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一、              課程的主要內容

資產評估學是資產評估師考試的基礎學科，其他學科中很多問題的理解需要依靠資產評估學中的相關理論，如機電設備評估和建筑工程評估這兩門課程的學習應在對資產評估學課程有所了解和把握之后再進行。也就是說在注冊資產評估師的考試中，資產評估學的相關內容在整個考試體系中占有舉足輕重的地位，希望能引起各位考生的注意。

從這門課程的整體來看，考試難度不大，考試內容主要包括三個部分，一是資產評估的具體方法；二是對具體方法的運用，如如何對房地產、機器設備等固定資產進行評估；如何對無形資產進行評估；如何對企業整體價值進行評估。由于涉及到的評估對象不同，每種評估對象都有其自身的特點，因此，評估時用到的方法和程序有所差異；第三個部分是資產評估報告和國外資產評估的相關內容，是在上述資產評估理論和實務操作的基礎上所形成的評估成果，要求學員掌握報告編寫的基本要求和技巧。

對于第一部分，資產評估的具體程序方法，是我們這門課程考試的重點，也是難點。評估方法是第二部分相關資產評估實踐的理論基礎。從我國目前的評估體系來看，很多內容借鑒西方國家的理論體系，而學習過西方經濟學后我們了解到，西方經濟學在對客觀事物進行描述的時候多依靠數學模型而非定性描述。這種特征反映到資產評估學中，體現為評估方法的定量化。評估的時候運用的三種主要方法包括成本法、收益法和市場法均是用理論模型去定義和描述的，因此，在三種評估方法中涉及的每一個公式都必須熟記。

如在第二章中，我們會學習到這三種資產評估方法的具體內容，第二章當中所學到的方法會貫穿正門課程的始終。我們以市場法為例給大家介紹評估方法的學習過程和掌握技巧。學習評估方法時要注意從三個層次上去把握，一是感性的認識，二是理論的理解，三是定量的描述，以市場法為例：

1、    感性認知市場法。關于市場法，我們先從感性上進行認識和理解。其實我們在現實生活中經常會用到這種方法。我們在市場上購物時，往往需要貨比三家，所謂“比”就是將物品的質量、價格、品牌等多種因素綜合考慮，進行比較，進而完成了對這些物品的價值評估，選擇我們認為“性價比”最高的商品。這些商品有一個共同的特點：活躍在市場上，我們很容易了解它們的市場價格，如果這個市場是競爭性的，那么這個市場價格就可以反映這些物品的價值，因此，我們可以對所購物品用市場法進行評估。

2、    市場法理論學習。從理論上看，所謂市場法是利用市場上同樣或類似的資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。由于這種方法最為直觀，所以具有較強的說服力。對于這種方法的學習內容，我們可以從以下幾個方面去把握：

（1）           在對市場法以及下邊我們學習的成本法和收益法進行學習之前，希望大家先關注某種評估方法的運用前提，也就是說我們為什么介紹多種方法，是因為各種待評估資產自身特性上有差異，所處的市場環境有差異，因此所處的背景不同，選擇的方法也不一樣。要求學員掌握運用具體方法的前提。如既然是市場比較法，就應該有一個活躍的公開的市場，還要在這個市場有可比的資產及資產的交易，這樣我們才能了解到交易的價格。

（2）           做到評估過程了然于胸。確定的評估方法，馬上想到評估程序，每一種方法都需要掌握這些內容。市場法的評估第一步是選擇參照物，參照物的價值是待評估資產價值的確定基礎。第二步是在評估對象與參照物之間選擇比較因素。在這個環節要注意選擇對資產價值形成影響較大的因素作為對比指標；第三步是將上述差異進行量化；第四部就可以在參照物成交價格的基礎上調整已經量化的指標差異；最后一步是對評估結果的評估。因為一般我們選擇的參照物都不是一個，每一種參照物和待估資產的對比都會形成一個評估結果，我們需要在幾個評估結果中進行選擇。每一步里都有一些需要學院注意的問題，在這里我們就不過多的介紹了。

3、  定量描述，深刻理解。

    根據待估資產和參照物之間的相似程度不同，要求學員掌握兩種市場評估方法，一是直接比較法，二是間接比較法。我們以直接比較法為例了解一下我們對各種評估方法掌握的程度。

（1）  當參照物和評估對象可比因素完全一致時，那么我們可以認為評估對象的價值與參照物的合理成交價格相等。用計算公式描述即為：

      評估對象價值=參照物合理成交價格

 

（1）  當參照物與被評估對象只有一個可比因素不一致時，評估對象的價值可以用公式表述為：

評估對象價值=參照物成交價格×修正系數

               同樣意義的計算公式可以有多種描述方法，這些方法中，我們要求大家掌握最基本的、最核心的方法，在此基礎上我們再學習其他的衍生方法。

 

（1）           那么我們就可以知道，當照物與被評估對象有多個可比因素不一致時，我們可以將評估對象的價值用公式描述為：

　　        評估對象價值=參照物成交價格×修正系數1×修正系數2×……×修正系數n

       從上面的描述中我們希望學員明確兩個問題：一是所有評估方法的學習最終都要落到理論公式上，所以要對學習到的公式進行記憶，而對理論公式的理解要以其定性描述為基礎；二是評估方法的定量描述初學時覺得有點復雜，其實方法不難，而且容易理解，不用做太多的題就可以掌握。所以不建議大家打題海戰，既浪費時間，又收效較小。在學習的過程中應注意對典型方法和典型例題的分析，甚至可以反復做典型例題。

