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建筑經濟專業知識與實務

1、考試制度

由全國統一組織、統一大綱、統一試題、統一評分標準。屬職稱評定“以考代評”系列。要求參加考試的人員須在1個考試年度內通過全部科目的考試。

2、考試題型

單選擇題：60個，60分； 多選擇題：20個，40分； 案例分析題：20個題目40分。題量100道，滿分140分，一般84分（60%）合格。

3、考試時間

本科目考試為150分鐘，2014年11月1日上午9點至11：30。

 

4、科目特點

內容－記憶與計算相結合

范圍－廣泛而零散

考試－標準化選擇型

深度－有一定深度

題量－題量大（150分鐘完成100道題，平均每題1.5分鐘）

5、復習方法

首先最好自己能通讀一遍教材，然后在聽課過程中把所有考點梳理清晰，課后及時復習，配合做相應的習題，然后在此基礎上配合做練習以強化重難點及大綱變化點，在理解、記憶的基礎上全面掌握，以從容應對考試。

 

6、章節體系及教材變化

第1章  資金時間價值與投資方案選擇，基本沒變化。

第2章  建筑工程技術經濟方法，基本沒變化。

第3章  建設項目可行性研究，基本沒變化。

第4章  工程建設項目招標投標，基本沒變化。

第5章  建設工程合同，基本沒變化。

第6章  建設工程造價的構成與計價依據，有變化。（建筑安裝工程費用項目組成（建標【2013】44號）

調整：第二節 建設工程造價的構成 圖6-2我國現行的建設工程造價構成（概算法分類），表6-1 建筑安裝工程費用項目的組成和計算方法（造價形成分類），第三節 建設工程造價的計價依據一、（三）工程量清單的組成和編制方法

 

第7章  建設工程計價方法，有變化。

第三節 工程招投標過程中工程造價的計價方法

增加：一、（一）工程量清單的計價方式；一、（二）工程量清單的計價風險；二、建設工程承包合同價格；（三）建設工程工程量清單計價規范（gb50500-2013)中關于合同價款的約定。刪除：一、（一）工程量清單計價的組成內容和一般性計價規定；（二）工料單價法和綜合單價法的計價程序。 第三節 工程招投標過程中工程造價的計價方法

調整：將13版教材中一、（二）2.招標控制價的編制人和編制依據調整為一、（三）2、內容有改動；將13版教材一、（三）工程量清單計價模式下投標價的編制調整為一、（四），且具體內容有調整。

第四節 施工階段工程造價的計價方法

調整：將13版教材內容一、工程變更價款的確定，二、費用索賠，三、建設工程價款的結算調整為一、合同價款調整，二、建設工程合同價款的確定。

 

第8章  工程網絡計劃技術，基本沒變化。

第9章  建設項目風險管理與保險，基本沒變化。

第10章  施工企業財務管理，有變化。調整：第一節、施工企業的資產管理 一、資產分類，第二節 施工企業的組成 一、權益融資（一）所有者權益的組成、三、固定資產管理（一）、固定資產的分類、（二）固定資產折舊；第四節 工程經濟涉及的主要稅種，刪除： 13版教材中一、（一）、2.稅率 表10-5；增加：一、（三）營業稅改增值稅試點改革

第11章  建設工程監理，有變化。(gb/t50319-2013)第二節 建設工程監理組織，調整：一、（三）項目監理結構的人員配備內容；第三節 建設工程項目目標控制 調整 一、（二）圖11-3

 

第一章  資金時間價值與投資方案選擇

本章知識體系：

第一節 資金的時間價值

第二節 單一投資方案的評價

第三節 投資方案的類型與評價指標

考試目的及內容：

測查應試人員是否掌握資金時間價值計算的有關概念，并能應用資金時間價值計算公式解決具體問題；應用凈現值法、凈將來值法、凈年值法、內部收益率法和回收期法進行單一投資方案評價；掌握投資方案類型的劃分標準，并能夠進行獨立方案、互斥方案選擇。本章包括3節：

