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第一章  房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論

年份	單選題	多選題	案例分析題	合計(jì)
2011	5	4	0	9
2012	5	4	0	9
2013	4	4	0	8
【關(guān)注】自2011年以來(lái)，在客觀題中，至少有2個(gè)題目涉及《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論》的內(nèi)容。預(yù)計(jì)2014年分值在 9  分左右。

 

第一節(jié)…區(qū)位理論

大綱考試內(nèi)容要求：

   區(qū)位的概念、特征和種類(lèi)，房地產(chǎn)區(qū)位的概念和主要區(qū)位因素；農(nóng)業(yè)區(qū)位理論、工業(yè)區(qū)位理論和中心地理論的基本概念、假設(shè)前提和主要內(nèi)容；同心圓理論、扇形理論、多核心理論和中心商務(wù)區(qū)土地利用模式的主要內(nèi)容，商業(yè)區(qū)區(qū)位選擇指向特征，城市空間結(jié)構(gòu)對(duì)區(qū)位的影響。

重點(diǎn)：房地產(chǎn)區(qū)位的含義，區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)的重要性，房地產(chǎn)的主要區(qū)位因素，主要的區(qū)位理論及其主要內(nèi)容；農(nóng)業(yè)區(qū)位理論、工業(yè)區(qū)位理論和中心地理論中的基本概念、基本前提和主要內(nèi)容。

難點(diǎn)：同心圓理論、扇形理論、多核心理論和中心商務(wù)區(qū)土地利用模式的主要內(nèi)容及其在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)上的意義。

 

知識(shí)點(diǎn)一：區(qū)位和區(qū)位理論（常考點(diǎn)）

（一）區(qū)位的概念

區(qū)位：區(qū)位通常是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系。

房地產(chǎn)因其位置不可移動(dòng)性，區(qū)位成為考慮其好壞的重要因素之一。考慮區(qū)位因素主要有：區(qū)位周邊的空間環(huán)境特性、通達(dá)性、互賴性、排斥性和成本費(fèi)用。

(二)區(qū)位的特征和種類(lèi)

1．綜合性 
    天文區(qū)位(自然區(qū)位)      　　自然地理區(qū)位(自然區(qū)位) 
　　經(jīng)濟(jì)區(qū)位(社會(huì)區(qū)位)      　　文化區(qū)位(社會(huì)區(qū)位)       　　政治區(qū)位(社會(huì)區(qū)位)

按照客體的多樣性，分為自然區(qū)位和社會(huì)區(qū)位兩大類(lèi)。

2．確定性 
　　在特定的時(shí)間內(nèi)，區(qū)位是確定的和唯一的。由方位和距離決定。 

3．層次性 
　　大位置 　　小位置 　　地址     　　微位置

4．歷史性:是城市遷移和興衰的重要原因

 

（三）房地產(chǎn)區(qū)位的概念

一宗房地產(chǎn)與其它房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系,包括位置、交通條件、外部配套設(shè)施、周?chē)h(huán)境和景觀等區(qū)位因素。

（四）區(qū)位理論概念

區(qū)位理論：簡(jiǎn)稱(chēng)區(qū)位論。是關(guān)于人類(lèi)活動(dòng)特別是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的空間分布及空間中各類(lèi)要素的相互關(guān)系的學(xué)說(shuō)。主要是研究人類(lèi)經(jīng)濟(jì)行為的空間區(qū)位選擇及空間區(qū)位內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)優(yōu)化組合的理論。區(qū)位理論主要有：農(nóng)業(yè)區(qū)位理論、工業(yè)區(qū)位理論、中心區(qū)位理論和城市空間區(qū)位理論。 

 

歷年真題：

區(qū)位由（    ）和距離所決定。［２０１3年考題］

a．坐落                            b．朝向

c．方向                            d．地址

『答案』：c

解析：教材第一頁(yè)。區(qū)位由方位和距離決定，因此，主體和客體間的區(qū)位關(guān)系有方位關(guān)系和距離關(guān)系。

預(yù)測(cè)真題：

按照客體的多樣性，區(qū)位可分成自然區(qū)位和社會(huì)區(qū)位。下列區(qū)位中，屬于社會(huì)區(qū)位的有（   ）。

a．歷史區(qū)位                       b．經(jīng)濟(jì)區(qū)位

c．文化區(qū)位                       d．政治區(qū)位

e．空間區(qū)位

『正確答案』bcd

 