二、              資產評估教材和考綱介紹

    上面我們對考試的基本內容進行了介紹，接下來，我們就本課程教材和考綱的基本內容作一簡要的介紹。前面我們提到，2011年全書共十四章，可分為以下三個部分：

第一部分：第一章到第三章，是理論基礎部分。主要包括資產評估總論、資產評估方法和資產評估程序。在這一部分中，第二章的資產評估方法是學習的重點和難點。一會兒我們在給大家介紹一下各章節的分值分布；

第二部分：第四章到第九章，是資產評估實務部分。包括機器設備評估、房地產評估、資源資產評估、無形資產評估、長期投資及其他資產評估、流動資產評估和企業價值評估。這一部分是學習的重點，每一種資產的評估方法和程序都需要學院掌握。道理很容易理解，只有對實物部分有所把握才能做到在應對具體的評估工作。

第三部分：第十章到第十四章，是資產評估報告及國內外資產評估介紹。具體內容包括資產評估報告、國際資產評估準則等。這一部分的重點是掌握資產評估報告的撰寫規則和方法。

從上面的介紹可以看出，本門課程主要是對重要知識點的學習和把握，考試要求程度不是很高。

三、              考試題型和分值分布

本科程試卷題型包括單項選擇題、多項選擇題、計算題，題量分布為單選30題、多選10題、計算題4個，分值分布為：單選30分、多選20分、計算題50分。需要家特別注意的是，我們這門課程考試的分值約有60分以上是計算題（因為選擇題中也有計算性的選擇題），所以家要高度重視教材中涉及到的計算性的知識點。前面我們提到，雖然本教材涉及到計算題的內容很多，但是事實上知識點不是很多，主要涉及剛才給大家介紹的幾種方法和方法在具體資產上的運用，所以我們在計算題目上拿高分還是很有希望的。我們在授課的時候也會突出重點給大家進行講解。成本法、收益法和市場法三種資產評估的方法，從近3年的統計情況來看，占整個計算題的分值比重分別是19%、67%、14%，也就是說，在三種方法中，收益法的計算是最重要的；另外，從整個試卷看，這三種方法涉及到的考分占到整個試卷的70%左右。

各章分值分布：第一章：1—3分；第二章：8—16分；第三章：2—6分；第四章：5—15分；第五章：10—15分；第六章：1—5分；第七章：3—12分；第八章：5—10分；第九章：2—5分；第十章：8—15分；第十一章：4—10分；第十二章：1—10分；第十三章：2—4分；第十四章：3—7分；

四、              課程講解安排

在這門課程的授課過程中，我會分以下幾個層次來講解具體的內容，一是要求大家掌握的層次，我會在理論講解的基礎上重點給大家介紹典型例題，如三種方法的具體運用部分，我會把重點方法例題講解上，要求學員通過對例題的理解加深對方法部分的記憶，最終實現載考試中的快速反應和實際運用；二是考綱當中要求大家熟悉的層次，我會通過對各知識點的分層介紹，加強學員對對知識點的理解；三是考綱中要求大家了解的層次，我在講課的過程中會作簡單介紹，并輔以課后練習幫助大家理解。

三個層次的內容分別是：

1、  資產評估的方法和程序，結合各類資產進行講解。尤其是對房地產評估和企業價值評估部分，我會做重點介紹；

2、  資產評估總論和資產評估報告；

3、  其他內容。

五、              對學員提出的要求

1、  上課前的預習：課前預習是掌握課上所學方法的基礎。尤其是對于我們這門課，由于很多評估方法我們沒有接觸過，而且

2、  課后的復習：其實對任何一門課程的學習都一樣，復習永遠比預習要重要的多。這是我從多年的學習實踐和授課實踐中我得到的體會。這樣的實踐告訴我們，學員在聽完課以后必須對所學內容進行復習。復習時間因人而異，如果你有實踐，那最好投入和聽課同樣多的時間來復習，如果你沒有實踐，聽完課之后即使復習十分鐘，那也能起到很大的學習效果。

對重要知識點的學習方法：力爭在學習新的課程的時候，原來已經學習的課程基本能夠掌握，需要記憶的能夠背誦，能夠掌握教材介紹的評估的基本方法，尤其是計算方法。要做到高度重視計算性的知識點，在掌握教材的知識點的基礎上，適當做些練習，前面我們提到，《資產評估》的考試沒必要采用題海戰術。深入理解掌握核心理論、概念和基本評估方法是重中之重。
　　由于這門課程計算題目比重很大，有的同學習慣做很多題目，而不認真的學習教材，我不覺得這是一個好的學習方法。考試是針對教材的知識點出題的，一個知識點可以有很多的出題角度，你做會了一個題目，也許只是解決了這個知識點的一個角度，考試的時候可能是出的這個知識點的另外一個角度，結果你還是不會做。所以大家應該認真掌握教材的知識點