第一節  資金的時間價值

第二節  單一投資方案的評價

第三節  投資方案的類型與選擇

 

本章特點:

本章難度大、計算題多、考題所占分值大、理論性非常強、技術含量較高。從歷年考題來看，約占11~19分左右，單選題、多選題及案例題均有涉及。要求一定要動手做題！

 

第一節   資金的時間價值

本節大綱要求：

資金時間價值產生的原因、資金時間價值計算的種類、復利計算的六個基本公式，能應用現金流量圖和基本公式熟練地進行資金時間價值的計算。

本節知識架構：

知識點一、 資金時間價值的含義（輪換考點）

知識點二、資金時間價值的計算（必考點）

知識點三、題型分析

知識點四、解題方法

 

知識點一、資金時間價值的含義（輪換考點）

1.資金時間價值的含義：2方面

1）資金發生的時間不同而使資金的價值不同

2）利息、利率是資金時間價值的體現

2.資金具有時間價值的主要原因：3個(2013-61；2011-61)

1）通貨膨脹、貨幣貶值：等量的錢現在的比以后的值錢，貨幣有通貨膨脹的可能

2）承擔風險：得到同樣的貨幣，要承擔時間風險，且具有多種不確定因素

3）貨幣增值：貨幣有在一定時間內通過某些經濟活動產生增值的可能

 

【例題1·計算題】（歷年真題）關于資金時間價值產生原因的說法，正確的有：

a.物價膨脹，貨幣貶值

b. 利潤產生需要時間

c.時間與利潤成正比

d.資金運動，貨幣增值

e.風險的存在
　　【答案】ade

 

知識點二、資金時間價值的計算（必考點）

 （一）單利和復利

1.單利

利息和時間成線性關系，只計取本金的利息，本金所產生的利息不再計算利息。       

i＝p.n.i

 i：利息額　　p：本金　　i：利率　　n：計息周期

 

【例題2·計算題】（典型例題）將1000元存入銀行，年利率為6%，如果按單利計算，則三年后的本利和為多少？

【解答】1000+1000×6%×3＝1180元

 

2.復利   (2013-1、2012-1綜合考核)

復利指每期末不支付利息，而將該期利息轉為下期的本金，即不但本金產生利息，而且利息也產生利息。

                        f＝p（1+i）ⁿ

 

【例題3·計算題】（典型例題）將1000元存入銀行，年利率為6%，如果按復利計算，則三年后的本利和為多少？
　　【解答】1000×（1+6%）³＝1191.02

【注意】本金與利率均相同時，按復利計算的利息要比按單利計算的利息高。

 

【例題4·計算題】（歷年真題）某人以8%單利借出15000元,貸款期為3年;此后以7%的復利將上述借出金額的本利和再借出,借款期為10年.則該人在第13年年末可以獲得復本利和是(  )萬元。已知（f/p,7%,10)=1.967

a.3.3568   b.3.4209   c.3.5687  d.3.6586

【答案】d【解析】15000元借出后三年的單利和為15000 ×(1+ 8% × 3)=18600（元），本筆錢再借出10年，則第13年復本利和為18600 × （f/p,7%,10)= 18600 ×（1+7%）¹⁰＝ 18600 × 1.967=3.6586。（2013-1、2012-4）

 

（二）資金時間價值的復利計算公式

1.現金流量圖——表示的資金的時間價值

1)一條向右的帶箭頭的線代表時間軸

2)上面的點代表時間點，起點為0，依次為1，2，3，…，n

3)向上的箭頭表示現金流入，向下的箭頭代表現金流出

4)箭頭的長短與資金量值成正比

 

【注意】比較的原則：將發生在各個點的資金量換算到同一時點，才能比較大小和相加減

 

2.資金時間價值計算的基本公式

1）涉及三個值：

p：現值：表示現在時點的資金額

f：將來值（終值）：期末的復本利和

a：年值：是指在一定的時期內，以相同的時間間隔連續發生的等額收付款項。

2）兩個因素：利率（i）、計息期（n）

3）六種換算:

