房地產置業投資中：也需要投資者考慮租戶、租約、維護維修、安全保障等問題，即使置業投資者委托了專業物業資產管理公司，也要有能力審查批準物業資產管理公司的管理計劃，與物業資產管理公司一起制定有關的經營管理策略和指導原則。

8．存在效益外溢和轉移★（09單、11單、14單）

房地產投資收益狀況受其周邊物業、城市基礎設施與市政公用設施和環境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設施方面的投資，能顯著提高附近房地產的市場價值和收益水平。從過去的經驗來看，能準確預測到政府大型公共設施建設并在附近預先投資的房地產投資者，都獲得了較大成功。

【舉例】城市快速軌道交通線的建設，使沿線房地產資產由于出租率和租金水平的上升而大幅升值；城市棚戶區改造、城中村改造等大型城市更新項目的實施，也會使周邊房地產的市場價值大大提高。

【2013單選】新建重點中學周邊的房價迅速上漲，表明房地產投資具有（）的特性。

a.易產生資本價值風險

b.易受政策影響

c.存在效益外溢和轉移

d.適于長期投資

【答案】c

【2014單選】房地產投資收益受周邊環境影響較大的主要原因，是房地產投資具有（）。

a.依賴專業管理

b.效益外溢和轉移

c.異質性明顯

d.變現性較差

【答案】b

【2014判斷】因為變現性較差，所以房地產投資不宜作為長期投資。（）

【答案】×

【解析】土地不會損毀，投資者在其上擁有的權益通常在40年以上，而擁有該權益的期限還可以依法延長；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。

（四）房地產投資的作用（從未考過）

房地產投資的作用，可以從全社會及投資者自身兩個角度來理解。

房地產投資具有收益、保值、增值和消費四個方面的特性。