知識(shí)點(diǎn)二   農(nóng)業(yè)區(qū)位理論（必考點(diǎn)）

(一)杜能“孤立國(guó)”理論的假設(shè)前提

(二)杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的主要內(nèi)容　　

1．基本經(jīng)濟(jì)分析: 
　　經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)為p=v-(e+t) 
　　經(jīng)營(yíng)者追求利潤(rùn)最大化 
　　v(銷(xiāo)售價(jià)格)和e(生產(chǎn)成本)是常數(shù) 
　　p+t=v-e=k 
　　農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品和經(jīng)營(yíng)方式，由市場(chǎng)上農(nóng)產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格決定 
　　農(nóng)產(chǎn)品的銷(xiāo)售成本為生產(chǎn)成本和運(yùn)輸成本之和 
　　利潤(rùn)最大化的唯一辦法是將運(yùn)費(fèi)壓縮為最小 
　　通過(guò)合理的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)布局使農(nóng)業(yè)的運(yùn)費(fèi)最低，就能實(shí)現(xiàn)最大利潤(rùn) 

 

【預(yù)測(cè)真題】按照杜能理論的假設(shè)，(　)之和等于一個(gè)常數(shù)。 
　　a．成本、運(yùn)費(fèi) 
　　b．利潤(rùn)、成本 
　　c．運(yùn)費(fèi)、利潤(rùn) 
　　d．價(jià)格、利潤(rùn) 
　　【答案】c 

答案見(jiàn)4頁(yè)，　p+t=v-e=k ，k為常數(shù)，即利潤(rùn)加運(yùn)輸成本等于一個(gè)常數(shù)。意義是只有把運(yùn)輸成本降到最小，才能將利潤(rùn)增到最大。

 

2．杜能圈 
　　自由農(nóng)作區(qū)，距市場(chǎng)最近——第一圈 
　　林業(yè)區(qū) ——第二圈 
　　輪載農(nóng)作區(qū)，生產(chǎn)糧食—— 第三圈 
　　谷草農(nóng)作區(qū)，提供谷物與畜產(chǎn)品 ——第四圈 
　　三圃農(nóng)作區(qū)—— 第五圈

畜牧業(yè)區(qū)——第六圈 

3． 杜能圈修正模型 
　　河流的影響 
　　水運(yùn)費(fèi)與陸運(yùn)費(fèi)的比較 
　　其它城市的影響 
　　各城市根據(jù)實(shí)力形成各自的市場(chǎng)范圍 

 

【預(yù)測(cè)真題】杜能在《孤立國(guó)》一書(shū)中提出六種耕作制度，每種耕作制度構(gòu)成一個(gè)區(qū)域，即“杜能圈”。其中第三圈是(　)。 
　　a．自由農(nóng)作區(qū)                      　　b．輪載農(nóng)作區(qū) 
　　c．林業(yè)區(qū)                          　　d．畜牧業(yè)區(qū) 
　　【答案】b  答案見(jiàn)第4頁(yè)

【歷年真題】根據(jù)杜能區(qū)位理論的基本經(jīng)濟(jì)分析，某個(gè)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者要在單位面積土地上獲得最大利潤(rùn)的決定因素有（）

a．市場(chǎng)供給量                            b．市場(chǎng)需求量

c．農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格                        d．生產(chǎn)成本

e．運(yùn)輸成本

答案：cde

解析：教材3頁(yè)，杜能區(qū)位理論今本經(jīng)濟(jì)分析

p=v-(e+t)  市場(chǎng)價(jià)格-成本-費(fèi)用=利潤(rùn)

 

知識(shí)點(diǎn)三、工業(yè)區(qū)位理論（必考點(diǎn)）

(一)工業(yè)理論假設(shè)條件 
　　①均質(zhì)國(guó)家與地區(qū)，只考慮經(jīng)濟(jì)因素 
　　②工業(yè)原料、燃料地點(diǎn)固定且已知 
　　③工業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)地和范圍已知，需求量不變 
　　④勞動(dòng)力不能流動(dòng)，價(jià)格已知，供給充裕 
　　⑤運(yùn)費(fèi)是重量和距離的函數(shù) 
　　⑥討論同一產(chǎn)品 

 

(二)運(yùn)輸指向的工業(yè)區(qū)位分析 
　　工業(yè)企業(yè)應(yīng)選擇在原料和成品二者的總運(yùn)費(fèi)最小之地 
　　工業(yè)原料分類(lèi)：遍布性原料／限地性原料 
　　原料指數(shù)=限地性原料總重量／制成品總重量 
　　原料指數(shù) ：
　　遍布性原料　0 
　　純?cè)稀　　?/span>1 
　　失重性原料　大于1 
　　原料指數(shù)大于1，在原料地；

原料指數(shù)小于1，在消費(fèi)地；

原料指數(shù)等于1，自由區(qū)位。

 

(三)勞動(dòng)力成本影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析 
　　基本思路：工業(yè)區(qū)位由運(yùn)輸指向轉(zhuǎn)為勞動(dòng)力指向僅限于節(jié)約的勞動(dòng)力成本大于增加的運(yùn)輸成本。

