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第一章            房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)

 

年份	單選題	多選題	判斷題	計(jì)算題	合計(jì)
2010	4	2	2	無	8
2011	3	2	1	無	6
2012	3	4	1	無	8

 

 

 

 

 

 

 

【關(guān)注】自2010年以來，在客觀題中，至少有三個(gè)題目涉及《房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險(xiǎn)》的內(nèi)容。預(yù)計(jì)2014年分值在8分左右。

（注：本章是比較重要章節(jié)，是大綱要求熟悉的章節(jié)，也不容學(xué)員忽視。）

 

第一節(jié)  投資與房地產(chǎn)投資

大綱要求：

 1.了解投資的概念、分類、特性和作用；

2.掌握房地產(chǎn)投資的概念、分類、特性及作用；

重點(diǎn)：投資的分類；房地產(chǎn)投資的分類

難點(diǎn)：房地產(chǎn)投資的特性

 

知識(shí)點(diǎn)一：投資的分類、特性及作用（常考點(diǎn)）

項(xiàng)目	內(nèi)容
分類	（1）按投資期限或投資回收期長短，可分為短期投資和長期投資。 （2）按投資人能否直接控制其投資資金，可分為直接投資和間接投資。 （3）按投資對(duì)象存在形式的不同，可分為金融投資和實(shí)物投資。 （4）按投資的經(jīng)濟(jì)用途，可分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資。
特性	（1）投資是一種經(jīng)濟(jì)行為。 （2）投資具有時(shí)間性。 （3）投資的目的是獲取收益。 （4）投資具有風(fēng)險(xiǎn)性。
作用	（1）投資是一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)增長的基本推動(dòng)力。 （2）投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。 （3）投資可以促進(jìn)人民生活水平的提高。 （4）投資有利于國家的社會(huì)穩(wěn)定和國際交往。

 

歷年真題：（往年所考過的真題講解）

一般來說，與長期投資相比，短期投資（　　）。［２０１０年考題］

ａ．風(fēng)險(xiǎn)較大　　　　ｂ．收益率較高   c.流動(dòng)性較好       d.投資回收期較長

【答案】c本題考核的是長期投資和短期投資的區(qū)別。短期投資資金周轉(zhuǎn)快，流動(dòng)性也好，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較小。

 

知識(shí)點(diǎn)二   房地產(chǎn)投資概述（必考點(diǎn)）

 

項(xiàng)目		內(nèi)容
概念		房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)收益或資產(chǎn)增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的資金或?qū)嵨铮苯踊蜷g接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為
分類	按投資主體	可分為政府投資、非營利機(jī)構(gòu)投資、企業(yè)投資和個(gè)人投資
	按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型	可分為從事土地開發(fā)活動(dòng)的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)營投資
	按物業(yè)類型	可分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資

 

特性	（1）區(qū)位選擇異常重要。 （2）適于進(jìn)行長期投資。 （3）需要適時(shí)地更新改造投資。 （4）易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。 （5）變現(xiàn)性差。 （6）易受政策影響。 （7）依賴專業(yè)管理。 （8）存在效益外溢和轉(zhuǎn)移。
作用	（1）從社會(huì)的角度看，房地產(chǎn)投資尤其是房地產(chǎn)開發(fā)投資，對(duì)一個(gè)國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長、就業(yè)機(jī)會(huì)創(chuàng)造以及相關(guān)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，均具有重要的帶動(dòng)作用，對(duì)增加政府財(cái)政和稅收收入、改善人民居住水平和社會(huì)福利、提高城市公共品質(zhì)量和城市空間使用效率等，均能做出重要貢獻(xiàn)。 （2）從投資者的角度看，由于房地產(chǎn)投資具有收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的特性，投資者就可以通過房地產(chǎn)投資，獲得經(jīng)常性的租金和資本增值，降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)，抵御通貨膨脹的影響

 

歷年真題：

1.投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是（　　）［２００６年考題］

ａ.獲取房地產(chǎn)當(dāng)期收益　　　　　   　ｂ.獲取房地產(chǎn)未來收益

c直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)　　 　 ｄ.間接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)

【答案】ｂ　本題考查的是房地產(chǎn)投資的目的。投資是指經(jīng)濟(jì)主體（個(gè)體或機(jī)構(gòu)）已獲得未來資金增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣或?qū)嵨铮?jīng)營某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。

 

2.土地一般不會(huì)毀損，地上的建筑物及其附屬物具有很好的耐久性，這表明房地產(chǎn)投資非常適合作為一種（　　）。［２００８年考題］

ａ．長期投資　　　　　　　　　　　　　　 　ｂ．短期投資

ｃ.風(fēng)險(xiǎn)投資　　　　　　　　　　　　　　　　ｄ.金融投資

【答案】ａ　　本題考核的是房地產(chǎn)投資的特性。土地不會(huì)毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在４０年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以依法延長；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此，房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長期投資。

 

3.一般來說，與長期投資相比，短期投資（　　）。［２０１０年考題］

ａ．風(fēng)險(xiǎn)較大　　　　　　　　ｂ．收益率較高

c.流動(dòng)性較好                d.投資回收期較長

【答案】c　　本題考核的是長期投資和短期投資的區(qū)別。短期投資資金周轉(zhuǎn)快，流動(dòng)性也好，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較小。

 

預(yù)測(cè)真題

1.對(duì)于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場(chǎng)和正常營運(yùn)狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間稱為（　　）

ａ．設(shè)計(jì)壽命　　　　　　　　　　ｂ.經(jīng)濟(jì)壽命

ｃ．法定壽命　　　　　　　　　　ｄ．自然壽命

【答案】ｂ　　本題考核的是房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)壽命概念。對(duì)于收益性房地產(chǎn)來說，經(jīng)濟(jì)壽命就是從地上建筑物竣工之日開始，在正常市場(chǎng)和運(yùn)營狀態(tài)下，出租經(jīng)營收入大于運(yùn)營費(fèi)用，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間。

 

2.地鐵站的建城市周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產(chǎn)投資具有（　　）的特性。

ａ．變現(xiàn)性差　　　　　　　ｂ．易受政策影響

ｃ．依賴專業(yè)管理　　　　　ｄ．效益外溢和轉(zhuǎn)移

【答案】ｄ　　　本題考核的是房地產(chǎn)投資的特性。房地產(chǎn)投資效益外溢和轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著提高附近房地產(chǎn)投資的價(jià)值和收益水平。