（1）現值換算為將來值 p～f

（2）將來值換算為現值 f～p

（3）年值換算為將來值 a～f

（4）將來值換算為年值 f～a

（5）年  值換算為現 值 a～p

（6）現  值換算為年 值 p～a

 

4）補充－因數的說明

□如因數（或系數）可以表示為（a/p，i， n）

□a/p表示經濟活動的內涵，斜杠右邊的表示已知的值，斜杠左邊的表示要求的值。如a/p表示已知現值p求年值a；f/p表示已知現值p求將來值f

□i和n表示兩個因素，利率和計息期

5）6個計算公式

(1) 現值換算為將來值 p～f

f＝p（1+i）ⁿ
　　□形象記憶：（存款）一次存錢，到期本利合計多少
　　□系數名稱：一次支付復本利和因數（f/p，i，n）

 

【例題5·計算題】（典型例題）某建筑商向金融機構貸款500萬元，按復利計息，年利率為12%。若第五年末一次還本付息，應償還多少萬元？

【解析】p～f：f＝p（f/p,i,n）＝p（1+i）ⁿ＝500×（1＋12%）⁵＝881（萬元）

 

（2）將來值換算為現值 f～p    （2011-1）

形象記憶：（存款）已知到期本利合計數，求最初本金

系數名稱：一次支付現值因數（p/f，i, n）

 

【例題6·計算題】（典型例題）將一筆資金按年利率6%存入銀行，以復利計息，要在5年后本利和為100萬元，則現在應存款多少元？

【解析】f～p：p＝f（p/f，i，n）＝f/（1+i）n＝100÷（1+6%）⁵＝74.73萬元

 

（3）年值換算為將來值 a～f

 

具體推導實質為等比數列求和：

sn=a1(1-qn)/(1-q)=1×[1-（1+i）ⁿ]/[1-(1+i)] 公式變形即可求出

形象記憶：（存款）等額零存整取

系數名稱：等額支付將來值（將來值）因數（f/a，i, n）

 

【例題7·計算題】（典型例題）若每年年末存入銀行10萬元，年利率為6%，則5年后的復本利和為多少元？已知（f/a，6%, 5）＝5.637

【解析】a～f：f＝a（f/a，i, n）＝10×5.637＝56.37（萬元）

 

（4）將來值換算為年值 f～a
　　
　　

形象記憶：（存款、養老保險）已知最后要取出一筆錢，每年應等額存入多少錢 。年輕時定期等額支付養老金，到一定年齡一次性取出，問一次性可取多少錢。

系數名稱：等額支付償債基金因數（a/f，i, n）

 

【例題8·單選題】（典型例題）某設備估計尚可使用5年，為此準備5年后進行設備更新，所需資金估計為30萬元，若存款利率為5%，從現在開始每期末均等的存款，則應存款（?。┤f元。已知（a/f,5%,5）＝0.18097
　　a.6.426　　b.5.429　　c.4.846　　d.5.868
     【答案】b
     【解析】f～a：a＝f（a/f,i,n）＝30×（a/f,5%,5）＝30×0.18097＝5.429

 

（5）年值換算為現值 a～p     (2013-3；2012-3、2012-81、82)

 

形象記憶：（養老金）一次性存入一筆錢，以后若干年每年可領取一定數額的年金，問最初要一次性存入多少錢
　　系數名稱：等額支付現值因數（p/a，i, n）

 

【例題9·單選題】（歷年真題）某方案初期投資額為300萬元，此后每年年末的運營費用為40萬元。方案的壽命期為10年，10年后的殘值為零。假設基準收益率為10% ，己知（p/a,10%,10 ）＝6.144。則該方案總費用的現值為（　）萬元　

a.400 　　b.545.76 　　c.654.87 　　d.700

【答案】b 

【解析】a～p：p＝a（p/a,10%,10）＝40×6.144＝245.76，則245.76+300＝545.76

注意：總費用包括初始投資和運營費用

 