(四)集聚與分散因素影響工業(yè)區(qū)位分析 
　　集聚因素是一般聚集因素

 ：促使工業(yè)向一定區(qū)位集中的因素。
　　生產(chǎn)或技術(shù)集聚，又稱(chēng)純集聚 
　　①規(guī)模擴(kuò)大 　　②分工合作 
　　社會(huì)集聚是特殊聚集因素，又稱(chēng)“偶然集聚” 
　　①交通資源　　②額外利潤(rùn) 

分散因素：指不利于工業(yè)集聚的一些因素。

 

知識(shí)點(diǎn)四、中心地理論（必考點(diǎn)）

(一)基本概念 
　　中心地 ：指區(qū)域內(nèi)向其周?chē)赜蛱峁└鞣N商品和服務(wù)的中心城市或中心居民點(diǎn) 。

中心地職能：是指由中心地提供的商品和服務(wù)。
　　中心性 ：一個(gè)中心對(duì)周?chē)貐^(qū)的影響程度。 

需求門(mén)檻：中心地能維持供應(yīng)某種商品和勞務(wù)所需的最低購(gòu)買(mǎi)力和服務(wù)水平 。
　　商品銷(xiāo)售范圍 ：消費(fèi)者為獲取商品和服務(wù)所希望通達(dá)的最遠(yuǎn)路程，或指中心地提供商品和勞務(wù)的最大銷(xiāo)售距離和服務(wù)半徑 。

 

(二)克里斯塔勒的中心地理論 
　　1．假設(shè)前提 
　　①均質(zhì)平原與無(wú)差異性的居民 
　　②交通費(fèi)用與距離成正比 
　　③廠商和消費(fèi)者均為經(jīng)濟(jì)人 
　　④貨物可自由流動(dòng) 
　　2．六邊形市場(chǎng)區(qū) 
　　各廠商的銷(xiāo)售范圍為圓形 ；
　　新廠商的自由進(jìn)入，使各廠商的銷(xiāo)售范圍越來(lái)越小，直到需求門(mén)檻為止 ；
　　各廠商的圓形范圍重疊區(qū)域，以無(wú)差別線劃分給不同的廠商 ，形成六邊形的市場(chǎng)區(qū)域。 

 

知識(shí)點(diǎn)五、城市空間結(jié)構(gòu)理論（必考點(diǎn)）

城市空間結(jié)構(gòu)是人們?cè)诔鞘邪l(fā)展過(guò)程中對(duì)土地利用的結(jié)果。

(一)同心圓理論   

(二) 扇形理論

(三)多核心理論  

(四)中心商務(wù)區(qū)土地利用模式

(五)商業(yè)區(qū)區(qū)位選擇指向特征

(六)城市空間結(jié)構(gòu)對(duì)區(qū)位的影響

 

【預(yù)測(cè)真題】

1．中心商務(wù)高度指標(biāo)等于（   ）之比。

a．中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和與總建筑基底面積

b．中心商務(wù)用地建筑面積總和與總建筑面積

c．中心商務(wù)用地建筑面積總和與總建筑基底面積

d．中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和與總建筑面積

『正確答案』a  見(jiàn)教材第9頁(yè)

區(qū)別高度指標(biāo)和強(qiáng)度指標(biāo)，即高度指標(biāo)cbhi和強(qiáng)度指標(biāo)cbii,強(qiáng)度指標(biāo)為b，cbhi大于1，cbii大于50%胡區(qū)域界定瑋cbd．

 

【歷年真題】

1．關(guān)于商業(yè)區(qū)位選擇的說(shuō)法錯(cuò)誤的是（   ）［2013年考題］

a．商業(yè)區(qū)位的空間取向主要考慮接近和方便消費(fèi)者

b．眾多商家在地段上的集聚是為了展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)

c．低價(jià)是商業(yè)區(qū)為選擇的重要因素

d．商業(yè)區(qū)位選擇是為了追求商家最大利潤(rùn)與消費(fèi)者最大剩余效用間的平衡

答案：b

解析：教材第10頁(yè)，聚焦和關(guān)聯(lián)式商業(yè)區(qū)位選擇的重要特征，眾多商家在地段上的聚焦，是為了創(chuàng)造共同市場(chǎng)，相互借助對(duì)方的外部性為自身帶來(lái)顧客、獲取利益，彼此之間沒(méi)有上下游產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)系。

 

2．扇形理論的核心是（   ）［2011年考題］

a．城市圖的利用過(guò)程中并非只形成一個(gè)商業(yè)中心區(qū)，而會(huì)出現(xiàn)多個(gè)商業(yè)中心

b．各類(lèi)城市用地趨向于沿主要交通線路和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發(fā)展

c．如何最佳、最有效地使用城市土地

d．居民區(qū)要沿著城市交通主干道或河岸、湖濱、公園高地、向外發(fā)展

答案：b

解析：扇形理論是霍伊特在1939年創(chuàng)立的，該理論的核心是各類(lèi)城市用地趨向于沿主要交通路線和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發(fā)展。