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第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展

 

知識點一： 物業(yè)管理的起源與發(fā)展

    物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。一位名叫奧克維婭•希爾的女士為在其名下出租房屋制定了一套房屋管理辦法，引導(dǎo)并要求租戶嚴(yán)格遵守，奧克維婭•希爾實施規(guī)范的物業(yè)管理后，住房秩序和居住環(huán)境有了明顯的改善，社會其他人士也紛紛效仿，并取得了政府的關(guān)注。隨后英國還成立了非盈利性行業(yè)組織——皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會（chi），這就是物業(yè)管理起源。

  隨后美國、日本等發(fā)達(dá)國家的物業(yè)管理行業(yè)也迅速發(fā)展起來。20世紀(jì)初，美國也成立了第一個行業(yè)協(xié)會——芝加哥建筑管理人協(xié)會。行業(yè)自治組織的成立，既標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)的成熟，又有力地推動了物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展。   

知識點二：城鎮(zhèn)住房及住房制度改革

我國物業(yè)管理是在城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住房制度改革背景下，通過實行住房商品化制度而逐漸發(fā)展起來的。

一、    我國城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況

  1949年以后，國家對城市房地產(chǎn)確立了逐步實行國有化的政策。形成了具有中國特色的公有住宅體系（包括非住宅公房）。 改革開放以后，國家確立了住房商品化的方針。

二、改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度

幾十年來，我國房屋管理一直采取福利型的行政管理模式，這種管理模式符合當(dāng)時的城鎮(zhèn)住房制度的要求。所謂城鎮(zhèn)住房制度，是國家在解決城鎮(zhèn)居民住房問題方面實行的基本政策和制度。主要包括：城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資方式、住房分配方式、住房管理方式、住房消費(fèi)方式、住房交換關(guān)系等方面，這些方面經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和構(gòu)成城鎮(zhèn)住房制度。

我國改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn)三個特征：（輪換考點）

一是住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包；二是住房分配采取實物分配，三是住房消費(fèi)采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度。

住房建設(shè)、分配、管理都由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包，是我國在計劃經(jīng)濟(jì)體制下的城鎮(zhèn)住房制度。

三、住房商品化制度

1．建立并扶持商品房市場

1978年以后，隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革逐步開展，房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行了三項改革，一是城鎮(zhèn)住房制度改革，二是城市土地使用制度改革，三是房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革的主要內(nèi)容，就是改變國家統(tǒng)一投資、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一修繕管理的統(tǒng)包統(tǒng)支制度，發(fā)揮國家、企業(yè)和個人的積極性，推行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的綜合開發(fā)模式，建立并完善商品房市場。房地產(chǎn)生產(chǎn)方式經(jīng)歷長時期的改革發(fā)展，綜合開發(fā)后的住宅小區(qū)呈現(xiàn)三個特點：一是數(shù)量多，二是規(guī)模大，三是建筑水平與配套設(shè)施設(shè)備得到突破性的提升。

2.城鎮(zhèn)住房制度改革

    城鎮(zhèn)住房制度改革是經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分。早在1979年，國家開始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革。1994年，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，全面開展公有住房向居民和職工出售工作。1998年，國務(wù)院發(fā)布了《進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革和加快住房建設(shè)的通知》，取消住房實物分配，開始實施住房分配貨幣化。

 

知識點三：我國物業(yè)管理的產(chǎn)生

    1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。該公司隸屬于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司，建立了“獨立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我完善”的運(yùn)行機(jī)制。我國第一家專業(yè)化物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著我國在物業(yè)管理的產(chǎn)生。

 

知識點四：我國物業(yè)管理的發(fā)展

住房商品化制度的發(fā)展促進(jìn)了我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

我國的第一家專業(yè)化物業(yè)管理公司的成立，標(biāo)志著我國在物業(yè)管理道路上邁出了第一步。1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)——《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》，以地方立法的方式對物業(yè)管理進(jìn)行制度規(guī)范。  

建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，于1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。明確要求“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理”。由此，確立了物業(yè)管理新體制，為我國房地產(chǎn)管理體制的改革指明了方向。《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》頒布后，各地開始把物業(yè)管理作為城市管理體制的重大改革事項來著手推行。

 

1995年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在青島召開了全國第一次物業(yè)管理工作會議。

1997年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在大連召開了全國第二次物業(yè)管理工作會議。

    1999年，建設(shè)部在深圳召開了全國第三次物業(yè)管理工作會議，推廣深圳物業(yè)管理項目招投標(biāo)制度和經(jīng)驗。

2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立，對加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了重要作用。

2002年，建設(shè)部建立全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有力促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)的誠信建設(shè)，推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范運(yùn)作。

2003年6月，《物業(yè)管理條例》正式頒布，這標(biāo)志著我國物業(yè)管理法制建設(shè)進(jìn)入新階段。

知識點五：物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)中的地位和作用（輪換考點）

    黨的十六大確立了全面建設(shè)小康社會的宏偉目標(biāo)，明確了本世紀(jì)頭二十年我國經(jīng)濟(jì)、政治和文化建設(shè)與改革的主要任務(wù)。物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，在實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)中，更應(yīng)該發(fā)揮其重要的作用。