【例題10·單選題】（歷年真題）某方案初期投資額為300萬元，此后每年年末的運營費用為40萬元，方案的壽命期為10年，10年后的殘值為零。假設基準收益率為10%，已知：（p/a，10%，10）＝6.144，則該方案總費用的現值是（?。┤f元。

a.245.76　　    b.545.76

c.1356.86 　　d.1843.20

【答案】b　兩年考題幾乎完全相同

【解析】本題可以不通過計算運用排除法直接得出正確答案。每年末運營費用40萬元，則不考慮資本的時間價值時總運營費用為40×10＝400萬元,則總費用為300+400＝700萬元。由于考慮了時間價值，折現后運營費用一定比不折現少，所以折現后的總值一定會少于700萬元。而初始投資額300萬元是不用折現的，所以現值的范圍一定是300<p<700，只有答案b符合。

 

【特殊情況】永續年值（n-∞）重點

(2013-2、2012-2、2011-2)

如果年值一直持續到永遠，是相同時間間隔的無限期等額收付款項

p＝a/ i      或a＝p×i

推導：實質是用求極限

 

【例題11·單選題】（歷年真題）某項目預計初期投資為100萬元，投資效果持續時間（壽命）為無限，凈收益發生于每年末且數值相等，若基準收益率為10%，則年凈收益超過（?。┤f元時，該項投資可以被接受。

a.8 　　b.10 　　c.12 　　d.15

【答案】b

【解析】實質p～a，且永續年值 a＝p×i＝100×10%＝10

 

【例題12·單選題】（歷年真題）某地區用100萬元捐款修建一座永久性建筑物，該建筑物每年的維護費用為2萬元（折算至年末），除初期建設費用外，其余捐款（用于維護的費用）以6%的年利率存入銀行，以保證正常的維護費用開支，則可用于初期建設的資金是(    )萬元。

a.  66. 67    b.68. 67    c.76. 65    d.80. 67

【答案】a

【解析】當n趨于無窮大時，a= p×i，每年的維護費用折成現值為：p=a/i=2/6%=33.33（萬元）。因此，初期建設的資金=100-33.33= 66.67（萬元）?！　?/span>

 

（6） 現值換算為年值 p～a （2013-84、85；2011-3）

形象記憶：（按揭）住房按揭貸款，已知貸款額，求月供或年供

系數名稱 ：資本回收因數（a/p，i，n）

 

【例題13·計算題】（典型例題）某人貸款12萬元，分10年攤還，年利率為6%，按月計息，則每月的償還金額為多少？

　  【解析】已知p（現值），要求的是a（年值）
　　注意計息期，已知的是年利率，但求的是月還款額，p＝12萬元，i＝6%÷12＝0.5%，n＝10×12＝120，a＝p（a/p，6%/12，120）＝12×0.0111＝0.1332（萬元）

 

記牢一個核心公式，如（ f/a，i, n），其他可通過取倒數等方式類推（綜合計算，如2011-83、84）

 

6）資金時間價值計算基本公式推導的假定條件：6個

（1）實施方案的初期投資發生在方案的壽命期初

（2）方案實施中發生的經常性收益和費用假定發生在期末

（3）本期的期末為下期的期初

（4）現值p是當前期間開始時發生的

（5）將來值f是當前往后的第n期末發生的　

（6）年值a是在考察期間間隔發生的；當問題包括p和a時，系列的第一個a是在p發生一個期間后的期末發生的；當問題包括f和a時，系列的最后一個a與f同時發生

 

（1） 實施方案的初期投資發生在方案的壽命期初

公式默認的現金流量圖

　　

　 非默認的現金流量圖（不能直接適用公式）

 

【例題14·單選題】（歷年真題）資金時間價值計算基本公式推導的前提條件是：假定實施方案的初期投資發生在（?。?/span>

a.方案的壽命期初

b.方案的壽命期末

c.方案的壽命期中

d.方案壽命期的任意時刻

【答案】a

 

（2） 方案實施中發生的經常性收益和費用假定發生在期末

事實上現金流在一年中隨機地發生，但是公式默認為現金流發生在每一期的期末。而且在題目中如沒有特別說明，都假設現金流發生在期末，即每年的年末。

1年上的現金流假設發生在第1年年末，n年上的現金流假設發生在第n年年末。

現金流量圖中的0點，表示第一年的年初，其它年數1、2、3…n都表示是這一年的年末。

只有初始投資是在第一個計息期的期初，其它年內的投入或支出，都要歸在這一個計息期的期末。

 

（3） 本期的期末為下期的期初

前一期的期末就意味著本期的期初，除了第一個計息期外，一筆收入或支出如果發生在這一年的年初，則在現金流量圖中必須表示為上一年的流入或流出中。

【例題15·單選題】（典型例題）某建設項目，建設期為3年，建設期第一年貸款400萬元，第二年貸款500萬元，第三年貸款300萬元，貸款均為年初發放，年利率為12%，采用復利法計算建設期的貸款利息，則第三年末貸款的復本利和為（　）萬元。

a.1525.17　　 b.1375.17

c.1489.17　 　d.1625.17

【答案】a

【解析】注意：貸款均為年初發放

 

錯誤的作法：

f=400（f/p，12%，2）+500（f/p，12%，1）+300＝400×1.2544+500×1.12+300＝1361.76

 

正確的作法：

把各年現值依次折算為終值

f＝p1（f/p，12%，3）+p2（f/p，12%，2）+p3（f/p，12%，1）
　　＝400×1.4049+500×1.2544+300×1.12

＝1525.17

 

（4）現值p是當前期間開始時發生的

（5）將來值f是當前往后的第n期末發生的

 

6）年值a是在考察期間間隔發生的；當問題包括p和a時，系列的第一個a是在p發生一個期間后的期末發生的；當問題包括f和a時，系列的最后一個a與f同時發生

 

【例題16·單選題】（歷年真題】某投資方案初期投資額為2000萬元，此后從第二年年末開始每年有凈收益，方案的運營期為10年，壽命期結束時的凈殘值為零。若基準收益率為12%，則該投資方案的年凈收益為（?。┤f元時，該投資方案凈現值為零。已知：（p/a，12%，10）＝5.650，（p/f，12%，1）＝0.8929。

a.362　　b.378　　c.386　　d.396

【答案】d

【解析】首先要明確運營期期初即為建設期期末，p0=2000，如果把運營期期初的現值p1轉化為建設期初的現值p0，則此時運營期期初的現值p1＝建設期末的終值f0，即：p1= a（p1/a，12%,10），然后把p1折算為整個方案期初的現值

根據投資方案凈現值為零，具體計算過程為：

npv＝a（p/a，12%,10）（p/f，12%，1）－2000＝0

a×5.65×0.8929＝2000，則a＝396

 

【例題17·計算題】（典型例題）為了在未來5年內通過儲蓄得到3萬元，若利率為12%，每年年初應存入多少錢？（p/f，12%，l）＝0.8929，（a/f,12%，5）＝0.1574

  錯誤現金流量圖——根據題意把年值標在每年年末是錯誤的

  錯誤的計算：

a＝f（a/f，i，n）＝30000（a/f,12%，5）＝4722

正確現金流量圖：

　　

首先明確：第一年年初在零的位置上

根據“當包括f和a，系列的最后一個a與f同時發生”，第一次a換算為f，應在第4年的位置上，不在第五年位置，所以必須再進行一次換算：把第五年的終值×（p/f，12%，1）轉化為第四年的終值（第四年的終值相對第五年的終值來說，是第五年的現值）

正確的計算：

a＝f（p/f，i，n2）（a/f,i，n1）＝30000×（p/f，12%，1）×（a/f，12%，5）＝4216

或f=3000=a（f/p，12%，5）+ a（f/p，12%，4）+ a（f/p，12%，3）+ a（f/p，12%，2）+ a（f/p，12%，1），把等式變形后也能通過計算得出。當然本題給出了參考系數，最好是按照給定的思路計算。

 

知識點三、常見題型分析（補充理解）

1.在三個值之間進行直接的換算（初級－直接套公式）

2.條件不符合公式的假定條件，需進行一定的變換（中級-套用多個公式換算）

3.綜合題，主要是案例分析題，結合運用各知識，需要對題目有一個非常透徹的理解（高級）

 