（一） 實施物業(yè)管理有利促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長

住房消費(fèi)是今后相當(dāng)長一段時期居民消費(fèi)的熱點，以住宅為主的房地產(chǎn)是全面建設(shè)小康社會時期國民經(jīng)濟(jì)增長的持續(xù)推動力。但是目前我們所認(rèn)識到的居民住宅消費(fèi)，僅僅是居民購買住房這一個方面的消費(fèi)。實際上，居住消費(fèi)本身包含眾多的消費(fèi)環(huán)節(jié)，可歸納為四類基本消費(fèi)支出：

 

一是購房消費(fèi)支出；二是家庭裝飾裝修、家具家電等消費(fèi)支出；三是使用過程中的水、電、氣、暖等方面的長期消費(fèi)支出；四是房屋大、中修及設(shè)施設(shè)備改造以及物業(yè)管理消費(fèi)支出。后三類消費(fèi)支出要大大超過購房支出。隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，物業(yè)管理所創(chuàng)造的國內(nèi)生產(chǎn)總值將會越來越多。

物業(yè)管理不但有利于刺激居民購房積極性，其本身也對擴(kuò)大消費(fèi)、拉動經(jīng)濟(jì)增長有重要作用。2002年，北京物業(yè)管理產(chǎn)生的國內(nèi)生產(chǎn)總值70億元，上海78．5億元，深圳50億元，分別占城市國內(nèi)生產(chǎn)總值的2．23％、1．45％和2．23％，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，物業(yè)管理所創(chuàng)造的國內(nèi)生產(chǎn)總值將會越來越多。

 

（二）  實施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量

經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住質(zhì)量是全面建設(shè)小康社會的重要任務(wù)。向更高的生活水平邁進(jìn)，重點是“改善居住、衛(wèi)生、交通、通信條件，擴(kuò)大服務(wù)性消費(fèi)。逐步增加公共設(shè)施和社會福利設(shè)施。”

目前，我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積超過26m²，住房嚴(yán)重短缺問題基本解決，居民住房需求進(jìn)入面積增加與質(zhì)量提高并重、從單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變的新階段。提高居住質(zhì)量，既要靠住宅建設(shè)的科技進(jìn)步，大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)水平，也要有良好的物業(yè)管理，提供房屋及其設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、綠化、保潔等專業(yè)性服務(wù)，創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。

 

（三）  實施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)

就業(yè)是民生之本，就目前我國的基本國情來說，能否正確處理資金密集型產(chǎn)業(yè)與勞動密集型產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，把提高企業(yè)競爭力與擴(kuò)大就業(yè)妥善結(jié)合起來，是關(guān)系到走新興工業(yè)化道路的重大問題。物業(yè)管理就業(yè)容量大，對擴(kuò)大就業(yè)具有重要作用。目前，物業(yè)管理吸納的勞動力中大部分來自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動力及部隊復(fù)轉(zhuǎn)軍人等，對于緩解農(nóng)村剩余勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)矛盾作出了重要貢獻(xiàn)。

 

（四）  實施物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定

維護(hù)社會安定是全面建設(shè)小康社會的重要保障。大力發(fā)展社會主義文化，建設(shè)社會主義精神文明是全面建設(shè)小康社會的重要任務(wù)。維護(hù)社會穩(wěn)定、加強(qiáng)社區(qū)精神文明建設(shè)是整個社會安定和全社會精神文明建設(shè)的基礎(chǔ)。

物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于維護(hù)社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極作用。通過規(guī)范社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理各主體之間的關(guān)系，整合資源，可以推進(jìn)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，形成推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的整體合力，既有利于為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進(jìn)社區(qū)安定和社區(qū)精神文明建設(shè)。

 

（五）  實施物業(yè)管理有利于推動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展

    房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，是最基本、最重要的生產(chǎn)要素生產(chǎn)資料，它與國民經(jīng)濟(jì)的各行各業(yè)，以及千家萬戶都有密切的聯(lián)系。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)消費(fèi)階段的管理環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)保值、增值有著重大影響。良好的物業(yè)管理可以提升房地產(chǎn)的價值，低劣的物業(yè)管理或沒有物業(yè)管理，必然會直接或間接地影響房地產(chǎn)的保值、增值。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)活動的后續(xù)延伸，對提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的品牌效應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的良性循環(huán)，提高城市建設(shè)和城市管理的專業(yè)化和現(xiàn)代化，都有著重要意義。

 

例題：

1. （  a）標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)的成熟。

a．行業(yè)自治組織的成立

b．皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會的成立

c．非盈利性行業(yè)組織的成立

d．芝加哥建筑管理人協(xié)會的成立

2.物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)中的地位與作用表現(xiàn)在（ acde ）。（多選題）

a．有利促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長             b．利于提高人民文化素質(zhì)

c．有利于增加就業(yè)               d．有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定

e．有利于推動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展