知識點四、解題方法（補充理解）

1.第一步，審題。復雜題必須畫出現金流量圖幫助理解

2.第二步，確定換算關系。審題后確定其經濟適動的內涵是哪兩個值之間的換算，寫出關系式，如a＝p（a/p，i，n），這需要熟練掌握六種換算

3.第三步，審查條件。題中的條件與公式換算的假定條件是否一致，如不一致，則需調整換算關系式

4.第四步，檢查一致性。注意i與n的內涵是否一致:

1)如果i是年（季、月）利率，則n就是以年（季、月）為標準的計息期

2)如果沒有明確告知，則季利率等于年利率除以4，月利率等于年利率除以12。

5.第五步，計算。將已知數據帶入關系式中計算

 

解題方法運用例題：

【例題18·計算題】某人每年年末存款1000元，前八年年利率為3%，后兩年的年利率變為4%，問該人存款的10年末復本利和為多少元。已知（f/a，3%，8）＝8.8932，（f/p，4%，2）＝1.082，（f/a，4%，2）＝2.040。

第一步，審題，先畫出現金流量圖

第二步，確定換算關系a～f。本題分兩部分分別計算相加。

 

第三步，審查條件。

1)每年年末，符合公式

2)當包括f和a時，系列的最后一個a與f同時發生，也就是兩部分折算成f1和f2時，分別處在第8年和第10年的位置上

3)兩部分換算后的將來值不在同一時點上，不能直接進行代數運算，必須再進行一次換算。將發生在第8年的f1再換算到第10年的位置上，他們之間的關系相當于p～f

4)調整后的公式為

f＝a1（f/a，3%，8）（f/p，4%，2）+a2（f/a，4%，2）

第四步，注意一致性。

1)年利率與計息期一致

2)注意第二次折算時，利率采用最新的利率

第五步，計算

＝1000×8.8932×1.082+1000×2.040＝11662（元）

 

【本題常見錯誤分析】

錯誤一：未進行條件審查，無第二次換算

f＝a1（f/a，3%，8）+a2（f/a，4%，2）

錯誤二：第二次換算時，利率未采用變化后利率

f＝a1（f/a，3%，8）（f/p，3%，2）+a2（f/a，4%，2）

 

【例題19·計算題】（典型例題）欲進行房地產開發，需購置土地，假設土地價款支付方式是：現時點支付600萬元，此后，第一個五年每半年支付40萬元；第二個五年每半年支付60萬元；第三個五年每半年支付80萬元；按復利計算，每半年的利率為4%。則該土地的價格相當于現時點的值是多少？

【解析】作法一：
　　

 600指的是第一年初支付的600萬元

第一個五年每半年支付40萬元；第二個五年每半年支付60萬元，即把60萬拆解為40萬+20萬；第三個五年每半年支付80萬元，即把80萬拆解為40萬+20萬+20萬；

這樣，就相當于在15年的每個半年內支付40萬元，40×（p/a，4%，30）；在第二、三個五年的每半年內支付20萬元，20×（p/a，4%，20），然后換算為第一個五年年初的現值，20×（p/a，4%，20）×（p/f，4%，10）；在第三個五年的每半年內支付20萬元，20×（p/a，4%，10），然后換算為第一個五年年初的現值，20×（p/a，4%，10）×（p/f，4%，20）。

【解析】作法二：
　　

p＝600+[40×（f/a，4%，30）+20×（f/a，4%，20）+20（f/a,4%,10）]×（p/f，4%，30）
相當于把每個五年的年值轉化為第三個五年的終值后，再統一轉化為第一個五年期初的現值。

【解析】作法三：
　　

 

p＝600+40×（f/a，4%，10）+60×（f/a，4%，10）（p/f，4%，10）+80（f/a ， 4% ， 10）×（p/f，4%，20）

分階段把年值換算為各階段現值（時點0、10、20），再把各階段現值作為各階段“將來值”統一換算為現時點現值。